Beslutning.

D. 12. november 2024 igangsatte Økonomiudvalget arbejdet med en ny lokalplan for boligudbygning på Enghaven Nord. Forud for igangsættelsen har byrådet taget stilling til rammerne for udviklingen.

På baggrund af blandt andet arbejdet med løsninger til regnvandshåndtering er skitseprojektet blevet justeret. Byrådet anmodes om at tage stilling til det opdaterede projekt.

Byrådet har kompetence til at træffe beslutning.

Historik

Byrådet har taget stilling til rammerne for udviklingen af Enghaven Nord på møder hhv. d. 24. november 2022, 22. februar 2024 og 20. juni 2024.

På baggrund af et opdateret skitseprojekt, og efter et input og procesmøde for borgere og andre interessenter, igangsatte Økonomiudvalget d. 12. november 2024 arbejdet med en ny lokalplan.

I arbejdet med et lokalplansforslag samt miljøscreening af planforslaget er udfordringer med regnvandshåndteringen blevet afdækket og kommunen, udvikler og Novafos har været i dialog om løsninger til vandhåndtering samt en udstykningsplan.

De projekterede løsninger til håndtering af regnvand, herunder placering og dimensionering af regnvandsbassiner, optager mere plads inden for projektområdet end det tidligere var projekteret. Det har ændret den tidligere projekterede bebyggelses- og dispositionsplan. Den opdaterede bebyggelses- og dispositionsplan ses i bilag 1.

Projektopdateringer 

Regnvandsbassiner

I dialog med Novafos er det blevet konkretiseret, hvordan regnvandet inden for Enghaven Nord skal håndteres. Der har vist sig et behov for tre større regnvandsbassiner, som suppleres med mindre regnvandsgrøfter og LAR-løsninger. To af regnvandsbassinerne samt den ene grøft er placeret inden for de grønne korridorer, som i tidligere projektskitser har været udlagt til grønt, fælles opholdsareal. De projekterede placeringer og udformning af regnvandsløsninger fremgår af bilag 2. 

For det pågældende areal har byrådet tidligere, på mødet d. 24. november 2022, besluttet, at de nuværende grønne korridorer øst for projektområdet skulle videreføres og forbinde det nuværende boligområde med landskabet mellem de nye bebyggelser inden for projektområdet samt at planen skulle sikre en integrering og bevaring af de nuværende beskyttede diger inden for projektområdet som en del af de grønne korridorer.

Det forventes, at bassinerne vil stå i vand (i mere end 2 timer) få gange om året.

Bassinerne vil det meste af året fremstå som et grønt græs- og engareal og vil kunne anvendes til fælles opholdsareal og evt. boldspil uden for de våde perioder. Forsyningen kan ikke drifte bassiner med integreret legeplads, bålplads og frugttræer/buske og/eller andre ikke flytbare elementer. Dette betyder, at arealet til en hver tid vil skulle friholdes for alle typer af bebyggelse og stationære elementer, for at sikre den optimale drift og dermed udnyttelse af regnvandsbassinerne.

Det vurderes, at omlægning fra konventionelt landbrug til engareal i forbindelse med etablering af regnvandsbassin vil medføre en forbedring af naturkvaliteten. Erfaringer fra tilsvarende tekniske anlæg viser, at eng- og lavbundsarealer kan rumme øget biologisk variation, herunder et varieret plante- og insektliv, også selvom arealerne indgår i et teknisk anlæg og anvendes som opholdsareal.

Hvis den grønne korridor friholdes for løsninger til regnvandshåndtering, skal der findes arealer til regnvandsbassiner mm. andre steder inden for projektområdet, hvilket vil indskrænke mulige arealer til placering af boligbebyggelse betragteligt.

Bebyggelsesplan

Bebyggelsesplanen er ændret som følge af bl.a. placeringen af de 3 regnvandsbassiner. Bebyggelsesplanen vurderes fortsat at være inden for de politisk besluttede rammer for projektet.

Om bebyggelsesplanen besluttede byrådet på mødet d. 20. juni 2024, at:

-Området udvikles med afsæt i en bebyggelsesprocent på max 30%, forudsat at der etableres brede grønne bælter og stier igennem området, der er betragteligt bredere end det der foreligger i de første skitser

-Området opdeles i 3-4 boligklynger. Derudover planlægges der for en enklave af spredt og fritliggende boligbyggeri på den nordligste del af ejendommen

-Der planlægges for primært bofællesskaber, dvs. med små private arealer/terrasser og store fællesarealer

-På den nordlige del af arealet kan bygges i 1½ plan og i den sydlige del af areal kan bebygges i 2 plan.

Bæredygtighed og begrønning

På mødet d. 20. juni 2024 besluttede byrådet, at der i projektet skulle arbejdes videre med muligheder for at planlægge for bæredygtigt byggeri og begrønningsfaktor, som kan synliggøre graden af begrønning.

Forvaltningen har i den forbindelse afprøvet et nyt digitalt værktøj udviklet i regi af Plan 22+ (støttet af Plan- og landdistriktsstyrelsen og Realdania) til bl.a. beregning af CO2-udledning for lokalplanprojekter. Værktøjet var stadig i udviklingsfasen og viste sig ikke at være anvendeligt for det konkrete projekt.

Udvikler er blevet bedt om at redegøre for og konkretisere, hvordan der i projektet arbejdes med bæredygtigt byggeri og begrønning. Udviklers beskrivelse er vedlagt som bilag 3.

Planlovens § 15, hvor det er oplistet hvilke bestemmelser der kan optages i en lokalplan, giver i dag ikke mulighed for at fastsætte bindende bestemmelser, som alene er begrundet i klimahensyn og ikke tillige hviler på en af de sædvanlige planlægningsmæssige begrundelser (miljøhensyn, funktionelle hensyn, arkitektoniske hensyn samt klimatilpasning og forebyggelse af forurening).

Kravene til livscyklusvurderinger (LCA) i Bygningsreglementet 2018 er fra den 1. juli 2025 blevet skærpet. Bl.a. vil alt nybyggeri blive omfattet. Med de nye regler skærpes de konkrete krav til bygningernes maksimale CO2-udledning. Derudover er der indført et separat krav for en maks. CO2-udledning i byggeprocessen.  

Der er indført hjemmel i Planlovens § 15 til at inddrage naturforhold i bestemmelser om udformning, anvendelse og vedligeholdelse af ubebyggede arealer, herunder krav til vækstbetingelse mv., samt hjemmel til at kræve realisering af grønne arealer som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse.

Udvikler har beskrevet etablering af natur på arealet vest for projektområdet. Jf. sag om Enghaven Nord på Økonomiudvalgets møde d. 10. september 2024 er arealet vest for beliggende i landzone inden for Fingerplanens reservation til transportkorridor. Kommunen kan ikke inddrage arealet i lokalplanen og kan således ikke igennem planlægning stille sikkerhed om, at området omdannes til naturområde i forbindelse med boligudbygningen af Enghaven Nord.

Vejanlæg

Da projektet omfatter en supplerende vejadgang fra øst (forlængelse af Enghave Parkvej), vil projektområdet og lokalplanafgrænsningen også omfatte det kommunale areal matrikel 4fx, Lillerød By, Lillerød. Der vil blive stillet krav i lokalplanen om etablering af veje og stier mv. som betingelse for ibrugtagning af bebyggelse og udvikler vil i den forbindelse afholde udgifterne for etableringen.

Udstykning

Projektområdet udstykkes i to store enkeltmatrikler og således ikke som sokkeludstykning (udstykning af enkelte rækkehuse uden udenomsarealer). Afløbskoefficient jf. Allerød Spildevandsplan 2025 skal overholdes inden for hver af de enkelte matrikler, dvs. den maksimale mængde regnvand, som falder på arealet, der løber til kloakken.

Forslag 1

Udvalget indstiller til Økonomiudvalget og byrådet, at der arbejdes videre med en lokalplan for det opdaterede projekt herunder de projekterede regnvandsbassiner inden for de grønne korridorer som beskrevet. 

Forvaltningen anbefaler, at udvalget beslutter forslag 1.