I 2026 er der afsat et samlet driftsbudget på 191,6 mio. kr. til de kommunale bygninger samt et anlægsbudget til bygningsvedligehold, energibesparende foranstaltninger og brandtekniskgennemgang på samlet 76 mio. kr., hvoraf anlægsbudgettet til bygningsvedligehold udgør 55,5 mio. kr.  Driftsbudgettet for de kommunale bygninger dækker udgifterne til den løbende, daglige drift, mindre reparationer, renhold, udenomsarealer, el, vand, varme, alarm og sikring, Rådhusservice, rengøring samt husleje. Anvendelsen af driftsbudgettet reguleres via Service Leverance Aftalerne (SLA) med tilhørende grænsefladebeskrivelser, som er godkendt af miljø- og teknikudvalget (MTU 31/1-23, pkt. 17) og forelagt fagudvalgene efterfølgende. Derudover er der i få tilfælde enkeltstående aftaler på enkeltadresser. SLA’erne fastlægger serviceniveauet, mens grænsefladebeskrivelserne tydeliggør ansvarsfordelingen. I løbet af 2026 vil der blive fremlagt nye opdaterede SLA’er (SLA 2.0) for de individuelle områder.

Anlægspuljen til bygningsvedligehold på 55,5 mio. kr. dækker udgifter til det planlagte, akutte og genoprettende vedligehold af bygningerne samt tekniske installationer. Udvendigt bygningsvedligehold omfatter under et, det der kaldes klimaskærmen. Det vil sige alle udvendige bygningsdele som tag, facader, døre, vinduer, fundamenter og skorstene. Indvendigt bygningsvedligehold omfatter vedligehold af samtlige indvendige overflader herunder vægge, lofter og gulve. Tekniske installationer omfatter vand-, varme- og sanitetsinstallationer samt ventilation, elevatorer, handicaplifte og belysning på og i bygningen.

Anlægspuljen til energibesparende foranstaltninger er lånefinansieret og anvendes til investeringer i henhold til Bekendtgørelse om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier (BEK nr. 1238 af 15/12/2011) §2, nr. 6 som oplister, hvad der forstås ved energibesparende foranstaltninger. Der kan for eksempel være tale om energioptimering af belysning, varmeanlæg, ventilationsanlæg, tekniske anlæg og bygninger. Investeringerne skal som udgangspunkt være rentable. Det vil sige, at der skal være en positiv businesscase ved igangsættelse af energiinvesteringerne.

I budget 2024-2027 blev der afsat en ramme på i alt 10 mio. kr. fordelt med 2,5 mio. kr. i hvert af årene 2024 til 2027 for at sikre, at de kommunale bygninger lever op til de gældende regler for brandsyn. Byrådet vedtog modellen for prioritering og finansiering af udgifter til den brandtekniske gennemgang og bygningsmæssige tilpasninger den 16. december 2024 (BY 16/12-24, pkt. 481).

I 2025 blev der etableret en vedligeholdelsespulje til skoleområdets bygninger på 6,7 mio. kr. under Ejendomsservice. Der mangler at blive gennemført projekter for cirka 2,5 mio. kr. Alle projekter forventes afsluttet i løbet af første halvår 2026. Puljen finansieres ved en tilsvarende reduktion af rammebeløbet afsat til skoleudbygning i 2026-2027. Puljen indgår ikke i nedenstående tabel, men udmøntes særskilt.

I relation til bygningsområdet forefindes desuden enkeltstående anlægsbevillinger til om- og tilbygninger samt nybyggeri, ligesom der er afsat anlægsmidler til forbedring af indeklima på børne- og skoleområdet. Disse bevillinger ligger under fagområderne og fremgår særskilt af kommunens anlægsbudget.

Nedenfor redegøres for direktionens prioritering af anlægspuljen til bygningsvedligehold i 2026.

Anlægspuljen til bygningsvedligehold

Der er afsat en årlig anlægspulje til bygningsvedligehold. I 2026 udgør budgettet 55,5 mio. kr. Som det fremgår af tabel 1 nedenfor, er der i 2026 prioriteret opgaver for 56,1 mio. kr. svarende til et merforbrug på 0,6 mio. kr. Det planlagte merforbrug på 0,6 mio. kr. foreslås finansieret ved en fremrykning af budget fra 2027 til 2026.

Tabel 1. Prioritering af midler til bygningsvedligehold i 2026

Vedligeholdelsesprojekter

Kommende vedligeholdelsesopgaver prioriteres af direktionen med afsæt i en byggefaglig vurdering fra forvaltningen med fokus på behov og individuelle lokale behov. Overordnet er det afgørende hensyn at sikre bygningernes funktionalitet, samt at de sikkerhedsmæssige forskrifter efterleves. Herefter prioriteres:

1. vedligehold af klimaskærmen (blandt andet tag, vinduer, døre og facade) samt de tekniske installationer (blandt andet vand- varme- og sanitetsinstallationer).
   1. Klimaskærmen på daginstitutioner, skoler, plejehjem og bosteder prioriteres først, hvorefter de administrative bygninger og kulturområdet prioriteres.
2. vedligehold af indvendige overflader og bygningsdele, herunder det visuelle og æstetiske, men også levetidsforlængende opgaver. Over en længere årrække har der ikke været midler til at prioritere vedligeholdelsesopgaver indenfor dette område.

Vedligeholdelsesplanerne udarbejdes primært på baggrund af byggefaglige vurderinger, de løbende tilstandsvurderinger og i et tæt samarbejde med medarbejdere og brugere. I 2025 er der foretaget en ny tilstandsvurdering af kommunens bygningsmasse på baggrund af det nye karaktersystem, som forvaltningen er ved implementere i henhold til KL’s nøgletalssamarbejde. Skalaen går fra 1-5, hvor 1 er som ny, og 5 er defekt. Den nye metode vægter bygningsdelene forskelligt, så der opnås en mere nuanceret vurdering. De tre hovedgrupper har en indbyrdes vægtning på henholdsvis 50 % (klimaskærmen), 20 % (indvendige overflader) og 30 % (tekniske installationer). I Randers Kommune er det samlede gennemsnit på 3,1, hvilket er under middel (karakteren 3 betyder, at bygningerne er brugte og kræver afhjælpende og forebyggende vedligehold). I tabel 2 er karaktererne fordelt efter bygningernes primære anvendelse. Karaktererne er givet på baggrund af to af de tre hovedgrupper - klimaskærmen og indvendige flader. Tekniske installationer indgår ikke i vurderingen, da der på nuværende tidspunkt ikke forelægger retvisende og tilstrækkelige data.

Tabel 2. Tilstandsvurdering ultimo 2025

Bygningernes generelle vedligeholdelsesstand betyder, at der er et stort og stigende behov for akut vedligehold. Beløbet, der afsættes til akut vedligehold stiger derfor årligt, hvorved der, alt andet lige, løbende bliver færre midler at prioritere til planlagt vedligehold, som også kan kategoriseres som forebyggende bygningsvedligehold. Konsekvensen af dette bliver, at efterslæbet øges og den gennemsnitlige vedligeholdelsesstand på bygningsmassen falder år for år. I takt med, at standarden falder, stiger risikoen for følgeskader herunder blandt andet fugt, dårligt indeklima og skimmelsvamp. Der kommer således flere og flere store genopretningsopgaver og kommunen ser ind i en periode med flere store genoprettende vedligeholdelsesprojekter på en række kommunale bygninger herunder blandt andet flere skoler, hvor der er behov for genoprettende vedligehold af tag og andre facaderenoveringer.

På trods af, at budgettet stiger de kommende år som følge af den 10-årig investeringsplan forventes de estimerede udgifter dog at stige mere end budgettet i samme periode. Der vil derfor forventeligt være behov for en endnu hårdere prioritering i de kommende år. Her er det vigtigt at bemærke, at nye og skærpede lovkrav på bygningsområdet, såsom Asbestbekendtgørelsen, øgede krav til håndtering af nedbrudte byggematerialer, samt kommende EU-direktiver for nedbringelse af CO2, blandt andet er noget af det, der forventes at medføre en fordyrelse af de enkelte vedligeholdelsesprojekter.

Det vedligeholdelsesmæssige efterslæb og Laksetorvets bygningsmæssige stand

Overordnet er der en udfordring i forhold til den generelle vedligeholdelsesstand af bygningsmassen. Forvaltningen vurderede i 2025, at det vedligeholdelsesmæssige efterslæb på den samlede kommunale bygningsmasse beløber sig til et engangsbeløb på i omegnen af 400-450 mio. kr. I tillæg til dette vurderes det, at der årligt vil være behov for et anlægsbudget for bygningsvedligehold på cirka 100 mio. kr. for at opretholde den nuværende vedligeholdelsesstand.

Som det fremgår af tabel 2, så er gennemsnittet for administrative bygninger 3,8 (karakteren 4 betyder, at bygningen er nedslidt, og der er behov for udskiftning eller genopretning snarest muligt). Denne anvendelseskategori, som også omfatter Laksetorvet, har det laveste gennemsnit i kommunen. Forvaltningen har tidligere foretaget en vurdering af Laksetorvets bygningsmæssige stand og det vedligeholdelsesmæssige efterslæb. Forvaltningen vurderer, at det vil kræve omfattende genoprettende vedligehold, hvis bygningerne også fremadrettet skal kunne benyttes til administration.

Sammenfattende er den bygningsfaglige vurdering af Laksetorvet (bygning C, D og E med et etageareal på 18.000 m2), at der er behov for genoprettende vedligehold af bygningernes tag, samtlige vinduer i bygningerne, samt en total renovering af de tekniske installationer (vandrør, elinstallationer og ventilation). Samlet set må der forventes engangsudgifter for cirka 75-95 mio. kr. for tag, vinduer og tekniske installationer. Skønnet baserer sig på en forudsætning om, at vedligeholdelsesarbejdet kan laves som en 1:1 udskiftning. Der er dog tale om en så gennemgribende renovering, at det er forvaltningens vurdering, at renoveringsarbejdet risikerer at skulle leve op til de på renoveringstidspunket gældende bygningsmæssige krav og regler. En renovering af tag, vinduer og tekniske installationer kan potentielt, når arbejdet går i gang, afsløre flere bygningsmæssige udfordringer, som gør, at der skal skiftes større dele af bygningen, hvilket i værste konsekvens kan udløse krav om, at bygningen skal leve op til nugældende krav. Hvis dette bliver tilfældet, vil det være særdeles omkostningsfuldt.

Hertil kommer en eventuel renovering af indvendige overflader, som gulve, lofter, vægge samt toiletter og lignende, hvis Laksetorvet skal bringes op til en tidssvarende standard. Baseret på erfaringer fra mindre indvendige renoveringsprojekter på Laksetorvet estimeres den samlede udgift at beløbe sig til 130-160 mio. kr. De estimerede udgifter til indvendig renovering er ikke medregnet i vurderingen af det vedligeholdelsesmæssige efterslæb for den samlede kommunale bygningsmasse. Det skal bemærkes, at de økonomiske estimater er behæftet med en vis grad af usikkerhed, da nye og skærpede lovkrav på bygningsområdet, såsom asbestbekendtgørelsen, må forventes at bidrage til forhøjede udgifter.

Som et alternativ til renovering af Laksetorvet har forvaltningen tidligere set på muligheden for etablering af en eller flere nye administrationsbygninger. Nybyggeriet vil som udgangspunkt skulle have et bygningsareal på 18.000 m2. I forhold til finansieringen vurderes det, at nybyggeri potentielt vil kunne indebære effektiviseringsgevinster ved en samling af alle administrative funktioner. Randers Kommune vil desuden kunne opsige eksterne lejemål og fraflytte flere adresser, herunder Kasernen, hvor lejekontrakten som udgangspunkt er gældende frem til 2031. Yderligere bør Randers Kommune også foretage flere konkrete undersøgelser af mulighederne for at optage lån til finansiering af nybyggeriet.