Økonomiudvalget besluttede den 24. august 2022 at igangsætte udarbejdelse af forslag til lokalplan for Generationernes Kvarter i det nordvestlige Favrholm. Økonomiudvalget besluttede en række anbefalinger til det videre arbejde med lokalplanen, der er søgt indarbejdet i lokalplanforslaget.

Sagen sendes i høring i Trafik og Mobilitetsudvalget, da byrådet den 27. august 2025 (pkt. 31) besluttede at genbesøge muligheden for udkørsel ved Nyt Hospital Nordsjælland, og der derfor er et særligt fokus på trafikafviklingen fra lokalplanområdet.

Formålet med sagen er at vedtage forslag til lokalplan for Generationernes Kvarter øst og miljørapport med henblik på at sende forslag til lokalplan 497 i offentlig høring i 8 uger med et borgermøde.

Se forslaget til lokalplanen på Hillerød Kommunes Lokalplanportal

Forslag til lokalplan 497 for Generationernes Kvarter øst er digital og kan ses på Hillerød Kommunes Lokalplanportal. Kopier evt. stien til egen browser.

En PDF af lokalplan er også vedlagt som bilag, men links virker kun i den digitale version. Kopier linket nedenunder for at komme til den digitale version af lokalplansforslaget:

https://hillerod.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=402

Baggrund

Lokalplansforslaget giver mulighed for at realisere den østlige del af Generationernes Kvarter. Lokalplanområdet er ca. 7,5 ha stort og udgøres af matrikel 1m, Favrholm, Hillerød Jorder. I forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplan 478 Generationernes Kvarter er der lavet en rammelokalplan for matrikel 1m med rammebestemmelser for anvendelse og infrastruktur. Se bilag 4 for oversigt.

Arkitektur og bebyggelse

Projektet består af tre boligtyper, rækkehuse, et bofællesskab og en gårdhavebebyggelse. Bebyggelsen er disponeret ud fra, at der skal være kontakt til de grønne omgivelser og centralt i området er placeret en kvartersplads, med legeplads, boldspil og orangeri, hvilket kan bidrage til fællesskaber på tværs af bebyggelserne. Forvaltningen vurderer, at gårdhavebebyggelsen skaber større diversitet i boligtyper, og det lukkede gårdrum kan for nogle familier skabe øget tryghed. Forvaltningen vurderer, at bofællesskabets gårdrum vil blive præget af elevatortårne, trapper og altangange, men til gengæld vil facaden mod den grønne kile og byens rum, fremstå mere harmonisk med det ubrudte murværk. Rækkehusbebyggelsen er disponeret traditionelt, med private haver og en intern fordelingsvej. Stierne igennem området forbinder godt ud til den grønne kile og i det samlede boligområde kan alle få gavn af den store kvarterplads med legeområde, gode opholdsmuligheder og orangeri.

Forvaltningen vurderer, at projektet rummer kvaliteter som bidrager til kvalitetsmålene for Favrholm. Disse kvaliteter er derfor sikret i lokalplanens bestemmelser. Projektet viser i varierende grad intentioner om arkitektonisk kvalitet, markant byggeri og grønne byrum. Der er skabt plads til naturen og håndteringen af regnvand understøtter både en god rekreativ oplevelse og biodiversitet.

Arkitekturrådet gav sin vurdering og udtalelse i forbindelse med startredegørelsen om projektet. Rådet anbefalede Reka Group at arbejde med rækkehusenes forskydninger og de nære private ankomstzoner, så der fx ikke var behov for supplerende plankeværk, samt et generelt fokus på kantzonerne og bebyggelsens møde med omgivelserne. Derudover anbefalede rådet at arbejde videre med rækkehusene, så de ikke fremstod som en flad monoton bebyggelse. Forvaltningen vurderer at bygherre har arbejdet med rådets anbefalinger. Kantzonen mod den grønne kile er bearbejdet yderligere, der er indarbejdet en variation i tagformerne. Der er ligeledes arbejdet med anbefalingen om bebyggelsens møde med omgivelser. Til sammen skaber projektet en mangfoldig bebyggelse med plads til forskellige boligbehov og grobund for fællesskaber.

Borgermøde

Den 22. september 2022 blev der holdt et borgermøde om startredegørelsen for hele Generationernes Kvarter. Herunder er et kort sammendrag af, hvordan de vigtigste pointer fra mødet og anbefalinger fra vedtagelse af startredegørelsen er blevet behandlet i planlægningsfasen.

På borgermødet blev der ytret bekymring for, at området ikke kunne aflede regnvandet, og at det derfor ville løbe til naboområderne. Der er derfor foretaget beregninger som viser, at det projekterede terræn er robust over for en 100-års hændelse. Der var også et ønske om hjemmehørende arter ift. beplantning i området og forslag om, at legepladserne blev store og integreret med naturen, hvilket alle er punkter der er indarbejdet i lokalplanen. Der blev også stillet forslag om at flytte Agorahaven længere syd på, for at undgå eventuelle indbliksgener og skyggegener for de nærmeste naboer i Kildedalen. I lokalplan 478, som er placeret på tilstødende matrikel 1k og matrikel 1 as til lokalplan 497, har Agorahaverne fået en placering længere mod syd i lokalplanområdet og bebyggelse i delområde 1 tættest mod Kildedalen er reduceret til to etager. På borgermødet blev der fra flere ytret bekymring for trafiksikkerheden på især Salpetermosevej som følge af øget trafik til lokalplanområdet. På borgermødet blev flere alternative vejadgange drøftet.

Trafikafvikling på Salpetermosevej

I forbindelse med den politiske behandling af lokalplanens startredegørelse den 8. december 2022, godkendte Arkitektur, Byplan og Trafikudvalget indstillingen om at fastholde vejføring A til matrikel 1m, som anvist i Favrholm Helhedsplan 2022. Se vejføring A under bilag 1. Udvalget bemærkede at forvaltningen skulle arbejde videre med forbedring af trafikafviklingen via Salpetermosevej herunder med mulige afværgende foranstaltninger. Udvalget besluttede endvidere, at der i byggeperioden skulle etableres en midlertidig byggepladsvej. Bygherre, Reka Group, har udarbejdet en plan for en byggepladsvej via den fremtidige stamvej i Generationernes Kvarter med samme vejforløb som alternativ vejføring C.

Projektet kræver en udvidelse af dele af Salpetermosevej. Bygherre har i samarbejde med Hillerød Kommune projekteret et myndighedsprojekt for den nord-sydgående strækning af Salpetermosevej med en ny vejprofil og fortov. Myndighedsprojektet er vedlagt som bilag 2. Myndighedsprojektet finansieres af bygherre jf. vejloven § 49 stk. 5. Bygherre har været i dialog med de to ejerforeninger, Solengen og Kildedalen, der hver skal afstå et areal i forbindelse med udvidelsen. For begge ejerforeninger handler det om fællesarealer langs vejen på henholdsvis ca. 60m2 og 75m2, som inddrages i forbindelse udvidelsen af Salpetermosevej. De to ejerforeninger ønsker tidligst at underskrive en aftale om arealafståelse efter lokalplanen er vedtaget. Hvis der ikke kan indgås en frivillig aftale, er der risiko for, at bygherre vil anmode kommunen om at ekspropriere arealet til vejudvidelsen for at kunne realisere lokalplanen.

Det er forvaltningens vurdering, at der skal laves en justering af signalprogrammerne i det signalregulerede kryds mellem Roskildevej/Salpetermosevej. Hastighedsgrænsen på Salpetermosevej er sat ned til 30 km/t. Det er forvaltningens vurdering, at Salpetermosevej skal indrettes til 2 minus 1-vej, som Hillerød Kommune finansierer af driftsmidler.

Forvaltningen vurderer, med udgangspunkt i at ovenstående trafikforbedringer realiseres, at mertrafik fra lokalplanen og eksisterende trafik kan afvikles sikkert på Salpetermosevej. Det er derfor forvaltningens vurdering, at vejføring A, fra Salpetermosevej, fortsat er den samlet set bedste løsning. Som supplerende trafikforbedring på Salpetermosevej kunne der også etableres fortov i den sydlige side af vejen, men forvaltningen vurderer ikke, at det er nødvendigt for trafiksikkerheden. Det vil samtidig kræve ekspropriation, og der er ikke afsat anlægsmidler til dette anlæg.

Alternativ vejføring B med udkørsel ved Nyt Hospital Nordsjælland

Arkitektur, Byplan og Trafikudvalget har den 14. august 2025 bedt forvaltningen om af genbesøge muligheden for udkørsel ved Nyt Hospital Nordsjælland (se vejadgang B under bilag 1). Forvaltningen har efterfølgende kontaktet Region Hovedstaden, som skriftligt har meddelt, at de fortsat ikke ser denne vejadgang, som en mulighed. Det er forvaltningens vurdering, at en sydgående vejadgang til matrikel 1m sandsynligvis skulle etableres som et selvstændigt vejtracé, for ikke at påvirke hospitalets fremtidige mulighed for at udvide deres servicebygning. Der må forventes udgifter til erhvervelse af areal til vejen. Vejadgang B vil kræve, at der inddrages areal fra den grønne kile. Vejadgang B må forventes at skabe udfordringer i forhold til attraktiviteten og trygheden i forhold til at kunne anvende den grønne kile rekreativt.

Alternativ vejføring B og C påvirkning på bilag IV-arter

Bygherres rådgiver, Amphi Consult, har udarbejdet en rapport som indeholder vurderinger af de alternative vejføringer B og C og deres potentielle påvirkning på bilag IV-arter, som er registreret indenfor lokalplanområdet. Se vejføring B og C under bilag 1. Hvis vejføring B eller C etableres og spredningskorridoren placeres nord for projektområdet, kan det risikeres, at passagen bliver for smal, hvis det er den eneste mulighed for spredning af dyr og planter. Selvom vejføring B eller C etableres med paddehegn og faunapassage i form af en rørunderføring, vurderer Amphi Consult i deres rapport, at den nødvendige økologiske funktionalitet ikke kan opretholdes i området, da en tunnel ikke kan tilbyde samme spredningspotentiale som et åbent landskab syd for byggefeltet. Det bemærkes, at der er tale om en forventelig vejbredde for en ny stamvej på mellem ca. 16,5-19,5 meter. Det vurderes, at den del af Salpetermosen, der ligger i området ved den sydlige passage egner sig bedst som levested for spidssnudet frø. Det forventes derfor at en stor del af vandringen vil foregå netop i denne retning. Under bilag 5 er der vedhæftet en redegørelse for fordele og ulemper ved vejføring A, B og C, som er udarbejdet af bygherre, Reka Group.

Tværs over Salpetermosestien, er der registreret en ledelinje for flagermus og indenfor lokalplanområdet er der registreret vandflagermus. Forvaltningen vurderer, at vejføring B og C vil medføre en væsentlig negativ påvirkning på flagermus og den registrerede ledelinje sammenlignet med vejføring A pga. begge vejføringers lyspåvirkning og trafik.

Forvaltningen vurderer, at da vejføring B og C begge er placeret i den sydlige del af projektområdet, vil de begge skabe barriere for spredningskorridorer for bilag IV-arter. På den baggrund vurderes det, at adgangsvej B eller C med faunapassage udformet som et rør, vil reducere den økologiske funktionalitet for padder eller flagermus. Det er derfor forvaltningens anbefaling af fastholde vejføring A via Salpetermosevej til lokalplanområdet.

Forslag til lokalplan er i overensstemmelse med Kommuneplan 2025.

Miljørapport

Forvaltningen har foretaget en screening af forslag til lokalplanen og vurdereret, at planforslaget kunne få væsentlig indflydelse på miljøet. I forbindelse med planforslaget er der derfor udarbejdet en miljørapport. I miljørapporten er følgende miljøfaktorer vurderet: Natura 2000-områder, beskyttede § 3-naturtyper og bilag IV-arter, håndtering af regnvand, trafikafvikling, trafikstøj og landskabelige værdier. I miljørapporten er det den samlede vurdering, at der med de beskrevne afværgetiltag ikke vil være en væsentlig påvirkning på miljøet i området. Miljørapporten vil blive offentliggjort samtidigt med planforslaget. Miljørapporten indgår som bilag i lokalplanforslaget.

Forvaltningen anbefaler, at planforslaget sendes i 8 ugers offentlig høring, og at der holdes et borgermøde inden for høringsperioden.

Forslag til lokalplan 497 for Generationernes Kvarter øst - Vi anbefaler, at du orienterer dig i den digitale version. https://hillerod.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=402