Endelig vedtagelse - Lokalplan nr. 472 - Boliger, Bellisvej, Nørre Snede

Byrådet godkendte på mødet den 6. oktober 2025 (pkt.12) Forslag til Lokalplan nr. 472 - Boliger, Bellisvej, Nørre Snede. Planforslaget var i offentlig høring i perioden fra den 9. oktober 2025 og frem til den 20. november 2025. Høringsperioden er nu overstået, så Byrådet kan beslutte, om planen skal vedtages endeligt.

Lokalplanområdet er placeret i den nordvestlige del af Nørre Snede by, kun 500 meter fra centrum. Nærområdet er primært kendetegnet ved åben-lav boligbebyggelse med få undtagelser i form af etageboliger, institution og erhverv. Strøget som lokalplanområdet ligger ud til, er den ene af byens to indfaldsveje. Strøget forbinder Brandevej mod vest og Horsensvej mod øst. Ved lokalplanens tilblivelse holder bussen til Ikast og Vejle umiddelbart ved indgangen til planområdet. Strøget afgrænser lokalplanområdet mod syd, Bellisvej afgrænser området mod vest, mens åben-lave boligområder og etageboligbyggeri afgrænser området mod øst og nord.

Planområdet rummer en af Ikast-Brande Kommunes administrationsbygninger, som ikke længere er i brug. En mindre del af bygningen er ramt af skimmelsvamp, derfor tænkes den sydlige del af den nord-sydvendte fløj nedrevet for at skabe plads til nye, almene boliger mod Strøget. Indenfor lokalplanområdet er der mod nord og øst terrænspring på op til 2,5 meter. Den østligste del af planområdet er tæt bevokset med træer og krat.

Formålet med Lokalplan nr. 472 er at give mulighed for at opføre nye etageboliger i planområdet og eventuelt indrette boliger i det eksisterende byggeri. Lokalplanen er delt op i tre delområder. Delområde 1 og 2 skal anvendes til etageboliger med tilhørende, fælles opholds- og friarealer, vej, stier og parkering. Delområde 3 må kun anvendes til fælles opholds- og friareal. I delområde 3 skal et afmærket, beplantet område bevares som skov. Desuden skal 57 GPS- og fotoregistrerede træer bevares. Derudover skal enkelte andre træer i planområdet bevares - bl.a. for at sikre bosteder til de registrerede flagermus i den eksisterende bygning. 

Lokalplanen giver mulighed for, at dele af den eksisterende administrationsbygning kan indrettes til private lejeboliger, men bygningen er endnu ikke undersøgt specifikt med boligformål for øje. Hvis det viser sig, at ingen dele af den eksisterende administrationsbygning kan genanvendes til boligformål, vil der være mulighed for at rive alt ned og anvende hele planområdet til almennyttigt boligbyggeri. Der skønnes at være mulighed for ca. 22 boliger fordelt på to etager i delområde 1. I delområde 2 skønner Teknik og Miljø, at der maksimalt vil kunne etableres 14 boliger i den eksisterende bygning. 

Luftfotoet viser planområdets afgrænsning med rød prikket signatur. Nord er opad.

Indsendte høringssvar og vurdering af høringssvarene
Høringsperioden er nu overstået, og der er kommet to høringssvar fra følgende:

A: Brand & Redning MidtVest 
B: Naboer, Strøget 34, 8766 Nørre Snede

Begge høringssvar fremgår i deres fulde omfang i et bilag til dagsordenpunkt.                                                                                                                                                                                                          
Teknik og Miljø vurderer, at begge høringssvar giver anledning til ændringer i den endelige lokalplan. 

Ændringsforslagene bliver behandlet herunder.          

Høringssvar A
Brand & Redning læser i lokalplanforslagets § 3, bestemmelse 3.1. at der planlægges til boliger. Man mener, at den vejledende illustration i lokalplanens redegørelsesdel viser tæt-lave boliger. På baggrund af den iagttagelse gør de opmærksom på nødvendigheden af at etablere brandhaner for at sikre vandforsyning til brandslukning, jævnfør beredskabsloven: 

"I henhold til § 15, stk. 1 i lovbekendtgørelse nr.: 314 af den 03-04-2017 om beredskabsloven fremgår det at, kommunalbestyrelsen skal sørge for, at der er tilstrækkelig vandforsyning til brandslukning. Hvis der er tale om tæt-lav bebyggelse, skal der sikres tilstrækkelig vandforsyning til brandslukningen, hvorfor der bør placeres brandhaner på offentlige steder med en indbyrdes afstand på maksimalt 300 m i nærhed af lokalplanområdet. Brandhanerne bør placeres i umiddelbar nærhed af indkørsel fra offentlig vej til byggefelterne i lokalplansområdet. Brandhanerne bør have en mindste vandydelse på 1.200 l/min."

Teknik og Miljøs vurdering af bemærkning i høringssvar A
Teknik og Miljø gør opmærksom på, at der ikke er mulighed for at opføre tæt-lav boligbebyggelse i planområdet. Det fremgår desværre ikke tydeligt af lokalplanens anvendelsesbestemmelse 3.1, at der kun er mulighed for etageboliger, men det fremgår af flere andre bestemmelser og af lokalplanens redegørelsesdel. I den vejledende illustrationsplan i lokalplanens redegørelsesdel står der også, at bebyggelsen mod Strøget vil blive opført i 2 etager med 22 boliger. Så mange boliger kan kun lade sig gøre, hvis der er tale om etageboliger.

Teknik og Miljø vurderer, at der er tale om en misforståelse, og at der derfor ikke bør tilføjes tekst om brandhaner i lokalplanen. Teknik og Miljø vurderer dog på baggrund af høringssvaret, at det bør fremgå tydeligt af lokalplanens anvendelsesbestemmelse 3.1, at der kun kan opføres etageboliger i planområdet.

Teknik og Miljø anbefaler, at bemærkningen imødekommes ved, at rette teksten i bestemmelse 3.1, så det fremgår, at delområde 1 og 2 skal anvendes til etageboliger. 

Høringssvar B 
Naboerne på Strøget 34, gør opmærksom på, at deres ejendom har skel mod vest til planområdet og det kommende etageboligbyggeri. Som direkte nabo til området har de flere bekymringer i forhold til lokalplanens bestemmelser. Med udgangspunkt i den vejledende illustration, der er i lokalplanens redegørelsesdel, har de følgende bekymringer:

1. Den nord-sydgående bygning vil, grundet dens højde og længde, betyde et tab af deres udsyn til himmel og terræn
2. Øget støj pga. støjreflektion
3. Byggeriet har ikke tilslutningspligt til fjernvarme, hvilket muligvis giver lov til varmepumper med støjgener til følge
4. Uforholdsmæssigt store gener i form af skygger fra den forventede nye toetagers bygning
5. Indkig fra nye beboere fra 1. sal, der vil påvirke privatlivet i deres have
6. De vil få indkig til altaner og svalegange og måske også ind i de kommende stuer
7. Beboere fra de 20 – 40 nye lejligheder kommer til at have adgang til friarealer, hvilket vil betyde øget færdsel og ændring i eksisterende lydniveau
8. Overordnet bekymring for, at disse gener vil medføre et værditab på deres ejendom
9. De foreslår, at tekniske anlæg holdes på indersiden af byggeriet, så eventuel støj ikke generer nuværende beboere i området
10. Hvis det nye byggeri placeres kun 6 meter fra skel mod øst, vil stueplan, svalegang og terrasser ikke få megen sol, hverken morgen eller formiddag og slet ikke resten af dagen.

Naboerne har derfor følgende ændringsforslag:

• Beplantning af bed langs hæk på mindst 1- 2 m bredde Det kan også give ly for fugle, pindsvin etc.
• Byggeriet bør være lavt, max 6 m
• Ingen varmepumper, ventilation eller lignende/støjende installationer der vender mod øst eller monteres på tag
• Ingen altaner, svalegange, gulv-til-loftvinduer eller lignende på 1. sal mod øst
• At byggeriet ikke kommer tættere på skel end den sydvendte vinkel på nuværende administrationsbygning - det vil sige ca. 12 m.

Naboerne foreslår desuden, at der bliver lavet en plan for reetablering af de bevaringsværdige træer, hvis der skulle falde nogen ved stormfald eller lignende. Naboerne ønsker endvidere, at en del af krattet og den yngre underbevoksning/yngre træer, også bevares/fredes, da de mener, at det er her, at den største diversitet af træer findes.

Luftfotoet viser lokalplanafgrænsningen med prikket linje. Den røde prik viser, hvor naboen bor. Nord er op. 

Teknik og Miljøs vurdering af bemærkningerne i høringssvar B
Teknik og Miljø gør opmærksom på, at planområdet blev udlagt til boligområde i forbindelse med Byrådets vedtagelse af Ikast-Brande Kommuneplan 2025-2037. Byrådet har i den forbindelse vurderet, at det er hensigtsmæssigt at udnytte lokalplanområdet til boligformål, herunder etageboliger. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser for området og giver bl.a. mulighed for at opføre nye, almennyttige etageboliger ud mod Strøget - i en maksimal højde på 8,5 meter. I overensstemmelse med kommuneplanen kan der opføres etageboliger med en bebyggelsesprocent på 60. Der kan altså bygges tættere i området end den udnyttelse, der er i dag, men der er ikke mulighed for at bygge højere eller i flere etager, end der hele tiden har været.

Teknik og Miljø vurderer, at det er hensigtsmæssigt at fastholde lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent og bygningshøjder. Begrundelsen for vurderingen er, at planområdet er placeret i et eksisterende byområde, hvor der også er andre etageboliger. Desuden er der en afstand på ca. 23 m fra naboens bolig til skel mod planområdet. Teknik og Miljø ved ikke på nuværende tidspunkt, hvilket etagebyggeri, der bliver opført i planområdet, derfor er der kun en vejledende illustration i lokalplanen. 

Teknik og Miljø finder, at lokalplanen i tilstrækkelig grad sikrer biodiversitet og dyreliv i "skoven". I lokalplanprocessen er der gennemført besigtigelser og flagermusundersøgelser i det eksisterende byggeri og i det grønne, bevoksede område kaldet "skoven". Lokalplanen sikrer gennem bestemmelser, at udvalgte træer bliver bevaret. Både specifikke træer, som skal sikre flagermusene bosteder, men også 55 markerede træer i "Skoven". Enkelte af de øvrige, solitære træer i lokalplanområdet skal også bevares. Træerne er vigtige for den grønne identitet i planområdet, men også for områdets biodiversitet.

De 55 markerede træer i "skoven" er både første og anden generations træer, så der er taget hensyn til evt. stormfald. Underskoven i øvrigt skal ryddes, så det er muligt at opholde sig i det grønne område og så der kommer tilstrækkeligt lys ned til de tilbageværende træer. Et bælte på 8 meter af "skoven" mod øst-skellet, skal jævnfør lokalplanens bestemmelser stå uberørt, med krat og anden bevoksning.

Kortet viser den omtrentlige placering af de træer i den eksisterende "skov", som skal bevares. Det er både 1. og 2. generations træer. Alle træer inklusiv krat bevares i et bælte mod den østlige lokalplanafgrænsning, op til kote 106,5. Nord er opad. 

Teknik og Miljø anbefaler, at bemærkningerne i høringssvaret imødekommes delvist. Det offentliggjorte lokalplanforslag havde ikke fastsat bestemmelser om bygningers afstand til skel. For at varetage nabohensynet bedre og mindske muligheden for indbliksgener for naboboligen på Strøget 34 anbefaler Teknik og Miljø en tilføjelse til bestemmelserne i § 6: Bebyggelsens omfang og placering. Her tilføjes det, at der fastsættes en byggelinje på 2,5 m mod østligt skel. Teknik og Miljø anbefaler derudover, at der i delområde 1 ikke må opsættes varmepumper, støjende ventilation eller lignende/støjende installationer på facader eller tage mod øst. Dette skrives ind i § 7: Bebyggelsens ydre fremtræden.

Illustrationen viser den vejledende situationsplan fra lokalplanen. Nord er op. 

Teknik og Miljøs samlede vurdering af begge høringssvar 
Teknik og Miljø vurderer, at begge høringssvar giver anledning til mindre ændringer i lokalplanens bestemmelser. Teknik og Miljø vurderer, at ingen af ændringerne er så væsentlige, at de forudsætter fornyet, offentlig høring.

Ændringer i forhold til lokalplanforslaget
I forhold til lokalplanforslaget anbefaler Teknik og Miljø, at der i den endelige lokalplan bliver ændret på følgende punkter:

I § 3, bestemmelse 3.1 ændres teksten: "Lokalplanområdets delområde 1 og 2 skal anvendes til: Boliger med tilhørende fælles opholds- og friarealer, vej, stier og parkering." til:

"Lokalplanområdets delområde 1 og 2 skal anvendes til etageboliger med tilhørende fælles opholds- og friarealer, vej, stier og parkering".

I § 6, tilføjes en ny bestemmelse:

• "6.4. I delområde 1 fastlægges en byggelinje på 2,5 meter langs skel mod øst. Mellem denne byggelinje og skel må der ikke opføres bygninger eller faste anlæg."

I § 7, bestemmelse 7.7 ændres teksten: "Der må ikke sættes antenner (herunder parabolantenner) op på bygningers facader eller tage." til:

"Der må ikke sættes antenner (herunder parabolantenner) op på bygningers facader eller tage. Og der må ikke sættes varmepumper, støjende ventilationsanlæg eller lignende, støjende installationer op på facader eller tage mod øst."

Udvalget skal tage stilling til følgende
Udvalget skal beslutte, om Lokalplan nr. 472 kan vedtages endeligt med de anbefalede ændringer. 

Planlægnings- og lovgivningsmæssige forhold
En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold inden for lokalplanens område. Byrådet kan gennem lokalplanen fastlægge juridisk bindende bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier m.m. skal placeres og udformes inden for lokalplanens afgrænsning. Lokalplanen indebærer ikke handlepligt, men ejere og brugere af en ejendom skal i forbindelse med nyt byggeri og anlæg overholde planens bestemmelser. En lokalplan er ikke til hinder for, at eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. En lokalplan må ikke være i uoverensstemmelse med kommuneplanen.

Planområdet er ikke lokalplanlagt i dag. Lokalplanen er udarbejdet efter Planlovens § 13 og er i overensstemmelse med Ikast-Brande Kommuneplan 2025-2037, der i rammeområde nr. 18.B4.2 har udlagt lokalplanområdet til boligområde, herunder åben-lave, tæt-lave og etageboliger. I lokalplanen er der redegjort nærmere for anvendelse, placering og mulig udformning af ny bebyggelse og parkeringsarealer. 

Udvalget har følgende muligheder 

1. at vedtage lokalplanen uden ændringer eller at vedtage lokalplanen med de anbefalede ændringer
2. at vedtage lokalplanen med yderligere ændringer, som ikke kræver en fornyet planproces. Det vil sige, uden at ændre på planens hovedformål eller ændre væsentligt i planens øvrige indhold
3. at forkaste lokalplanen, fordi den ikke længere er i overensstemmelse med Byrådets ønsker for området. Byrådet har dog allerede i den gældende kommuneplan godkendt, at området er udlagt til boligområde, herunder åben-lave, tæt-lave og etageboliger.