Forvaltningen har modtaget en ansøgning fra ejer af Kallehavevej 55 i Tebbestrup om nedrivning af det bevaringsværdige stuehus på gården Meldgård. Fotos fra 2025 fremgår af bilag 1 og oversigtskort ses i bilag 2.

Planforhold

Kommuneplanens retningslinjer for landsbyer og kulturarv

Der er refereret til landsbyregistreringen i retningslinjerne i Kommuneplan 2025 i forhold til kommunens sagsbehandling og planlægning i kommunens landsbyer. Landsbyregistreringerne er fra 2011 og udgør en informationskilde, men ikke et bindende administrationsgrundlag.

Landsbyregistreringen for Tebbestrup beskriver landsbyen som bestående af to parallelle øst-vestgående veje: Tebbestrupvej og Bysmedien. Meldgård, Kallehavevej 55, ligger mellem disse veje, hvor den tværgående Kallehavevej, som er forbindelsen til Tebbestrup Kær, krydser dem.

Landsbyen har en åben karakter med engarealer mellem gårdene og spredt åben-lav bebyggelse langs det overordnede vejnet. Registreringen fremhæver, at denne åbne struktur er særlig og sårbar over for ny bebyggelse, og anbefaler, at nybyggeri placeres langs Bysmedien med mellemrum for at bevare det frie udsyn.

I henhold til planloven skal kommuneplanen indeholde retningslinjer til sikring af kulturhistoriske bevaringsværdier. Landsbyen er ikke udpeget som et værdifuldt kulturmiljø, men flere stuehuse i landsbyen er i kommuneplanen udpeget som bevaringsværdige. Stuehuset på Kallehavevej 55 blev udpeget i 1999 i forbindelse med Kommuneatlas for Randers Kommune og har en bevaringsværdi på 4. Bygninger med værdi 1-4 er optaget i kommuneplanen. Skalaen går fra 1-9, hvor 1 er højest.

De bærende bevaringsværdier for stuehuset er dets høje byggetekniske kvalitet, velproportionerede og udsmykkede udformning med kvaderpudset sokkel, fine pudsdetaljer og øvrige bygningsdetaljer. Placeringen i landsbyen og bidraget til bymiljøets oplevelse vægter ligeledes højt.

Evt. gældende lokalplaner og kommuneplanens rammer for kommende planlægning

Ejendommen er ikke omfattet af en gældende lokalplan.

Området er omfattet af rammeområde 3.08.BE.1 – Tebbestrup, som ligger i landzone. Her tillades åben-lav boligbebyggelse med minimumsgrundstørrelse på 700 m² samt erhverv, ferie- og fritidsformål, offentlige formål og kulturelle institutioner. Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager, 8,5 m højde og med en bebyggelsesprocent på 30 % pr. ejendom.

Offentlige høring af Kommuneplan 2025

Ejeren har under den offentlige høring af den nylige godkendte Kommuneplan 2025 foreslået en ændring af rammen for at muliggøre en kombination af åben-lav og tæt-lav bebyggelse på Kallehavevej 55. I behandlingen af forslaget fremgår, at der de seneste 12 år er opført tre boliger inden for landsbyafgrænsningen, og at der fortsat findes tre ledige byggegrunde. Landsbyregistreringen understreger også behovet for at friholde engarealer, hvorfor det blev besluttet at fastholde rammen kun til åben-lav boligbebyggelse. Der er altså ingen af de to fremsendte udstykningsplaner, som kan realiseres inden for kommuneplanens rammer, hvorfor der i dialogen med ejer er meddelt at projektet skal tilrettes i forhold til kommuneplanens retningslinjer og rammer, herunder landsbyregistreringen, som bl.a. også peger på dele af beplantningen inden for ejendommen som bevaringsværdig.

Lovgivning

Bygningsfredningsloven

Bevaringsværdige bygninger optaget i kommuneplanen må ikke nedrives uden offentlig bekendtgørelse jf. bygningsfredningslovens § 18. Den udvidede adgang for offentligheden, til at komme med synspunkter i bevaringsspørgsmål, er denne høringsprocedure i sager om nedrivning af bevaringsværdige bygninger et centralt element. Randers Kommune gennemførte bekendtgørelsen fra den 3. december 2025 til den 14. januar 2026, hvor offentligheden kunne kommentere nedrivningsansøgningen for stuehuset. Bekendtgørelsen blev annonceret på kommunens hjemmeside. Ejeren, beboere og naboer, hvilket i alt ca. udgør 40 personer og virksomheder, har modtaget skriftlig information. 

I høringsperioden modtog kommunen to svar fra beboerne på Kallehavevej 55, Nikolaj Ellermann og Pernille Heide. De støtter nedrivning, da ejendommen er omgivet af nybyggeri, og mener, at det vil fremme Tebbestrups udvikling og gøre området attraktivt for børnefamilier.

Planloven

Randers Kommune har mulighed for at nedlægge et forbud i henhold til planlovens §14 mod nedrivning af det bevaringsværdige stuehus, et såkaldt §14-forbud. Afslag på nedrivning vil indebære, at der nedlægges et forbud efter planlovens § 14, hvorefter Randers Kommune vil have ét år til at fremlægge et forslag til lokalplan. Et forbud vil medføre udarbejdelsen af en lokalplan, da det er den eneste mulighed for at stadfæste forbuddet.

Planlovens landzoneregler beskriver, at ejer har en lovpligtig ret til at opføre en bolig på ejendommen igen, som i landbrugsloven suppleres af en pligt til at opføre en bolig, da ejendommen fortsat er omfattet af landbrugspligt.

Bevaringsudvalgets anbefaling

Som praksis ved nedrivningsansøgninger om bevaringsværdig bebyggelse har Randers Kommunes rådgivende § 17, stk. 4-udvalg, bevaringsudvalget, haft sagen til udtalelse den 10. december 2025.

"Bevaringsudvalget anbefaler ikke, at der gives tilladelse til nedrivning af det bevaringsværdige stuehus på Kallehavevej 55 i Tebbestrup.

Bevaringsudvalget begrunder deres anbefaling med, at det bevaringsværdige stuehus i placering og udformning er vigtig for oplevelsen af Tebbestrup. Stuehuset ligger på en hjørnegrund og er synlig i gadebilledet. Det har altid været beliggende for sig selv på grunden med et havemiljø, der ligger hele vejen rundt om huset - med afstand til gårdsplads og udlænger. Stuehuset er i sin arkitektur tidstypisk med en høj byggeteknisk værdi for sin tid. Der er særlige detaljer i form af friser, vinduesoverlæggere og skulpturelle lodrette elementer, samt et bevaret skifertag med fine udhængs detaljer, som bidrager til bygningens herlighedsværdig.

Bevaringsudvalget anbefaler, at stuehuset og det omkringliggende havemiljø bevares som en udmatrikuleret grund. Resten af ejendommen syd herfor ser bevaringsudvalget ikke bevaringsværdier i, hvorfor disse kan indgå i landsbyens videre udvikling.”

Forvaltningens vurdering i forhold til stuehusets bevaring

Forvaltningen vurderer, at stuehuset fremstår uden væsentlige udvendige ændringer siden opførelsen eller registreringen af bevaringsværdier (SAVE-registrering) i 1999, og at udpegningen som bevaringsværdig således stadig er relevant og aktuel.

Ansøgningen om nedrivning bør ses i sammenhæng med ejerens fremtidige ønsker for ejendommen. Udstykningsplan A og B afspejler ikke den faktiske udvikling i landsbyen de seneste 12 år, og det vurderes ikke, at nedrivning af stuehuset er nødvendig for en tilpasset udstykning - på resten af matriklen.

Ejers argumenter peger på behov for renovering, ikke nedrivning, hvilket er resultat af manglende løbende vedligehold. Da huset udlejes til beboelse, må det umiddelbart antages, at stuehuset ikke er kondemnabelt.

Forvaltningens anbefaling i forhold til kommende planlægning

Forvaltningens mulighed for at varetage kommuneplanens retningslinjer i forhold til bevaringsværdige bygninger er ved udarbejdelse af en bevarende lokalplan der indeholder et nedrivningsforbud. Grundet at ejers beskrivelse af renovering ikke vurderes at udgøre andet end almindelig vedligehold og ikke kondemnable forhold, så er der ikke faglige argumenter for at anbefale en nedrivning af det bevaringsværdige stuehus. 

Såfremt at udvalget beslutter, at der skal nedlægges forbud mod nedrivning og igangsættes udarbejdelsen af en lokalplan, anbefaler forvaltningen, at det primære formål med lokalplanen er at sikre forbud mod nedrivning af det bevaringsværdige stuehus og omfatte dets nære omgivelser (have og indkørsel), hvilket omfatter ca. 3.200 m2, se afgrænsning af eventuelt lokalplanforslag i bilag 4.

Forvaltningen vurderer, at det foreslåede omfang og afgrænsning af lokalplanen vil udgøre en meget lille lokalplan, da landsbyen ikke er udpeget som et samlet værdifuldt kulturmiljø. Forvaltningen anbefaler, at lokalplanforslaget kun omfatter stuehuset. Lokalplanen vurderes dermed at være mindre kompliceret og med et minimum brug af ressourcer. Den resterende del af ejendommen kan udvikles i overensstemmelse med kommuneplanen, hvis forvaltningen modtager et udviklingsprojekt for resten af ejendommen, der vurderes at være lokalplanpligtigt og som opfylder kommuneplanens rammer.

Forvaltningen vurderer umiddelbart ud fra landzonereglerne ikke at nedrivning af det bevaringsværdige stuehus vil få konsekvenser for muligheden for at få tilladelse til opførelse af én ny bolig på ejendommen.