Opstart af lokalplan for Magasingrunden i Hundested

01.02.05-G01-74-25 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal der udarbejdes en lokalplan for Magasingrunden i Hundested, der muliggør nybyggeri af sommerhuse på op til 80 m2, men ikke flere sommerhuse end i dag?

Opsummering

Byrådet skal beslutte, om der skal udarbejdes en lokalplan for Magasingrunden i Hundested. Planen vil muliggøre nybyggeri af sommerhuse på op til 80 m2, men ikke flere sommerhuse end i dag. Der vil ikke være nogen økonomiske konsekvenser for kommunen.

Fordele

Mulighed for at erstatte eksisterende mindre sommerhuse med mere tidssvarende boliger
Bevarelse af områdets karakter med åbne græsarealer og træer
Sikring af offentlig gennemgang og rekreative områder

Ulemper

Ejeren mister muligheden for at udstykke og sælge flere sommerhuse, hvilket kunne øge salgsprisen
Begrænsning af ejendommens økonomiske potentiale ved at ikke tillade flere sommerhuse
Mulighed for at ejeren kan føle sig begrænset i sin økonomiske udnyttelse af ejendommen

Emneord

Bolig
Byudvikling
Natur

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Sagens kerne

Administrationen ønsker i samarbejde med ejeren af Magasingrunden i Hundested at udarbejde en ny lokalplan for området. Planen skal sikre, at der kan bygges tidssvarende sommerhuse på grunden, samtidig med at området bevarer sin nuværende karakter. Planen vil muliggøre, at de enkelte sommerhuse kan udstykkes på mindre grunde.

Ejer ønsker at udstykke yderligere 3-6 grunde til sommerhusbebyggelse. Administrationen vurderer, at områdets karakter bedst bevares ved ikke at udvide antallet af sommerhuse.

Byrådet skal tage stilling til, om der skal udarbejdes en lokalplan for området, og om ejers ønske om at udstykke 3-6 nye grunde kan imødekommes.

Indstilling

Direktionen indstiller, at byrådet beslutter, at:

igangsætte udarbejdelse af en lokalplan med udgangspunkt i den fremsendte udstykningsplan og med sommerhuse i varierende størrelser på maksimalt 60-80 m2
der ikke gives mulighed for at udstykke grunde, så der kommer flere sommerhuse, end hvad der er i dag.

Beslutningskompetence

Byrådet.

Sagsfremstilling

I forbindelse med dialogen med ejeren af Magasingrunden (bilag 1 - Området) omkring en arealoverførselssag har administrationen vurderet, at det vil være hensigtsmæssigt at udarbejde en ny lokalplan for ejendommen. Ejer af ejendommen har indvilliget i dette. En ny lokalplan vil muliggøre mere tidssvarende sommerhuse, samtidig med at områdets karakter bevares.

Området er i dag omfattet af lokalplan 21, delområde 3 og ligger i landzone. Lokalplan 21 er fra 1981. Lokalplanen giver ikke bonusvirkning, og området er derfor underlagt landzonebestemmelser. Det betyder, at man ved tilbygning eller nybyggeri skal søge landzonetilladelse, som kræver, at der tages konkret stilling i hver enkelt sag. Gældende lokalplan regulerer i dag følgende ting i delområde 3:

at det ikke er muligt at udstykke, hvilket bevirker, at de nuværende sommerhuse ikke kan udstykkes som selvstændige ejendomme med tilhørende grundareal
delvis regulering af beplantningen
offentlig gennemgang gennem området
at området ikke kan udbygges yderligere - dog muliggør lokalplanen, at der kan bygges nyt som erstatning for eksisterende bebyggelse samt ske renovering af eksisterende bebyggelse.

Administrationen vurderer, at den gældende lokalplan ikke i tilstrækkelig grad sikrer de vigtigste karakterer i området, herunder bl.a. hegning og terrænregulering. Det vil derfor være hensigtsmæssigt med en ny lokalplan.

Området er meget kuperet og fremstår som en græsmark med enkeltstående træer og træer i mindre gruppe. Området bruges desuden som et rekreativt gennemgangsområde for nærområdets beboere.

De 17 sommerhuse, som i dag ligger spredt på området, er for de fleste vedkommende indrettet med et mindre privat område i nær tilknytning til huset, men er ellers ikke afgrænsede.

Sommerhusene, der tidligere var ferieområde for Magasins medarbejdere, er på mellem 18 og 80 m2, hvoraf langt de fleste er mellem 42 og 57 m2 (bilag 2 – størrelser på sommerhuse).

Sommerhusene er opført i perioden 1942-1992, og flere af dem er i så dårlig stand, at de ikke er beboelige. Sommerhusene er udstykket i ejerlejligheder. En ny lokalplan vil arbejde med, at de enkelte sommerhuse kan tilbygges eller/og, at der kan bygges nye sommerhuse med udgangspunkt i grundaftrykket af det eksisterende sommerhus.

Det er administrationens vurdering, at der skal arbejdes med sommerhuse med variation i størrelser og med en maksimal størrelse på 60-80 m2, (se bilag 2- Størrelser på sommerhuse). Det vurderes endvidere, at det er disse størrelser, som vil være muligt jævnfør den restriktive praksis omkring udvidelse af sommerhuse i landzone, hvor der ikke er naturinteresser eller landskabeligt hensyn.

Ejer af ejendommen ønsker at muliggøre udstykning, så sommerhusene kan sælges individuelt og med en grundstørrelse på 200 m2.

Lokalplanen vil muliggøre udstykning af grunde med et areal på 200 m2 i forbindelse med de eksisterende sommerhuse.

Administrationen vurderer, at med udstykninger på maksimalt 200 m2 vil det være muligt at bevare områdets kvaliteter. For at sikre områdets åbne karakter vil der ikke komme synlige skelgrænser i landskabet, f.eks. i form af hegn eller hæk.

Udover at give mulighed for større sommerhuse vurderer administrationen, at hovedformålet i en ny lokalplan vil være at sikre områdets karakter. På baggrund af dette vil de vigtigste aspekter i en ny lokalplan være:

at sikre, der fortsat er offentlig gennemgang gennem området, så den rekreative anvendelse fortsættes
at det eksisterende vejnet fastholdes i forhold til placering, størrelse og materiale
at området fremstår åbent med græsarealer med træer
at afskærmede og anlagte private områder etableres i tæt tilknytning til de enkelte sommerhuse, herunder hegning, størrelse på terrasser
at sikre, at der sker meget begrænset terrænregulering, herunder at udstykningen placeres under hensyntagen til terrænet, og at bygninger indpasses i terrænet
at nye bygninger tilpasses områdets eksisterende arkitektur.

En ny lokalplan for området vil fastholde området i landzone, men give bonusvirkning i forhold til de forhold, som er beskrevet i lokalplan.

Ejer af området ønsker, at lokalplanen muliggør etablering af yderligere 3-6 sommerhuse på området. Ejer beskriver i sin ansøgning, at der er tale om et meget stort område, så han vurderer ikke, at en udvidelse vil skabe en forringelse af området i sin helhed.

Ejer beskriver, at det i dag vil være muligt at frasælge de enkelte sommerhuse som ejerlejligheder og med en brugsret på 1.000 m2 af arealet. Han beskriver, at det vil give ham en bedre salgspris, end den mulighed han får ved en lokalplan med 200 m2 grunde med en byggeret på huse fra 60-80 m2. Han argumenter med, at de ekstra grunde vil kompensere for den lavere salgspris. Ejer beskriver desuden, at nogle ekstra parceller, placeret som vist på bilag 3 – Nye grunde, vil gøre området mere homogent uden så meget spredning mellem husene, som tilfældet er i dag. Han beskriver desuden, at de nye parceller er placeret, så de ligger ud til eksisterende sti og i forbindelse med steder, hvor der i dag er bebyggelse.

Det er administrationens vurdering, at hvis en lokalplan muliggør udvidelse af de eksisterende sommerhuse med op til i alt 410 m2, så kan området ikke bære mere, hvis man samtidigt skal sikre den nuværende karakter, der blandt andet omhandler variation i bebyggelsen med mindre samlinger af huse og områder uden bebyggelse.

Samlet er det derfor administrationens vurdering, at man ikke skal give mulighed for udstykning af flere grunde med ret til at bygge sommerhuse på ejendommen. Administrationen vurderer dog samtidig, at det ikke vil være i strid med planlovens regler at etablere yderligere 3-6 grunde på ejendommen.

Lov- og plangrundlag

Lovbekendtgørelse nr. 223 af 1. marts 2024, Lov om Planlægning.

Kommuneplan 2026. Projektet er i overensstemmelse med gældende kommuneplan.

Området er i dag reguleret af lokalplan 21 delområde 3.

Konsekvenser

Det bliver muligt at erstatte eksisterende mindre sommerhuse med mere tidssvarende, både i størrelse og indretning.

De eksisterende sommerhuse benyttes i dag til ferieformål. Det vurderes ikke, at der bliver meget mere biltrafik i området.

Man får sikret områdets vigtigste karaktertræk.

Høring, dialog og formidling

Der har været og vil, afhængigt af det videre forløb, blive afholdt en række indledende møder mellem ejer og administrationen.

Der vil i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan blive foretaget en offentlig høring.

Økonomi

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <h3>Sagens kerne</h3> <span class='ukendt'><div>Administrationen ønsker i samarbejde med ejeren af Magasingrunden i Hundested at udarbejde en ny lokalplan for området. Planen skal sikre, at der kan bygges tidssvarende sommerhuse på grunden, samtidig med at området bevarer sin nuværende karakter. Planen vil muliggøre, at de enkelte sommerhuse kan udstykkes på mindre grunde. </div><div> </div><div>Ejer ønsker at udstykke yderligere 3-6 grunde til sommerhusbebyggelse. Administrationen vurderer, at områdets karakter bedst bevares ved ikke at udvide antallet af sommerhuse.</div><div> </div><div>Byrådet skal tage stilling til, om der skal udarbejdes en lokalplan for området, og om ejers ønske om at udstykke 3-6 nye grunde kan imødekommes.</div><div> </div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div>Direktionen indstiller, at byrådet beslutter, at:</div><div> </div><ol><li>igangsætte udarbejdelse af en lokalplan med udgangspunkt i den fremsendte udstykningsplan og med sommerhuse i varierende størrelser på maksimalt 60-80 m2 <br><br></li><li>der ikke gives mulighed for at udstykke grunde, så der kommer flere sommerhuse, end hvad der er i dag.<br><br></li></ol></span> <h3>Beslutningskompetence</h3> <span><div>Byrådet.</div><div> </div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div>I forbindelse med dialogen med ejeren af Magasingrunden (bilag 1 - Området) omkring en arealoverførselssag har administrationen vurderet, at det vil være hensigtsmæssigt at udarbejde en ny lokalplan for ejendommen. Ejer af ejendommen har indvilliget i dette. En ny lokalplan vil muliggøre mere tidssvarende sommerhuse, samtidig med at områdets karakter bevares.</div><div> </div><div>Området er i dag omfattet af lokalplan 21, delområde 3 og ligger i landzone. Lokalplan 21 er fra 1981. Lokalplanen giver ikke bonusvirkning, og området er derfor underlagt landzonebestemmelser. Det betyder, at man ved tilbygning eller nybyggeri skal søge landzonetilladelse, som kræver, at der tages konkret stilling i hver enkelt sag. Gældende lokalplan regulerer i dag følgende ting i delområde 3:</div><div> </div><ul><li>at det ikke er muligt at udstykke, hvilket bevirker, at de nuværende sommerhuse ikke kan udstykkes som selvstændige ejendomme med tilhørende grundareal<br><br></li><li>delvis regulering af beplantningen<br><br></li><li>offentlig gennemgang gennem området<br><br></li><li>at området ikke kan udbygges yderligere - dog muliggør lokalplanen, at der kan bygges nyt som erstatning for eksisterende bebyggelse samt ske renovering af eksisterende bebyggelse.<br><br></li></ul><div>Administrationen vurderer, at den gældende lokalplan ikke i tilstrækkelig grad sikrer de vigtigste karakterer i området, herunder bl.a. hegning og terrænregulering. Det vil derfor være hensigtsmæssigt med en ny lokalplan.</div><div> </div><div>Området er meget kuperet og fremstår som en græsmark med enkeltstående træer og træer i mindre gruppe. Området bruges desuden som et rekreativt gennemgangsområde for nærområdets beboere.</div><div> </div><div>De 17 sommerhuse, som i dag ligger spredt på området, er for de fleste vedkommende indrettet med et mindre privat område i nær tilknytning til huset, men er ellers ikke afgrænsede.</div><div> </div><div>Sommerhusene, der tidligere var ferieområde for Magasins medarbejdere, er på mellem 18 og 80 m2, hvoraf langt de fleste er mellem 42 og 57 m2 (bilag 2 – størrelser på sommerhuse).</div><div> </div><div>Sommerhusene er opført i perioden 1942-1992, og flere af dem er i så dårlig stand, at de ikke er beboelige. Sommerhusene er udstykket i ejerlejligheder. En ny lokalplan vil arbejde med, at de enkelte sommerhuse kan tilbygges eller/og, at der kan bygges nye sommerhuse med udgangspunkt i grundaftrykket af det eksisterende sommerhus.</div><div> </div><div>Det er administrationens vurdering, at der skal arbejdes med sommerhuse med variation i størrelser og med en maksimal størrelse på 60-80 m2, (se bilag 2- Størrelser på sommerhuse). Det vurderes endvidere, at det er disse størrelser, som vil være muligt jævnfør den restriktive praksis omkring udvidelse af sommerhuse i landzone, hvor der ikke er naturinteresser eller landskabeligt hensyn.</div><div> </div><div>Ejer af ejendommen ønsker at muliggøre udstykning, så sommerhusene kan sælges individuelt og med en grundstørrelse på 200 m2.</div><div> </div><div>Lokalplanen vil muliggøre udstykning af grunde med et areal på 200 m2 i forbindelse med de eksisterende sommerhuse.</div><div> </div><div>Administrationen vurderer, at med udstykninger på maksimalt 200 m2 vil det være muligt at bevare områdets kvaliteter. For at sikre områdets åbne karakter vil der ikke komme synlige skelgrænser i landskabet, f.eks. i form af hegn eller hæk.</div><div> </div><div>Udover at give mulighed for større sommerhuse vurderer administrationen, at hovedformålet i en ny lokalplan vil være at sikre områdets karakter. På baggrund af dette vil de vigtigste aspekter i en ny lokalplan være:</div><div> </div><ul><li>at sikre, der fortsat er offentlig gennemgang gennem området, så den rekreative anvendelse fortsættes<br><br></li><li>at det eksisterende vejnet fastholdes i forhold til placering, størrelse og materiale<br><br></li><li>at området fremstår åbent med græsarealer med træer<br><br></li><li>at afskærmede og anlagte private områder etableres i tæt tilknytning til de enkelte sommerhuse, herunder hegning, størrelse på terrasser<br><br></li><li>at sikre, at der sker meget begrænset terrænregulering, herunder at udstykningen placeres under hensyntagen til terrænet, og at bygninger indpasses i terrænet<br><br></li><li>at nye bygninger tilpasses områdets eksisterende arkitektur.<br><br></li></ul><div>En ny lokalplan for området vil fastholde området i landzone, men give bonusvirkning i forhold til de forhold, som er beskrevet i lokalplan.</div><div> </div><div>Ejer af området ønsker, at lokalplanen muliggør etablering af yderligere 3-6 sommerhuse på området. Ejer beskriver i sin ansøgning, at der er tale om et meget stort område, så han vurderer ikke, at en udvidelse vil skabe en forringelse af området i sin helhed. </div><div> </div><div>Ejer beskriver, at det i dag vil være muligt at frasælge de enkelte sommerhuse som ejerlejligheder og med en brugsret på 1.000 m2 af arealet. Han beskriver, at det vil give ham en bedre salgspris, end den mulighed han får ved en lokalplan med 200 m2 grunde med en byggeret på huse fra 60-80 m2. Han argumenter med, at de ekstra grunde vil kompensere for den lavere salgspris. Ejer beskriver desuden, at nogle ekstra parceller, placeret som vist på bilag 3 – Nye grunde, vil gøre området mere homogent uden så meget spredning mellem husene, som tilfældet er i dag. Han beskriver desuden, at de nye parceller er placeret, så de ligger ud til eksisterende sti og i forbindelse med steder, hvor der i dag er bebyggelse.</div><div> </div><div>Det er administrationens vurdering, at hvis en lokalplan muliggør udvidelse af de eksisterende sommerhuse med op til i alt 410 m2, så kan området ikke bære mere, hvis man samtidigt skal sikre den nuværende karakter, der blandt andet omhandler variation i bebyggelsen med mindre samlinger af huse og områder uden bebyggelse.</div><div> </div><div>Samlet er det derfor administrationens vurdering, at man ikke skal give mulighed for udstykning af flere grunde med ret til at bygge sommerhuse på ejendommen. Administrationen vurderer dog samtidig, at det ikke vil være i strid med planlovens regler at etablere yderligere 3-6 grunde på ejendommen.</div><div> </div></span> <h3>Lov- og plangrundlag</h3> <span class='ukendt'><div>Lovbekendtgørelse nr. 223 af 1. marts 2024, Lov om Planlægning.</div><div>Kommuneplan 2026. Projektet er i overensstemmelse med gældende kommuneplan.</div><div>Området er i dag reguleret af lokalplan 21 delområde 3.</div><div> </div></span> <h3>Konsekvenser</h3> <span class='ukendt'><div>Det bliver muligt at erstatte eksisterende mindre sommerhuse med mere tidssvarende, både i størrelse og indretning.</div><div> </div><div>De eksisterende sommerhuse benyttes i dag til ferieformål. Det vurderes ikke, at der bliver meget mere biltrafik i området.</div><div> </div><div>Man får sikret områdets vigtigste karaktertræk.</div><div> </div></span> <h3>Høring, dialog og formidling</h3> <span class='ukendt'><div>Der har været og vil, afhængigt af det videre forløb, blive afholdt en række indledende møder mellem ejer og administrationen.</div><div> </div><div>Der vil i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan blive foretaget en offentlig høring.</div><div> </div></span> <div><h3>Økonomi</h3> <span class='oekonomi'><div>Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.</div><div> </div></span> </div> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsorden.halsnaes.dk/Vis/Pdf/bilag/ba798140-3c81-49b5-b0b9-10350313c3ff"
  - DocumentId "ba798140-3c81-49b5-b0b9-10350313c3ff"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "01.02.05-G01-74-25"
Navn "Opstart af lokalplan for Magasingrunden i Hundested"
Punktnummer "24"
Bilag 3 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag 1 -Området"
  - Id "617e5d33-4a22-4090-9a45-561b6cda976e"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag 2 - Størrelse på sommerhuse"
  - Id "d12d0284-e277-4704-9084-ab2fad01ccb2"
3. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag 3 - Nye grunde"
  - Id "f5d7d8aa-7f8b-4432-8bbd-f973f6d20da6"
Documents null
Id "920f2694-04f9-408c-bb71-7e514346b325"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "1b8bfe3c-562e-48cd-acf8-f965a89a1b03"
Number "24"
Sorting 9
IsOpen true
CaseNumber "01.02.05-G01-74-25"
SourceId "f008d71e-ff33-403d-8542-9895d6eb633a"
Caption "Opstart af lokalplan for Magasingrunden i Hundested"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items