Forslag til lokalplan er udarbejdet, idet Grundejerforeningen i Ejstruphøj har henvendt sig til Jammerbugt Kommune med et ønske om at ændre eksisterende Lokalplan 87 for området.

Baggrunden for ønsket er, at potentielle tilflyttere har oplevet udfordringer med at finde typehuse, der kan opføres inden for lokalplanens nuværende bestemmelser. Særligt kravene til byggematerialer og udformning gør det vanskeligt at opføre boliger ud fra nutidens behov. For at imødekomme disse ønsker og styrke områdets attraktivitet er der behov for at justere i de planlægningsmæssige rammer for boligområdet ved Ejstruphøj.

Formålet med lokalplanen er således at fastholde områdets anvendelse til åben-lav boligbebyggelse, samtidig med at der skabes større fleksibilitet i byggemulighederne under hensyntagen til områdets karakter samt naturmæssige værdier. Ydermere videreføres de eksisterende fællesarealer.

Lokalplanen skal understøtte en mere tidssvarende byggestil og imødekomme nutidens boligbehov, så området fremstår attraktivt for nye tilflyttere. Lokalplanen har derfor til hensigt at lempe og tilpasse de bebyggelsesregulerende bestemmelser for boligområdet. 

Anvendelse
Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 7 ha. Lokalplanområdet er udstykket med 28 grunde i områdets nordlige ende, hvoraf 11 er bebygget. Den sydlige del af området, matr.nr. 1v Ejstrup By, Tranum, er byggemodnet, men endnu ikke udstykket. Boligområdet bliver vejbetjent af Ejstrupvej.

Lokalplanen har til hensigt at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse.

Lokalplanområdet opdeles i 3 delområder.

Delområde 1 er udlagt til boligformål, herunder åben-lav boligbebyggelse såsom fritliggende parcelhuse.

Delområde 2 er udlagt som fællesareal for området og skal primært anvendes til rekreative formål, der understøtter områdets funktion som boligområde.

Inden for delområdet kan der etableres mindre bygninger og anlæg, herunder grill- eller bålhytte, legeplads, bord- og bænkesæt samt lignende faciliteter, der fremmer områdets anvendelse som fællesareal til ophold og aktivitet.

Delområde 3 er udlagt til grønt friareal, der ikke må bebygges.

De bebyggelsesregulerende forhold
Lokalplanen indeholder en større fleksibilitet i byggemulighederne for området, så der gives bedre rammer for opførelse af boliger, der imødekommer den aktuelle efterspørgsel efter mere traditionelle typehuse. For at opnå dette indeholder lokalplanen færre bindinger i forhold til valg af facade-og tagmateriale, ligesom der åbnes mulighed for forskellige tagformer, herunder saddeltag, ensidig taghældning og fladt tag.

Fredede orkidéer
I forbindelse med udarbejdelse af lokalplan 13-006 har Jammerbugt Kommune foretaget en besigtigelse af de ubebyggede arealer. På baggrund af besigtigelsen er det konstateret, at der vokser fredede orkidéer i lokalplanområdet. Der er tale om arten "purpur gøgeurt". Orkidéerne er beskyttet af Artsfredningsbekendtgørelsen, hvilket betyder, at det ikke er tilladt at beskadige dem, plukke dem, grave dem op eller indsamle frø.

Lokalplanen udlægger derfor et delområde som et grønt friareal, der omfatter de fredede orkideer, og hvor der ikke må bebygges.

Helhedsplan for udvikling af et større sammenhængende boligområde
I de seneste år har der været dialog med potentielle udviklere, som ønsker at etablere boligbebyggelse på arealer øst for lokalplanområdet. En sådan udvikling vil på sigt kunne styrke sammenhængen mellem Tranum By og lokalplanområdet.

På baggrund af denne udviklingsinteresse er rammeområde 13.B5 udvidet i Kommuneplan 2025, og der er samtidig udpeget potentielle fremtidige byzonearealer i direkte tilknytning til lokalplanområdet. Den vedhæftede helhedsplan illustrerer de overordnede principper for, hvordan en fremtidig udbygning kan skabe en naturlig forbindelse mellem det eksisterende boligområde Ejstruphøj og Tranum By.

Areal til fremtidigt vejudlæg
For at sikre mulighed for en fremtidig udbygning af boligområdet udlægges et areal til en senere adgangs- og fordelingsvej. Vejudlægget skal sikre, at der reserveres et sammenhængende areal, der kan danne grundlag for en trafikal betjening af kommende delområder, og at der ikke sker bebyggelse eller andre dispositioner, som hindrer etableringen af vejen. Vejudlæggets placering er anvist på bilag 2.

Miljøvurdering af planer og programmer

Lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter (VVM)" opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der  kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Lokalplanen er omfattet  af lovens § 8, stk. 1. 

Jammerbugt Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i  forhold til kriterierne angivet i lovens bilag 3. Kommunen har herefter  vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om at udarbejde en  miljøvurdering, da planen ikke må antages at få væsentlig indvirkning 
på miljøet, jf. § 8, stk. 2 og § 10. Der er ved afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering lagt 
vægt på, at:

• planen fastlægger ikke rammer for projekter, der er omfattet af 
  lovens bilag 1 eller 2 (§ 8, stk. 1, nr. 1).
• planen medfører ikke krav om en vurdering af indvirkningen på 
  et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura2000) (§ 8, stk. 
  1, nr. 2).
• planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men 
  planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet (§ 
  8, stk. 2, nr. 2), fordi:

• • at der er tale om et allerede eksisterende boligområde, hvoraf den nordlige del allerede er byggemodnet og opført boligbebyggelse, mens den sydlige del er kloakeret og gjort klar til byggemodning,
  • at der er udlagt et grønt friareal, der omfatter forekomsten af de fredede orkideer i henhold til artsfredningsbekendtgørelsen samt §3 naturbeskyttet sø og vandløb, og hvor der ikke må opføres bebyggelse eller tekniske anlæg,
  • at boligområdet ved Ejstruphøj ikke påvirker det bevaringsværdige landskab,
  • at påvirkningen af grønne områder, beplantning, dyre- og planteliv, biologisk mangfoldighed og naturbeskyttelsesinteresser, i forbindelse med anlægsarbejdet er lokal og kortvarig, og
  • at de arkæologiske interesser varetages i henhold til Museumslovensbestemmelser.

Forventet tidsplan for godkendelse af Lokalplan 13-006

Forslag
Klima-, Teknik- og Miljøudvalget 2. marts 2026
Økonomiudvalget 18. marts 2026
Kommunalbestyrelsen 26. marts 2026

Forslag til Lokalplan 13-006 sendes umiddelbart herefter i 4 ugers høring

Endelig
Klima-, Teknik- og Miljøudvalget 1.juni 2026
Økonomiudvalget 10. juni 2026
Kommunalbestyrelsen 18. juni 2026

Den endelige vedtagelse af lokalplanen offentliggøres umiddelbart herefter.

Planloven (Bekendtgørelse af lov om planlægning).
Miljøvurderingsloven (Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)).

For at sikre mulighed for en fremtidig udbygning af boligområdet udlægges et areal til en senere adgangs- og fordelingsvej. Vejudlægget omfattet et areal, der i dag er udstykket og byggemodnet til boligformål. Det er Vækst- og Udviklingsforvaltningen vurdering, at det udlagte vejareal kan resultere i en erstatningssag i henhold til planlovens § 48, hvori det fremgår:

”Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.

Stk. 2. Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en del af en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange den pågældende del af ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.  Hvis restejendommen ikke kan udnyttes på rimelig måde som selvstændig ejendom, kan ejeren forlange hele ejendommen overtaget af kommunen.

Stk. 3. Overtagelsespligten efter stk. 1 og 2, 1. pkt., påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme”.

Det er Vækst- og Udviklingsforvaltningen vurdering, at Lokalplan 13-006 er en mindre lokalplan, der har til hensigt at lempe de planmæssige forhold for et allerede eksisterende boligområde. På baggrund heraf er det forvaltningens anbefaling, at planforslaget sendes i offentlige høringer i 4 uger.