Ejerne af ejendommen matrikel 29cm har i 2024 ansøgt om dispensation fra lokalplanen, således at der ved magelæg med naboejendommen Viggo Stuckenbergs Vej 13 kunne skaffes vejadgang til ejendommen. Byplanudvalget behandlede sagen på Byplanudvalgets møde 23. april 2025. Udvalget besluttede, at der ikke skulle meddeles dispensation. På grund af partshøringer har forvaltningen endnu ikke effektueret afgørelsen i sagen. 

Kommunen har nu modtaget en anmodning fra ejerne af matrikel 29cm om, at kommunen overtager ejendommen i henhold til planloven (Bilag), da ejerne af ejendommen vurderer, at ejendommen reelt er værdiløs.

Ejerne ønsker dog helst at kunne bebygge ejendommen med et selvstændigt enfamiliehus, hvilket ikke er muligt, uden at der opnås vejadgang. 

Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål, og i visse analoge tilfælde, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning i henhold til Planlovens § 48. Den nuværende gældende lokalplan 291 for villakvarteret ved Folkeparken blev vedtaget 26. november 2020.

Inden vedtagelse af lokalplan 291 var minimumstørrelsen for ejendommen fastsat af byplanvedtægt 9 til en størrelse på 700 m2 dog mindst 900 m2 for koteletgrunde. Ved vedtagelse af lokalplanen blev minimumgrundstørrelsen for ejendomme i området ændret til 900 m2 dog mindst 1000 m2 for koteletgrunde. Den omhandlede ejendom har en størrelse på 886 m2. Ejendommen kunne hverken før eller efter lokalplanens vedtagelse bebygges, da den ikke har vejadgang. Før lokalplanens vedtagelse kunne ejerne af de to ejendomme dog fortage en matrikulær ændring af de to ejendomme, der ville sikre vejadgang. Dette er ikke muligt efter vedtagelse af lokalplanen, medmindre der meddeles dispensation.

Udstykning af matrikel 29cm som selvstændig ejendom er sket i 1939, og ejendommen har efter matrikulære ændringer i 1943 ikke haft vejadgang til offentlig vej. Kommunen var og er ikke myndighed i forhold til udstykningsloven. 

Den manglende vejadgang forhindrer, at der opføres ny bebyggelse på matrikel 29cm. Kravet om vejadgang følger dog Byggelovens § 4. Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser, der forhindrer at bebygge matriklen. 

Planlovens § 48 fastsætter, at en kommune kan pålægges at overtage en ejendom, hvis en lokalplan eller byplanvedtægt har forbeholdt ejendommen til et offentligt formål, og ejendommen ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme. Formålet med bestemmelsen er at beskytte grundejere mod at blive urimeligt økonomisk belastet som følge af kommunal planlægning, der begrænser ejendommens anvendelsesmuligheder. Et afslag på dispensation kan have betydning for en ejers mulighed for at udnytte sin ejendom. Hvis kommunen afslår en ansøgning om dispensation, og dette afslag er lovligt, kan ejeren som udgangspunkt ikke kræve, at kommunen ændrer sin beslutning. Afslaget kan have betydning for, om ejeren kan påberåbe sig planlovens § 48, hvis afslaget medfører, at ejendommen ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde. Det fremgår af § 48, stk. 3, at overtagelsespligten kun påhviler kommunen, hvis ejendommen ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme. Det følger af praksis, at planlovens § 48 kan anvendes analogt i visse situationer, hvor en lokalplan ikke direkte forbeholder en ejendom til et offentligt formål, men hvor ejendommen alligevel rammes tilsvarende økonomisk hårdt. Analog anvendelse af planlovens § 48 er undtagelsesvis og kræver en konkret vurdering af ejendommens forhold. (Lukket Bilag)

I den konkrete sag er det imidlertid byggeloven og ikke planloven, der forhindrer bebyggelse af den eksisterende matrikel. Mens lokalplanen (planloven) forhindrer arealoverførsel med mindre der meddeles dispensation.

Ejerne af ejendommen vurderer, at ejendommen reelt er værdiløs. Forvaltningen vurderer dog, at matriklen kan sammenlægges med den anden matrikel, hvorved matriklen kan bebygges med et større hus, dog ikke med en selvstændig bolig. Alternativt kan der ske matrikulære ændringer ved at anskaffe areal fra tilstødende matrikler hvorved der skaffes vejadgang. Dette vurderes at kunne lade sig gøre uden dispensation fra den gældende lokalplan, men kræver en aftale med de berørte ejere.

Forvaltningen vurderer derfor, at der sandsynligvis ikke er en overtagelsespligt i den konkrete sag.

På den baggrund anbefaler forvaltningen, at kommunen afviser at overtage ejendommen, og sender spørgsmålet om overtagelse videre til Taksationskommissionens afgørelse.

Det kan oplyses, at Taksationskommissionens afgørelse, både for så vidt angår overtagelse/ikke overtagelse, og for så vidt angår overtagelsespris kan ankes.

Udover at sende spørgsmålet om overtagelse videre til Taksationskommissionen, vil forvaltningen også træffe den egentlige afgørelse i spørgsmålet om dispensation fra lokalplanen (jf. Byplanudvalgets beslutning i april 2025). Ejer vil kunne påklage retlige spørgsmål iht. planlovens regler.

Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål, og i visse analoge tilfælde, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, jf. Planlovens § 48.

Hvis kommunalbestyrelsen beslutter ikke at imødekomme anmodningen om overtagelse af ejendommen, vil forvaltningen videresende sagen til behandling hos Taksationskommissionen. 

Desuden vil forvaltningen træffe afgørelse i forhold til dispensation, jf. udvalgets beslutning i april 2025.

Hvis kommunalbestyrelsen beslutter at overtage ejendommen, vil forvaltningen indgå i forhandling om pris med ejer. Hvis der ikke opnås enighed, vil spørgsmålet om erstatning blive indbragt for Taksationskommissionen.

Herudover vil forvaltningen senere forelægge en sag om kommunens fremtidige udnyttelse af ejendommen, herunder evt. ny lokalplan der f.eks. fastlægger at ejendommen indlemmes i Folkeparken.