Baggrund

Lokalplan nr. 2-1080 Bydelscenter på Munkerisvej/Hjallesevej er udarbejdet med baggrund i, at Rema 1000 ønsker at etablere en ny dagligvarebutik på ejendommen Munkerisvej 1, 5230 Odense M.

Luftfoto med afgrænsning af lokalplanområdet.

Lokalplanen

Lokalplanen er udarbejdet for at styrke bydelscentret i området ved Munkebjerg og Hunderup i Odense. Den skal muliggøre, at den eksisterende butiksbebyggelse med dagligvarehandel, liberale erhverv og kontorerhverv kan omdannes og udvides med en ny dagligvarebutik i samspil med det omkringliggende bymiljø. Udvidelsen af den eksisterende butiksbebyggelse med den nye dagligvarebutik ønsker at drage nytte af områdets beliggenhed og medvirke til et trygt bymiljø med mere aktivitet i området, særligt mod Kallerupvej.

Området rummer i dag blandt andet en bank, som er lukket, hvoraf en del heraf ønskes nedrevet til fordel for den nye dagligvarebutik. Med lokalplanen gives der mulighed for etablering af ny dagligvarebutik samtidig med, at det kommunale areal med 'Park + Bike'-faciliteter bibeholdes som et tilbud til dem, der gerne vil cykle til for eksempel bymidten eller på arbejde.

Forvaltningen har vurderet, at etablering af ny dagligvarebutik ud fra en byplanfaglig vurdering kan være hensigtsmæssig. Dette for at imødekomme efterspørgslen på detailhandel med henblik på at sikre lokalområdets forsyning.

Lokalplanen muliggør nedrivning af eksisterende bygninger, herunder en tom bankbygning og et dobbelthus. 

Lokalplanen inddeles i følgende tre delområder:

• Delområde 1 omfatter en eksisterende butiksbebyggelse i den sydlige del af lokalplanområdet.
• Delområde 2 omfatter en ny dagligvarebutik i den østlige del af lokalplanområdet.
• Delområde 3 omfatter det kommunale parkeringsareal med 'Park + Bike' i den nordlige del af lokalplanområdet.

Lokalplanforslaget fastsætter bestemmelser om bygnings- og beplantningsmæssig tilpasning til områdets eksisterende udformning og landskabelige karakter. Med lokalplanforslaget nedlægges den eksisterende vejadgang fra Kallerupvej og erstattes af ny vejadgang længere mod syd. Der etableres en forlængelse af højresvingsbanen på Hjallesevej, og butiksområderne forbindes af et centralt parkeringsareal, der udvides og indrettes med hastighedsdæmpende tiltag af hensyn til bløde trafikanter. Eksisterende stier bevares og suppleres med nye forbindelser. Parkeringsarealerne i delområde 2 og 3 skal have grøn fremtoning med permeabel belægning og træer, som bidrager til en høj biofaktor og et grønt bymiljø. Den karakteristiske beplantning skal styrke områdets grønne præg og samspil med nærliggende bebyggelse.

Lokalplanforslaget har været i otte ugers offentlig høring i perioden fra den 12. september 2025 til den 8. november 2025.

Der er indkommet 15 høringssvar.

By- og Kulturforvaltningens vurdering af de indkomne høringssvar

Detailhandel

I tre høringssvar sættes der spørgsmålstegn ved behovet for en ny dagligvarebutik i området, da der allerede findes to butikker inden for en radius på cirka 200 meter. Der henvises til den tomme butik på Ravnholtvænget (tidligere Aldi), som vurderes at have en passende byggestil og tilstrækkelige parkeringsfaciliteter. Som alternativ foreslås, at den eksisterende bygning tages i brug, frem for at opføre nyt byggeri, da det vil reducere behovet for nedrivning og samtidig mindske den trafikale belastning på Kallerupvej.

Forvaltningens vurdering:

Odense Kommune ønsker med denne planlægning at styrke dagligvareforsyningen i bydelen Odense M. Udvidelsen af den eksisterende butiksbebyggelse med den nye dagligvarebutik ønskes at drage nytte af områdets beliggenhed og medvirke til et trygt bymiljø med mere aktivitet i området, særligt mod Kallerupvej. Netop placeringen ved krydset Hjallesevej/Munkerisvej og Kallerupvej er god for butikker og rummer tilstrækkelig og lettilgængelig parkering samt gode vareleveringsforhold.

Bæredygtighed og biodiversitet

I ét høringssvar sættes der spørgsmålstegn ved, om projektet lever op til kommunens forpligtelser i forhold til FN’s Verdensmål og bæredygtighedsprincipper, og der efterlyses dokumentation for, at projektet overholder gældende krav, herunder LCA-beregninger og CO2-grænser i henhold til BR25 (= 1,5 kg CO2e/m²/år).

Bekymringerne omfatter også biodiversitet. Flytning af store platantræer vurderes af en borger til at have lav overlevelsesrate, og der foreslås i stedet at bevare træerne og tilpasse ombygningen til deres nuværende placering. Endelig rejses der skepsis over opretholdelse af “Park and Ride”, som opleves som en form for naboparkering, der ikke anvendes som tiltænkt.

Forvaltningens vurdering:

Dokumentation i forhold til LCA-beregning påhviler bygherren og skal fremlægges i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Der er tale om forhold, der ikke er hjemmel til at regulere i en lokalplan. Lokalplanområdets disponering er afhængig af en række faktorer, herunder trafikale forhold for kundetrafik såvel som varelevering, hvorfor det ikke er muligt at imødekomme forslag om yderligere tilpasning af ombygning til træernes placering. Af lokalplanen fremgår det, at platantræerne ikke må fældes, uden det er dokumenteret, at de er udlevede, og skal erstattes med samme type træ. Forvaltningen kan desuden oplyse, at platantræer er en meget robust træsort, der sædvanligvis tåler flytning. Forvaltningen finder, at Park and ride på dette sted fortsat har sin berettigelse for at fremme en mere bæredygtig transport.

Områdets visuelle fremtræden

I to høringssvar udtrykkes der ønske om krav til, at mursten fra den eksisterende bygning genbruges for blandt andet at bevare et udtryk, der matcher de omkringliggende bygninger. Det udtrykkes i ét høringssvar, at lysskilte ikke må genere naboer og kun bør placeres mod ringvejen for at undgå visuel og lysmæssig forurening i boligområderne.

Forvaltningens vurdering:

Jævnfør planloven kan der ikke medtages bestemmelser om genanvendelighed i en lokalplan. Rema 1000 har dog oplyst, at byggematerialer fra nedrivning af eksisterende bygninger samt belægningssten genbruges i videst muligt omfang.

Parkering

I to høringssvar udtrykkes der bekymring for, at parkeringskapaciteten ved den planlagte Rema 1000 er utilstrækkelig. Der iagttages i dag ”totalt anarki”, hvor biler parkeres foran indkørsler, og færdselsloven ikke overholdes, hvilket frygtes forværret med nye lukninger af vejene. Som løsning foreslås bedre skiltning, herunder et tydeligt “Lukket vej”-skilt ved indkørslen til Kallerupvænget, for at undgå fejlkørsel og uønsket parkering.

Forvaltningens vurdering:

Antallet af parkeringspladser er fastlagt i gældende parkeringsnorm i overensstemmelse med Odense Kommunes sektorplan for parkering. Overholdelse af færdselsloven kan ikke reguleres med en lokalplan, men er et anliggende for politiet. Forvaltningen har ikke nogen forventning om, at denne lokalplan vil medføre flere brud på færdselsloven. I forhold til skiltningen på Kallerupvænget er vejen en privat fællesvej. Forslaget om opsætning af et ”Lukket vejskilt” er videresendt til kommunens trafikkontor.

Trafik og mobilitet

I 13 høringssvar fremhæves en række trafikale udfordringer, der knytter sig til den nye butik og de ændrede adgangsforhold. Kallerupvej beskrives som smal og uden cykelsti, hvilket sammen med øget varelevering skaber farlige forhold for bløde trafikanter. Krydsningen ved Rosenørnsvej/Bøgildsvej nævnes som særligt problematisk, da af- og påsætning af børn kombineret med venstresving skaber utryghed.

Der er kritik af lukning af den eksisterende indkørsel på Kallerupvej og etablering af en ny, som vurderes at øge nabogener og gennemkørsel på tilstødende villaveje som Hverringevej, Gyldenstensvej og Langesøvej. Flere foreslår hastighedsdæmpende tiltag som bump eller chikaner med beplantning, alternativt foreslås lysregulering ved Kallerupvej/Munkerisvej.

Flere peger på, at manglende cykelstier og høje hastigheder på Bramstrupvej og Kallerupvej forværrer utrygheden. Der ønskes 30 km/t på hele strækningen, og der opfordres til at overveje lukning eller ensretning for at skabe plads til cykelstier.

I tre høringssvar udtrykkes der ønske om, at varelevering sker via Hjallesevej samt eventuelt Munkerisvej for at holde tung trafik på hovedveje og undgå varetransport gennem boligområder. Der er generel bekymring for øget trafikmængde fra butikken, både person- og varetransport og utryghed ved dårlige oversigtsforhold ved nuværende adgang til p-pladsen, hvor cyklister overses og venstresvingsforbud sjældent overholdes. Området har mange børnefamilier, og der opfordres til en grundig vurdering af trafikale konsekvenser og etablering af yderligere tiltag for trafiksikkerhed. Flere foreslår helt at sløjfe indkørslen fra Kallerupvej for at minimere gener og risiko, da vejen i dag bruges som smutvej for bilister, der vil undgå lyskryds via Hjallesevej. Derudover påpeges, at der ikke er taget højde for niveauspring i området, og at adgangsforhold for gangbesværede skal sikres.

Forvaltningens vurdering:

Langt størstedelen af vareleveringer til området vil ske via Hjallesevej og Munkerisvej/del af Kallerupvej, hvor vejforholdene er bedst egnet til tung trafik. Kørsel fra området forventes primært at foregå via Munkerisvej eller Kallerupvej og videre til Ørnfeltvej. Vareleveringer forventes dog kun at skabe en ganske begrænset kørsel i området. Kallerupvej vurderes sikker, da hastigheden er lav, og trafikmængden er relativt lav. Forvaltningen kan oplyse, at krydset Rosenørnsvej/Bøgildsvej er beliggende så langt fra lokalplanområdet, at der ikke forventes af være nogen trafikal påvirkning der som konsekvens af lokalplanens realisering.

Indkørslen på Kallerupvej skal flyttes, da den nuværende placering ved Munkerisvej er uhensigtsmæssig i forhold til trafiksikkerhed og -afvikling. Den nye indkørsel placeres på den anden side af bygningen, hvor forholdene er bedre egnet til at håndtere trafik til og fra butikken. Placeringen er valgt ud fra en samlet vurdering af trafikale, tekniske og sikkerhedsmæssige hensyn. Forvaltningen er opmærksom på, at indkørslen kan medføre gener for naboer ved Kallerupvænget, og vil bestræbe sig på at minimere disse gener så meget som muligt inden for de givne rammer. Tiltag som bump, ensretning, lukning af veje, hastighedsnedsættelse og skiltning er ikke forhold, der kan reguleres med en lokalplan. Forvaltningen vurderer, at trafiksikkerheden i området i forvejen er rigtig god, efter der er etableret bump, og hastigheden er relativt lav.

Langt størstedelen af vareleveringer til området vil ske via Hjallesevej og Munkerisvej/del af Kallerupvej, hvor vejforholdene er bedst egnet til tung trafik. Kørsel fra området forventes primært at foregå via Munkerisvej eller Kallerupvej og videre til Ørnfeltvej. Vareleveringer forventes dog kun at skabe en ganske begrænset kørsel i området. Der vil i forbindelse med byggesagsbehandlingen blive stillet standardkrav til tilgængelighed for gangbesværede.

Støj 

I tre høringssvar udtrykkes der bekymring for støjgener i forbindelse med projektet. Særligt nævnes ventilationsanlæg på taget, hvor der henvises til tidligere problemer med overskridelse af grænseværdier ved lignende projekter. Der ønskes en garanti for, at tilsvarende problemer ikke opstår, og at støjafskærmningen er tilstrækkelig. Der peges på, at det i lokalplanforslaget er beregnet, at et minimum 1,8 m højt støjværn vil være tilstrækkeligt til at begrænse støj fra trafik og varelevering til, at grænseværdierne ikke overskrides. Flere stiller dog spørgsmål ved denne vurdering og bemærker, at beregningen kun tager hensyn til den støj, som Rema 1000 genererer. Det anbefales, at der foretages en støjvurdering for den samlede trafik i beregningen af den støjpåvirkning, som beboere på de tilstødende grunde vil blive udsat for, og at det støjværn, der opsættes, skal være i stand til at holde den samlede støj indenfor grænseværdierne.

Forvaltningens vurdering:

Virksomhedsstøj beregnes for den enkelte virksomhed. Med lokalplanen kan der kun sikres miljømæssige forhold for nye anvendelser i lokalplanområdet. I forhold til støj kan eksisterende lovlig anvendelse til butik og kontorerhverv ikke pålægges etablering af støjafskærmning. I støjredegørelsen for den nye dagligvarebutik er der angivet: ”Parkeringspladsen anses for at være offentligt tilgængelig i kraft af, at Rema 1000 vil dele parkeringsområde med en øvrig detailhandel og et kontor. Derved har Rema 1000 ikke fuld råderet over parkeringsområdet. Der er derfor ikke medregnet støj fra parkeringspladsen.”

I forhold til støjafskærmning angives det i støjredegørelsen, at der vil være behov for en 1,8 m høj støjskærm i skel ved boligerne på Kallerupvænget, hvilket sikres med lokalplanen set i forhold til den nye dagligvarebutik. I byggesagsbehandlingen skal bygherre godtgøre, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheden vil blive overholdt. Såfremt virksomheden ikke overholder grænseværdierne, vil virksomheden blive pålagt at nedbringe støjniveauet til under grænseværdierne.

Affald og skadedyr

I ét høringssvar udtrykkes der bekymring for placeringen af affaldsstationen tæt på nabobebyggelser. Der henvises til erfaringer fra andre dagligvarebutikker, hvor affaldsområder har tiltrukket måger og rotter, hvilket skaber både hygiejneproblemer og gener for naboerne. I det aktuelle område opleves der allerede store gener med måger. Rotter er også observeret i området, hvilket forstærker bekymringen. Som løsning foreslås det, at affaldsstationen placeres mod Munkerisvej, hvor den vil være mindre til gene for beboerne og reducere risikoen for skadedyrsproblemer.

Forvaltningens vurdering:

Rottebekæmpelse er et kommunalt anliggende. Har man som borger set en rotte, skal man kontakte kommunen, der skal sikre rottebekæmpelse. Måger er ikke skadedyr, men de kan være generende. Korrekt håndtering af affald med henblik på at undgå tilgang af rotter vil samtidig forhindre tilgang af måger.

Lovgrundlag

• Lokalplanen er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget og byrådet kan vælge at:

• Vedtage lokalplan nr. 2-1080 til endelig uden ændringer (forvaltningens indstilling).
• Komme med ændringer til planen, som indarbejdes af By- og Kulturforvaltningen, hvorefter nyt forslag sendes i høring. Alternativt kan planen med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen.
• Ikke vedtage planen, hvilket betyder, at planen ikke kan realiseres.

Procesdiagram