Viborg

Godkendelse af huslejestigning i forbindelse med optagelse af lån, afdeling 20, Løgstrup Høje, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg

25/28304 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal huslejen stige med 7,5% for beboerne i afdeling 20, Løgstrup Høje i Viborg?

Opsummering

Byrådet har godkendt en huslejestigning på 7,5% for afdeling 20, Løgstrup Høje, svarende til gennemsnitligt 985 kr. pr. m² om året. Dette er en konsekvens af, at Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg har optaget et realkreditlån på 1.200.000 kr. til finansiering af en tagrenovering, der kostede i alt 2.328.000 kr. Renoveringen er allerede gennemført.

Fordele

Taget er renoveret, hvilket forbedrer boligernes kvalitet og sikkerhed.
Lånet kræver ikke kommunal garanti, hvilket reducerer risikoen for kommunen.
Huslejestigningen er baseret på en godkendt kvadratmetermodel, hvilket sikrer en fair fordeling.

Ulemper

Beboerne i afdeling 20 vil opleve en øget økonomisk byrde på grund af den højere husleje.
Den lave dispositionsfond gør det vanskeligt at undgå fremtidige lånoptagelser og huslejestigninger.

Emneord

Økonomi
Bolig
Byudvikling

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Afdeling 20, Løgstrup Høje har fået renoveret taget. Da afdelingen ikke har henlagt tilstrækkelige midler til renoveringen, vil Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg optage et realkreditlån til finansieringen. Dette vil medføre en huslejestigning, som byrådet skal tage stilling til.

Indstilling

Direktøren for Teknik og Miljø foreslår, at Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller til byrådet,

1. at byrådet godkender, at huslejen for afdeling 20, Løgstrup Høje i Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg stiger med 7,5% svarende til gennemsnitligt 985 kr. pr. m² om året.

2. at byrådet understreger overfor Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg, at boligorganisationen ikke må igangsætte arbejder, inden byrådet har taget stilling til huslejestigningen i de konkrete sager.

Beslutning i Økonomi- og Erhvervsudvalget (2026-2029) den 18-02-2026

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller til byrådet,

1. at byrådet godkender, at huslejen for afdeling 20, Løgstrup Høje i Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg stiger med 7,5% svarende til gennemsnitligt 985 kr. pr. m² om året.

Beslutning i Byrådet (2026-2029) den 25-02-2026

Indstillingen fra Økonomi- og Erhvervsudvalget godkendes.

Sagsfremstilling

Historik

Byrådet besluttede på mødet den 16. december 2015 (Link til sag nr. 17 på byrådet den 16. december 2015) at påpege overfor Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg, at renoveringsarbejder ikke for fremtiden må igangsættes, før byrådet har godkendt lånoptagelsen, finansieringen og den foreløbige huslejeforhøjelse.

Byrådet behandlede den 17. december 2025 Tilsyn med boligorganisationer regnskaber for 2024 (Link til sag nr. 29 på byrådet den 17. december 2025). Det fremgik af sagen, at Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborgs revisor har påpeget, at henlæggelsesniveauet i boligafdelingerne er utilstrækkelige, og at formålet er at undgå pludselige huslejestigninger for beboerne eller behov for yderligere lånoptagelser.

Inddragelse og høring

Afdelingsmødet for afdeling 20, Løgstrup Høje godkendte på det ordinære møde i august 2022 budgettet for 2023 med en huslejestigning på 7,5%.

Efterfølgende i august 2025 godkendte hovedbestyrelsen i Boligselskabet Sct. Jørgen lånoptagelsen i afdeling 20, Løgstrup Høje.

Beskrivelse

Afdeling 20, Løgstrup Høje består af 20 familieboliger med anvisning fra Viborg Kommune samt et tilhørende dagcenter i afdeling 21, som finansieres fuldt ud af Viborg Kommune. Afdelingerne blev opført omkring 1987, som er den periode, hvor produktionen af eternitplader skiftede til asbestfri materialer. Tagpladerne har en kortere levetid end forventet, og der har derfor været behov for at udskifte taget. Oversigtskort er i bilag nr. 1.

Finansiering

Vedligeholdelsesarbejder skal som udgangspunkt finansieres af afdelingens henlagte midler.

Afdeling 20 har henlagte midler svarende til 17,6 % af tagrenoveringen, og har derfor behov for at optage et realkreditlån for at finansiere de resterende 82,4 %.

Afdeling 21, Dagcenter har opsparet henlagte midler til deres andel.

Tagrenovering har samlet kostet 2.328.000 kr. som finansieres med 1.128.000 kr. henlæggelser og 1.200.000 kr. realkreditlån.

Tabel 1: Oversigt over fordeling mellem lån, henlæggelser og afdelinger

	Afdeling 20	Afdeling 21	I alt
Lånoptagelse	1.200.000 kr.	0 kr.	1.200.000 kr.
Henlæggelser	257.000 kr.	871.000 kr.	1.128.000 kr.
I alt	1.457.000 kr.	871.000 kr.	2.328.000 kr.

Som det fremgår af tabel 1 er afdeling 21, Dagcenter ikke omfattet af lånoptagelsen, men har derimod sparet op til renoveringen.

Långiver har oplyst, at realkreditlånet kan optages uden kommunegaranti. Godkendelse af lånet er ikke omfattet af denne sag, da forvaltningen administrativt kan godkende en lånoptagelse, når långiver ikke kræver kommunegaranti, jf. byrådets bemyndigelse af 5. november 2008 (sag nr. 307 punkt 5.6). Bemyndigelsen fremgår af bilag nr. 2.

Huslejestigning

Når huslejen på baggrund af lånoptagelse til renoveringsarbejder stiger mere end 5 % af lejen, skal huslejeforhøjelsen godkendes af byrådet.

Huslejestigninger kan beregnes på to måder – efter stykprismodellen eller kvadratmetermodellen. Beboerne i afdeling 20, Løgstrup Høje har godkendt, at huslejestigningen på grund af lånoptagelsen sker ud fra det eksisterende fordelingsprincip i afdelingen, kvadratmetermodellen.

Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg oplyser, at den gennemsnitlige årlige budgetterede husleje for 2022 var på 916 kr./m² og med en stigning på 7,5 % blev den gennemsnitlige årlige husleje på 985 kr./m² for 2023.

Tabel 2: Opgørelse over huslejer før og efter renovering samt budget 2025:

	Husleje pr. mdr. budget 2022	Stigning 7,5%	Husleje pr. mdr. budget 2023	Husleje pr. mdr. budget 2025
62 m²	4.734 kr.	355 kr.	5.089 kr.	5.346 kr.
86 m²	6.565 kr.	494 kr.	7.059 kr.	7.413 kr.

Alternativer

Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg har mulighed for at yde et tilskud fra dispositionsfonden til renoveringen i afdeling 20, Løgstrup Høje. Et tilskud vil betyde, at afdelingen undgår både lånoptagelse og den deraf følgende huslejestigning. Forvaltningen bemærker hertil, at ifølge regnskabet for 2024 er dispositionsfonden på et lavt niveau.

Tidsperspektiv

Tagrenoveringen er gennemført.

Økonomiske forhold og konsekvenser

Intet.

Juridiske og planmæssige forhold

Afdeling 20, Løgstrup Høje er omfattet af lokalplan nr. 82, Ældrecenter i Løgstrup.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>Afdeling 20, Løgstrup Høje har fået renoveret taget. Da afdelingen ikke har henlagt tilstrækkelige midler til renoveringen, vil Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg optage et realkreditlån til finansieringen. Dette vil medføre en huslejestigning, som byrådet skal tage stilling til.</span></div><div><span> </span></div></div></span> <h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><div><span>Direktøren for Teknik og Miljø foreslår, at Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller til byrådet,</span></div><div><span> </span></div><div><span>1.</span><span> at byrådet godkender, at huslejen for afdeling 20, Løgstrup Høje i Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg stiger med 7,5% svarende til gennemsnitligt 985 kr. pr. m² om året.</span></div><div><span> </span></div><div><span>2.</span><span> at byrådet understreger overfor Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg, at boligorganisationen ikke må igangsætte arbejder, inden byrådet har taget stilling til huslejestigningen i de konkrete sager.</span></div><div><span> </span></div></div></span> <h3>Beslutning i Økonomi- og Erhvervsudvalget (2026-2029) den 18-02-2026</h3> <span><div><div><span>Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller til byrådet,</span></div><div><span> </span></div><div><span>1. at byrådet godkender, at huslejen for afdeling 20, Løgstrup Høje i Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg stiger med 7,5% svarende til gennemsnitligt 985 kr. pr. m² om året.</span></div><div><span> </span></div><div><span>2. at byrådet understreger overfor Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg, at boligorganisationen ikke må igangsætte arbejder, inden byrådet har taget stilling til huslejestigningen i de konkrete sager.</span></div></div></span> <h3>Beslutning i Byrådet (2026-2029) den 25-02-2026</h3> <span><div><div><span>Indstillingen fra Økonomi- og Erhvervsudvalget godkendes.</span></div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><h3><span>Historik</span></h3><div><span>Byrådet besluttede på mødet den 16. december 2015 (</span><a href="https://dagsordener.viborg.dk/vis?id=3aba2470-8892-4b3a-90c6-8fa48a939c8c&punktid=c12ee94c-51f9-4cfa-8b2a-e8d87478f2af" target="_blank"><span>Link til sag nr. 17 på byrådet den 16. december 2015</span></a><span>) at påpege overfor Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg, at renoveringsarbejder ikke for fremtiden må igangsættes, før byrådet har godkendt lånoptagelsen, finansieringen og den foreløbige huslejeforhøjelse. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Byrådet behandlede den 17. december 2025 Tilsyn med boligorganisationer regnskaber for 2024 </span><a href="https://dagsordener.viborg.dk/vis?id=d4d23248-c486-4876-98fd-256810243b57&punktid=47dda149-2240-43ad-ad51-64e663cb2ccd" target="_blank"><span>(Link til sag nr. 29 på byrådet den 17. december 2025)</span></a><span>. Det fremgik af sagen, at Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborgs revisor har påpeget, at henlæggelsesniveauet i boligafdelingerne er utilstrækkelige, og at formålet er at undgå pludselige huslejestigninger for beboerne eller behov for yderligere lånoptagelser.</span></div><div><span> </span></div><h3><span>Inddragelse og høring</span></h3><div><span>Afdelingsmødet for afdeling 20, Løgstrup Høje godkendte på det ordinære møde i august 2022 budgettet for 2023 med en huslejestigning på 7,5%.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Efterfølgende i august 2025 godkendte hovedbestyrelsen i Boligselskabet Sct. Jørgen lånoptagelsen i afdeling 20, Løgstrup Høje. </span></div><div><span> </span></div><h3><span>Beskrivelse</span></h3><div><span>Afdeling 20, Løgstrup Høje består af 20 familieboliger med anvisning fra Viborg Kommune samt et tilhørende dagcenter i afdeling 21, som finansieres fuldt ud af Viborg Kommune. Afdelingerne blev opført omkring 1987, som er den periode, hvor produktionen af eternitplader skiftede til asbestfri materialer. Tagpladerne har en kortere levetid end forventet, og der har derfor været behov for at udskifte taget. Oversigtskort er i bilag nr. 1.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Finansiering</span></div><div><span>Vedligeholdelsesarbejder skal som udgangspunkt finansieres af afdelingens henlagte midler. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Afdeling 20 har henlagte midler svarende til 17,6 % af tagrenoveringen, og har derfor behov for at optage et realkreditlån for at finansiere de resterende 82,4 %.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Afdeling 21, Dagcenter har opsparet henlagte midler til deres andel.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Tagrenovering har samlet kostet 2.328.000 kr. som finansieres med 1.128.000 kr. henlæggelser og 1.200.000 kr. realkreditlån.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Tabel 1: Oversigt over fordeling mellem lån, henlæggelser og afdelinger</span></div><table cellspacing="0" cellpadding="0" style=" border-collapse:collapse;"><tr><td><div><span> </span></div></td><td><div><span>Afdeling 20</span></div></td><td><div><span>Afdeling 21</span></div></td><td><div><span> </span><span>I alt</span></div></td></tr><tr><td><div><span>Lånoptagelse</span></div></td><td><div><span>1.200.000 kr.</span></div></td><td><div><span> </span><span>0 kr.</span></div></td><td><div><span>1.200.000 kr.</span></div></td></tr><tr><td><div><span>Henlæggelser</span></div></td><td><div><span> </span><span>257.000 kr.</span></div></td><td><div><span>871.000 kr.</span></div></td><td><div><span>1.128.000 kr.</span></div></td></tr><tr><td><div><span>I alt </span></div></td><td><div><span>1.457.000 kr.</span></div></td><td><div><span>871.000 kr.</span></div></td><td><div><span>2.328.000 kr.</span></div></td></tr></table><div><span> </span></div><div><span>Som det fremgår af tabel 1 er afdeling 21, Dagcenter ikke omfattet af lånoptagelsen, men har derimod sparet op til renoveringen.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Långiver har oplyst, at realkreditlånet kan optages uden kommunegaranti. Godkendelse af lånet er ikke omfattet af denne sag, da forvaltningen administrativt kan godkende en lånoptagelse, når långiver ikke kræver kommunegaranti, jf. byrådets bemyndigelse af 5. november 2008 (sag nr. 307 punkt 5.6). Bemyndigelsen fremgår af bilag nr. 2. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Huslejestigning</span></div><div><span>Når huslejen på baggrund af lånoptagelse til renoveringsarbejder stiger mere end 5 % af lejen, skal huslejeforhøjelsen godkendes af byrådet.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Huslejestigninger kan beregnes på to måder – efter stykprismodellen eller kvadratmetermodellen. Beboerne i afdeling 20, Løgstrup Høje har godkendt, at huslejestigningen på grund af lånoptagelsen sker ud fra det eksisterende fordelingsprincip i afdelingen, kvadratmetermodellen.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg oplyser, at den gennemsnitlige årlige budgetterede husleje for 2022 var på 916 kr./m² og med en stigning på 7,5 % blev den gennemsnitlige årlige husleje på 985 kr./m² for 2023.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Tabel 2: Opgørelse over huslejer før og efter renovering samt budget 2025:</span></div><div><span> </span></div><table cellspacing="0" cellpadding="0" style=" border-collapse:collapse;"><tr><td><div><span> </span></div></td><td><div><span>Husleje pr. mdr.</span></div><div><span>budget 2022</span></div></td><td><div><span>Stigning</span></div><div><span>7,5%</span></div></td><td><div><span>Husleje pr. mdr.</span></div><div><span>budget 2023</span></div></td><td><div><span>Husleje pr. mdr.</span></div><div><span>budget 2025</span></div></td></tr><tr><td><div><span>62 m² </span></div></td><td><div><span> </span><span>4.734 kr.</span></div></td><td><div><span>355 kr.</span></div></td><td><div><span> </span><span>5.089 kr.</span></div></td><td><div><span> </span><span>5.346 kr.</span></div></td></tr><tr><td><div><span>86 m² </span></div></td><td><div><span> </span><span>6.565 kr.</span></div></td><td><div><span>494 kr.</span></div></td><td><div><span> </span><span>7.059 kr.</span></div></td><td><div><span> </span><span>7.413 kr.</span></div></td></tr></table><div><span> </span></div><h3><span>Alternativer</span></h3><div><span>Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg har mulighed for at yde et tilskud fra dispositionsfonden til renoveringen i afdeling 20, Løgstrup Høje. Et tilskud vil betyde, at afdelingen undgår både lånoptagelse og den deraf følgende huslejestigning. Forvaltningen bemærker hertil, at ifølge regnskabet for 2024 er dispositionsfonden på et lavt niveau. </span></div><div><span> </span></div><h3><span>Tidsperspektiv</span></h3><div><span>Tagrenoveringen er gennemført.</span></div><div><span> </span></div><h3><span>Økonomiske forhold og konsekvenser</span></h3><div><span>Intet.</span></div><div><span> </span></div><h3><span>Juridiske og planmæssige forhold</span></h3><div><span>Afdeling 20, Løgstrup Høje er omfattet af lokalplan nr. 82, Ældrecenter i Løgstrup.</span></div><div><span> </span></div></div></span> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsordener.viborg.dk/Vis/Pdf/bilag/e7da392b-2fea-45dc-b6c0-22bc343178f2"
  - DocumentId "e7da392b-2fea-45dc-b6c0-22bc343178f2"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "25/28304"
Navn "Godkendelse af huslejestigning i forbindelse med optagelse af lån, afdeling 20, Løgstrup Høje, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg"
Punktnummer "12"
Bilag 2 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Oversigtskort"
  - Id "4def6642-2f06-408a-aeb6-41e3f895b37d"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bemyndigelse fra 2008"
  - Id "17a1c8e2-68cc-4a45-bd99-9d0d9f985c11"
Documents null
Id "87d72492-7de2-4e3e-8be3-8bb5ce4fb63c"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "681edd41-f623-4f0b-a587-025525b57e6c"
Number "12"
Sorting 12
IsOpen true
CaseNumber "25/28304"
SourceId "39412"
Caption "Godkendelse af huslejestigning i forbindelse med optagelse af lån, afdeling 20, Løgstrup Høje, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items