Vandtårnsvej 60A-C, 2860 Søborg

Resumé

Økonomiudvalget besluttede 05.12.2023, punkt 13, at igangsætte udarbejdelsen af en lokalplan samt tilhørende kommuneplantillæg for de tre ejendomme på Vandtårnsvej, der udgør Tinghøj Beholderanlæg, et teknisk anlæg til drikkevandsforsyning. Planforslagene skal gøre det muligt at modernisere og renovere anlægget, som grundejer, HOFOR, har ansøgt om tilladelse efter miljøvurderingsloven til at påbegynde. Byrådet skal tage stilling til planforslagene og udkast til tilladelse med henblik på at sende disse i offentlig høring.

Baggrund

Lokalplanen er udarbejdet i forlængelse af en ansøgning fra grundejer, HOFOR, om tilladelse til at renovere og udbygge Tinghøj Beholderanlæg. Anlægget bruges til at levere vand fra to vandværker samt styre trykket i vandforsyningen, men er i dag nedslidt, og har gentagne gange medført problemer med vandkvaliteten i Københavnsområdet. Efter afsluttet modernisering vil Tinghøj Beholderanlæg være fremtidssikret med et samlet effektivt beholdervolumen på 225.000 m³ til sikker opbevaring af drikkevand de næste 75 år.

By- og Miljøforvaltningen har vurderet, at de ønskede ændringer ved modernisering af anlægget har et omfang og en karakter, så de ikke kan rummes indenfor det gældende plangrundlag, partiel byplan 10 fra 1952.

Den nye lokalplan har til formål at sikre, at arealet anvendes som teknisk anlæg til drikkevandsforsyning, gøre det muligt at foretage ændringer på det bestående anlæg og i mindre omfang opføre nyt byggeri.

De oprindelige bygningsværker i området, opført efter tegninger af arkitekt Ib Lunding i perioden 1931-59, er fredet. Derfor har HOFOR udarbejdet deres projekt for ombygning af de nordlige beholdere samt renovering af Ventilværker 1 og 2 i en løbende dialog med Slots- og Kulturstyrelsen.

Slots- og Kulturstyrelsen har 09.01.2025 givet principiel tilladelse til de ansøgte bygningsændringer. Tilladelsen er dog betinget af, at den detaljerede udformning af udvalgte bygningsdele, blandt andet nedgangstårne, skal godkendes af styrelsen inden byggearbejderne igangsættes, på baggrund af supplerende projektmateriale.
Planens formål er derfor også, at der ved placering og udformning af nybyggeri og ubebyggede arealer tages hensyn til det fredede anlægs arkitektoniske og kulturhistoriske værdier. Der er særligt fokus på, hvordan beholderanlægget opleves fra offentlige vej og sti. Planen er vedlagt som bilag 1.

Lokalplanens indhold

Planen giver mulighed for, at de nordlige beholdere, nr. 7-10, udbygges med en inspektionsetage. Se bilag 2, der viser moderniseringstiltagene på det eksisterende anlæg. Beholderne forhøjes med fire meter til en højde på ca. syv meter over det omgivende terræn. De vil efter ombygningen igen fremstå med græsdækkede, skrånende sider og de æggeformede nedgangs- og ventilationstårne ovenpå. Der kan dog nu etableres indgangspartier som nicher i selve skråningen. 
De sydlige vandbeholdere ændres ikke og vil efter udbygning af Beholder 7-10 tages ud af drift. De øvrige fredede bygninger – Ventilbygværk 1 og 2, det røde redskabsskur og bestyrerboligen – ændres heller ikke ved renoveringen. Ved bestemmelserne for de fredede bygninger er der taget afsæt i de af Slots- og Kulturstyrelsen godkendte løsninger. Der foretages ingen ændringer på selve Beholder 12 i områdets vestlige del, men planen giver mulighed for at placere solceller på dens tag på sigt.

Lokalplan 291 gør det muligt at opføre en ny et-plans bygning på ca. 200 m² med mandskabsfaciliteter i den spiralformede beplantning af kirsebærtræer ved den vestlige adgang til området. Denne reguleres med bestemmelser om blandt andet byggefelt, bygningshøjde, tagform og facadematerialer. Afsættet er, at den med placering og i omfang underordner sig det fredede anlæg, og samtidig i sit udtryk er beslægtet med det.

Da Tinghøj Beholderanlæg er lukket for offentlig adgang, vil det af offentligheden kun opleves udefra, især fra Vandtårnsvej, Vandledningsstien og den kommende cykelsti nord for området. Udformning af ubebyggede arealer reguleres derfor med blik for, hvordan beholderanlægget i sin helhed og i særdeleshed det fredede anlæg opleves herfra.
Arealet mellem beholderne og Vandledningsstien skal fremstå som lysåben eng, dog med mulighed for at etablere et forsinkelsesbassin i den sydlige del. Langs med skel må der plantes opstammede træer og lave buske, så anlægget kan ses fra Vandtårnsvej og Vandledningsstien. Udenfor to nedgangstårne ved Vandtårnsvej skal skellet friholdes for træer, som hindrer indblik.

Planen indeholder bestemmelser om sammenhængende beplantning i form af en trærække langs det vestlige skel, den til dels eksisterende spiralformede række af kirsebærtræer ved indkørslen i øst og et beplantningsbælte langs med det nordlige skel. Et antal eksisterende træer udpeges som bevaringsværdige, for at fastholde områdets grønne karakter.

Tillæg 12 til Kommuneplan 2021

Forslag til lokalplan 291 følges af Tillæg 12 til Kommuneplan 2021. Det indeholder dels en ændret afgrænsning af rammeområde 13T1, så det fremover omfatter beholderanlægget i sin helhed, dels ændres bebyggelsesprocent og bygningshøjde for rammen, så den afspejler anlæggets eksisterende bebyggelse samt de begrænsede muligheder for nybyggeri. Ændringerne fremgår i detaljer i kommuneplantillægget, vedlagt som bilag 3.

Miljøvurdering af plan og projekt

Forvaltningen har foretaget en miljøvurdering af lokalplanen og kommuneplantillægget samt miljøvurdering af det ansøgte projekt, som nærmere beskrevet herunder. Der er overlap imellem de to vurderinger, da de behandler nogle af de samme emner. Hvor miljørapporten for planerne tager udgangspunkt i de muligheder og begrænsninger planernes mere overordnede bestemmelser giver, fokuserer miljøkonsekvensrapporten på projektets detaljerede løsninger og vurderer eksempelvis på projektets påvirkninger udenfor planområdet.

Miljøvurdering af lokalplan 291 og tillæg 12 til Kommuneplan 2021
Lokalplan 291 og Tillæg 12 er omfattet af et obligatorisk krav om miljøvurdering og er derfor vurderet for, om de må forventes at have en væsentlig indvirkning på miljø og samfund (se miljørapporten i bilag 4).
Forvaltningen har vurderet, at planerne vil medføre en væsentlig indvirkning på kulturarven som følge af det større permanente indgreb i beholderanlægget, hvor både arkitektur og funktion er fredet. Indvirkningen vurderes at være negativ for arkitekturen som følge af ændringerne, men positiv for funktionen, hvor anlæggets levetid forlænges og forsyningssikkerheden øges. Realiseringen af planen vurderes at kunne medføre væsentlige indvirkninger, som imidlertid afhænger af, hvordan projektet tilrettelægges. Det drejer sig om CO2-udledning forbundet med nedrivning, opbygning og arbejder, vandkvaliteten i Utterslev Mose som følge af udledning under anlægsarbejdet, nabogener (støj, støv, vibrationer, trafik og lys) og opretholdelsen af forsyningssikkerhed under anlægsarbejdet. Der vurderes imidlertid at være tiltag, som kan undgå forringelse af vandkvaliteten i Utterslev Mose og mindske de øvrige indvirkninger. Disse er nærmere behandlet i miljøvurderingen af det konkrete projekt, jf. næste afsnit.

Miljøkonsekvensvurdering af moderniseringsprojektet

Nogle projekter kræver en såkaldt § 25-tilladelse efter miljøvurderingsloven, før bygherren må begynde på projektet. Tilladelsen sætter de overordnede rammer for projektet, men bygherren skal stadig indhente andre tilladelser. Kommunen giver en § 25-tilladelse på baggrund af en vurdering af, om projektet har væsentlige konsekvenser for miljøet, og hvordan bygherren vil håndtere påvirkningerne. Hvis projektet giver væsentlige skadelige påvirkninger, så skal kommunen stille vilkår.

HOFOR ansøgte om § 25-tilladelse til en modernisering af Tinghøj Beholderanlæg 08.09.2023. Projektet gik overordnet på en nedrivning og genopbygning af de nordlige beholdere og en ny beholder mod Vandledningsstien, hvorefter den sydlige beholder tages ud af drift. Forvaltningen meddelte HOFOR i et notat af 04.07.2024, hvad de skulle redegøre for i en miljøkonsekvensrapport. HOFOR har efterfølgende fremsendt en miljøkonsekvensrapport sammen med et ikke-teknisk resume, se bilag 5 og 6. Under arbejdet med miljøkonsekvensvurderingen har HOFOR foretaget ændringer af projektet, hvor de nordlige beholdere graves dybere og ny beholder udgår. Dermed forkortes anlægsperioden fra syv til fem år.

På baggrund af miljøkonsekvensrapporten har forvaltningen vurderet projektets indvirkninger på miljøet. Projektet er vurderet til at have væsentlig indvirkning på kulturarven, som følge af indgreb i et fredet anlæg, og på befolkningen og menneskers sundhed, som følge af langvarigt anlægsarbejde tæt på boliger med skiftende sammensætning af gener og større trafikbelastning i perioder, og på klima og ressource effektivitet, som følge af store mængder affald og forbrug forbundet med nedrivningen og etableringen af anlægget.

Der er i selve projektet indarbejdet foranstaltninger for at mindske de omtalte indvirkninger. Desuden indeholder § 25-tilladelsen vilkår for at imødegå væsentlige negative påvirkninger, ligesom der fremadrettet gennemføres en overvågning af trafikale forhold og bæredygtighedstiltag. Forvaltningens udkast til en § 25-tilladelse finder du som bilag 7.

Høring og borgermøde
By- og Miljøforvaltningen anbefaler, at forslag til lokalplan 291, samt tilhørende kommuneplantillæg, miljørapport og miljøkonsekvensrapporten sendes i offentlig høring i 9 uger, fra 04.03.2026 til 06.05.2026. Den er således forlænget med en uge, da den omfatter kommunens lukkeperiode omkring påsken. Se bilag 8 for forslag til høringsområde.
By- og Miljøforvaltningen foreslår, at der 21.04.2026 afholdes et borgermøde, hvor naboer til lokalplanområdet og andre interessenter har mulighed for at stille spørgsmål og komme med bemærkninger til planforslaget.

Økonomiudvalget 05.12.2023, punkt 13

Økonomiudvalget 03.09.2024, punkt 10

Økonomiudvalget 03.02.2026, punkt 5