Sagen

Ejendommen på Vestergade 34 i Hobro fik 12. juni 2024 byggetilladelse til ombygning af ejendommen fra erhverv til seks lejligheder. I ansøgningsmaterialet fremgik det, at der vil blive etableret en elevator op igennem reposerne i trapperummet i overensstemmelse med Bygningsreglementets krav om tilgængelighed.

Imidlertid påbegynder bygherre uden videre et helt andet projekt, hvor elevator bliver erstattet af større lejligheder. Det er i sig selv ulovligt.

Først 15. maj 2025 efter ombygning kontakter bygherrerådgiveren fagenheden for Teknik og Miljø, da denne af bygherre er blevet oplyst, at det angiveligt ikke har været muligt at etablere den lovmæssige elevator pga. statikken i bygningen. Rådgiver oplyser, at bygherre i stedet vil søge om dispensation til, at der kan etableres en løfteplatform i trappeopgangen.

19. maj 2025 sender rådgiveren en kort dispensationsansøgning (se bilag), hvor det bl.a. fremgår, at en registrering af det bærende og afstivende system i reposerne angiver, at det ikke er muligt at etablere en elevator eller elevatorlift, der føres gennem dækket. Endvidere mener bygherre, at der ikke har været stillet krav om elevator i et andet ombygningsprojekt, han har haft på Lynghøj i Hobro. Der stilles i stedet forslag om, at der etableres en stolelift. Desuden henvises der til, at der ikke kan etableres et udvendigt elevatortårn, da bygningen er udpeget som bevaringsværdig i den gældende lokalplan.

Dispensationen behandles i fagenheden i perioden 20.-22. maj. Her afvises et udvendigt elevatortårn, da det vil være i mod lokalplanens formål om at sikre den bevaringsværdige bebyggelses udvendige udseende.

Da reposerne i trappeopgangen sidder mellem to bærende vægge, vurderer fagenheden, at der ikke umiddelbart burde være de store problemer i at løse statikken. Fagenheden efterlyser derfor, at bygherre skal indsende en statisk redegørelse med beregninger, som kan synligøre påstanden om, at det statisk ikke er muligt at etablere en elevator i bygningen.

22. maj 2025 indsender rådgiver i stedet en færdigmelding af projektet. Her fremgår det af tegningsmaterialet, at projektet er blevet ændret allerede 22. august 2024, hvor elevatoren er taget ud af projektet, og arealet i stedet er inddraget til større lejligheder. Fagenheden kontakter rådgiver og beder om en bedre begrundet dispensationsansøgning og medsende en statisk redegørelse.

26. maj 2025 sender rådgiveren et tillæg til dispensationsansøgningen (se bilag). Her fremgår det blandt andet, at da kælderen kun er delvist udgravet, blev det vurderet at det ville være meget vanskeligt at etablere fundament til elevator. Der foreligger endnu ikke statisk dokumentation.

19. juni 2025 beslutter et flertal i Udvalget for Teknik og Miljø, at der skal dispenseres, således den etablerede stolelift-løsning godkendes. Flertallet begrunder sin beslutning ud fra en vurdering af, at en løsning med løfteplatform eller minielevator ikke er markant bedre end stolelift. Derforuden begrunder flertallet beslutningen med, at de to øverste lejligheder i forvejen ikke er kørestolsvenlige.

26. juni 2025 beslutter Byrådet, at der skal gives afslag til at fravige kravet om elevator.

Ny dispensationsansøgning

18. november 2025 fremsender rådgiver en ny dispensationsansøgning fra kravet om etablering af elevator. Her har man undersøgt mulighederne yderligere for etablering af elevator, men har konstateret, at konsekvenserne ved at fastholde kravet om etablering af en type 2-elevator vurderes som uforholdsmæssigt store, både for lejerne, der skal genhuses, samt for bygherre økonomisk og for rådgivere. Derfor ansøges om etablering af en løfteplatform.

Bygningsreglementets (BR18) regler

I henhold til Bygningsreglement 2018 (BR18) § 37, stk. 2, har ansøger pligt til at oplyse kommunen, hvis der undervejs sker ændringer i byggearbejdet, som ikke er i overensstemmelse med byggetilladelsen. Dette fremgår også i første linje af byggetilladelsen til projektet på Vestergade 34.

I BR18 § 242 fremgår det, at formålet med elevatorer i bygninger er at sikre, at brugerne ved egen hjælp har adgang til bygningens etager og kan komme til bygningens funktioner. Elevator er afgørende for bygningens tilgængelighed dermed en væsentlig forudsætning for byggetilladelsen.

I forhold til bygherres henvisning til anden sag på Lynghøj kan fagenheden oplyse, at ombygninger af eksisterende boliger ikke er omfattet af kravet om etablering af elevator i henhold til BR18 § 247. Ejendommen på Vestergade har tidligere været en erhvervsejendom, som ved ændret anvendelse til nye boliger skal overholde tilgængelighedskravene.

I henhold til BR18 §244 skal elevatorer designes og udføres som type 2 elevator. En type 2 elevator stiller bl.a. specifikke krav til elevatorens dimensioner (1,4 meter x 1,1 meter).

Det fremgår af BR18´s vejledning om elevatorer, at kommunen efter en konkret vurdering kan vælge at dispensere for bestemmelserne i bygningsreglementet og f.eks. tillade en minielevator eller løfteplatform i stedet for en almindelig elevator (type 2). Dispensationen skal dog være foreneligt med de hensyn, der ligger bag den konkrete bestemmelse der dispenseres fra.

Forudsætninger for dispensation

I henhold til vejledningen kan kommunen vælge at dispensere fra kravet om etablering af almindelig elevator, så længe det ikke går ud over de hensyn, der dispenseres fra. Det betyder, at hvis der dispenseres fra kravet om en almindelig elevator, så skal det samtidig sikres, at brugerne forsat ved egen hjælp har adgang til bygningens etager.

Den foreslået løsning om en stolelift vurderes ikke at opfylde denne forudsætning, da f.eks. en kørestolsbruger ikke vil kunne få sin kørestol med op og ned i stoleliften. Forudsætningen kan i stedet løses ved etablering af minielevator eller en løfteplatform.

Fagenheden ville således have givet afslag på dispensationsansøgningen, hvis bygherre havde søgt om en stolelift inden ændringen blev foretaget. I stedet ville fagenheden have bedt om statisk redegørelse til at underbygge, at det ikke er muligt. Hvis det kunne dokumenteres, ville fagenheden have været indstillet på en dispensation til en minielevator, da det efter fagenhedens vurdering ville kunne etableres samme sted som den projekterede elevator.

Praksis

Mariagerfjord Kommune har ikke tidligere givet dispensation fra kravet om etablering af elevator, da der ikke tidligere har været ansøgninger om det. Sagen kan derfor danne præcedens i lignende sager, hvor der etableres nye boliger i mere end 2. sals højde (herunder ved udnyttelse af tagrum).

Fagenheden har kontaktet Randers Kommune, som har en praksis om kun at dispensere fra kravet om etablering af almindelige elevatorer ved ombygninger, hvor det enten ikke er statisk muligt, eller hvor bygningen er bevaringsværdig, og det vil ændre bygningens udvendige udtryk. I disse tilfælde dispenseres der som udgangspunkt til, at der kan etableres minielevator eller løfteplatforme. Kun i få tilfælde har Randers Kommune måttet fravige kravet helt, f.eks. ved ombygning af den gamle dommergård i Randers, hvor en løsning ikke var mulig uden for store indgreb i den bevarelsesværdige bygning. Randers Kommune inddrager ikke økonomiske forhold i vurderingerne.

Fagenhedens anbefaling

Fagenheden for Teknik og Miljø anbefaler, at der meddeles dispensation, så tilgængelighedskravet kan opfyldes ved etablering af en løfteplatform i forbindelse med trappen.