Baggrund og inddragelse
Planudvalget besluttede den 23. september 2025 at igangsætte en revision af en del af den gældende Lokalplan 556.01 for Ørby Landsby (Pkt. 65). Det planmæssige grundlag for udarbejdelsen af lokalplanen omfattede muliggørelse af opførelse af et nyt rækkehusbyggeri med ca. 22 boliger på Ørby Gade 3 samt en opdatering af den eksisterende lokalplan med fokus på bestemmelser for bevaringsværdige ejendomme, beplantning og muligheder for opsætning af solceller på tagflader. Den resterende del af Lokalplan 556.01 vil forblive uændret.

I forbindelse med igangsættelsen af lokalplanrevisionen blev det besluttet, at der skulle gennemføres en tidlig inddragelse bestående af et formøde med Ørby Bylaug, en 4 ugers forhøring samt et dialogmøde.

Den 12. november 2025 afholdt administrationen et formøde med Ørby Bylaug. Mødet havde til formål at orientere om lokalplanens formål og proces, give indblik i erfaringer med den gældende bevarende lokalplan og drøfte tilrettelæggelsen af den indledende borgerinddragelse. Med afsæt i dialogen med Ørby Bylaug afholdt administrationen den 12. januar 2026 et dialogmøde med orientering om lokalplanrevisionen og den videre proces samt mulighed for bord- og plenumdialog. På mødet deltog omkring 70 borgere.

I perioden fra den 21. november 2025 til den 27. januar 2026 havde landsbyens borgere mulighed for at indsende forhøringssvar vedrørende lokalplanens indhold. Den 21. januar afholdt Ørby Bylaug deres eget borgermøde på Attelundgård, hvor der blev drøftet og afstemt et fælles forhøringssvar fra landsbyen. Der er indkommet 57 forhøringssvar med 67 afsendere.

Der henvises til den vedhæftede opsamling på fordialogen i Opsamlingsnotatet, Bilag 1.

Opsummering af inputs fra forinddragelsen
På dialogmødet den 12. januar bidrog borgerne med input via temaplancher. Der er derudover indkommet 57 forhøringssvar i forbindelse med forhøringen. Den samlede gennemgang viser, at en betydelig del af borgerne tilslutter sig Ørby Bylaugs forhøringssvar, og at de øvrige forhøringssvar i vidt omfang gentager og understøtter de samme temaer, som blev rejst på dialogmødet. På den baggrund tager administrationens vurdering udgangspunkt i de gennemgående emner, som er identificeret i Ørby Bylaugs forhøringssvar.

Emner i forhøringen
Projektet på Ørby Gade 3
Bemærkninger til projektet på Ørby Gade 3 udgør det mest gennemgående tema i forhøringen. Der udtrykkes bred bekymring for projektets omfang, boligtypologi og disponering, herunder særligt bebyggelse af den grønne kile, som af mange borgere opleves som et centralt landskabeligt element i landsbyen. Der peges endvidere på potentielle konsekvenser for trafik, parkering, støj samt kloak- og spildevandskapacitet, ligesom der udtrykkes bekymring for risikoen for nabogener og værditab. Samtidig fremhæver flere, at projektets arkitektoniske udtryk vurderes positivt, og som umiddelbart tilpasset landsbyens karakter. Mange fremsætter et ønske om, at Lokalplan 556.01’s bestemmelser omkring Ørby Gade 3 med 8 parcelhuse og et samlet boligareal på 1350 m² fastholdes.

Ændring af gældende Lokalplan 556.01 og byudvikling kontra huludfyldning
Forhøringssvarene skelner mellem huludfyldning og egentlig byudvikling. En bebyggelse med et højt boligantal på Ørby Gade 3 opfattes bredt som byudvikling, der ændrer landsbyens skala, tæthed og karakter. Mange peger på, at et lavere boligantal i tråd med den gældende lokalplans rammer i højere grad kan indpasses i landsbyen.

Det fremhæves i høringssvarene, at Lokalplan 556.01 er relativt ny, og resultatet af en tidligere politisk og borgerinddragende proces og fortsat vurderes relevant.

Bevaringsværdig beplantning og landsbymiljø
Høringssvarrene afspejler et generelt ønske om at bevare Ørbys grønne præg og landsbymiljø. Samtidig efterlyses mere klare og fagligt funderede kriterier for udpegning af bevaringsværdig beplantning samt mulighed for genplantning. Flere borgere fremhæver værdien af lokal viden i denne sammenhæng.

Solceller på tagflader
Der er bred opbakning til den grønne omstilling og til muligheden for solceller på tagflader i Ørby. Samtidig peges der på behovet for, at solceller indpasses diskret og hensynsfuldt i forhold til landsbyens arkitektoniske udtryk og naboer.

Beskyttelse af flagermus
Flere hørringssvar gør opmærksom på forekomst af flagermus på Ørby Gade 3 og efterlyser, at hensynet til artsbeskyttelse indgår i planlægningen, herunder gennem undersøgelser og redegørelser for projektets påvirkning.

Ørby Bylaugs inddragelse
Der udtrykkes tillid til Ørby Bylaug og et ønske om, at bylauget og lokalsamfundet inddrages mere aktivt i den videre proces.

Administrationens vurdering
Forhøringen har vist en bekymring for konsekvenserne af en revision af den gældende bevarende lokalplan, særligt i relation til rækkehusprojektet på Ørby Gade 3. Borgernes høringssvar peger især på spørgsmål om landsbyens karakter samt trafikale og infrastrukturelle forhold. En uddybet gennemgang og vurdering af forhøringssvarene og de enkelte temaer fremgår af Opsamlingsnotatet, Bilag 1.

Lokalplanen 556.01 fastlagde rammer for en begrænset udbygning, herunder mulighed for ca. 8 parcelhuse på Ørby Gade 3. I Gribskov Kommune er det besluttet med Kommuneplan 2025–37, at der skal sikres et rummeligt og fleksibelt boligudbud med variation i boligtyper, boligstørrelser, lokalisering og ejerformer. Administrationen vurderer, at disse målsætninger er relevante i relation til Ørby Landsby. 

I relation til Ørby Gade 3 vurderer administrationen, at der er tale om et ubrugt byzoneareal beliggende i en i øvrigt udbygget landsby. Der er ikke fundet dokumentation for, at den grønne kile på arealet har haft en selvstændig landskabelig eller kulturhistorisk funktion, der kan karakteriseres som et bærende element for landsbyen. Administrationen vurderer derfor planmæssigt, at en bebyggelse på arealet kan betragtes som huludfyldning inden for eksisterende byzone og ikke som ny byudvikling i det åbne land. Ørby har desuden over tid  gennemgået flere former for udvikling, herunder parcelhusudbygning, sommerhusområde, huludfyldning og omdannelse af eksisterende bygninger til flere boliger. På den baggrund vurderes Ørby i dag ikke at fremstå som en uforandret historisk landsbystruktur, men som et bysamfund der udvikles over tid.

Administrationens vurdering er samtidig, at den gældende lokalplan rummer faglige svagheder, særligt i relation til udpegning og regulering af bevaringsværdige bygninger. Der er derfor gennemført en uvildig SAVE registrering i uge 5 2026, som danner grundlag for en mere fagligt funderet vurdering af de enkelte bygningers bevaringsværdi som grundlag for den kommende lokalplans bevarende bestemmelser.

Administrationens gennemgang af høringssvar fra den indledende dialog viser, at der generelt er opbakning til rækkehusprojektets arkitektoniske greb, som af flere borgere vurderes at kunne indpasses i landsbyen. Det arkitektoniske hovedgreb foreslås derfor fastholdt i det videre arbejde med lokalplanen. Samtidig peger forhøringssvarene på forhold, der kan give anledning til at justere projektets omfang i forhold til boligantal og samlet boligareal. Boligantallet og boligarealet har betydning for hensynet til trafiksikkerhed, omfanget af parkeringsareal, og muligheden for- og gener fra gennemkørsel af landbrugsmaskiner på stiforbindelsen vest for grunden.

Spørgsmål om energiforsyning, kloakforhold, regnvandshåndtering og hensyn til natur, herunder flagermus, vil blive belyst nærmere i den lovpligtige miljøscreening, som fremlægges i forbindelse med høringen af et eventuelt lokalplanforslag.

Den indledende fordialog har haft til formål at kvalificere arbejdet med den kommende lokalplan yderligere gennem lokale og historiske input. Administrationen vurderer, at Ørby Bylaug har bidraget konstruktivt til processen og fortsat kan spille en rolle i den videre planlægning, herunder i relation til bevaringsværdig beplantning og landsbymiljø.

Administrationens anbefaling
På baggrund af høringssvar fra fordialogen og administrationens vurderinger anbefales det, at projektet på Ørbygade 3 enten fastholdes som i igangsættelsessagen eller justeres med henblik på at planlægge for et lavere boligantal og samlet boligareal på Ørby Gade 3. 

En mulig justering kan være at reducere det samlede boligareal ned til 1.350 m², svarende til bestemmelsen omkring samlet boligareal for Ørby Gade 3 i den gældende Lokalplan 556.01. Dette kan eksempelvis ske ved at fjerne det sydvestligste rækkehus (længehus) samt den vestligste bolig i rækkehuset nord herfor, hvilket vil resultere i 5 længehuse med i alt 18 boligenheder på gennemsnitlig 75 m² og give mere plads til det grønne strøg ved stiforbindelsen vest for grunden. Dog har udvikler oplyst, at 20 boliger og 1600 m2 er minimum for, at projektet er økonomisk bæredygtigt. 

Administrationens anbefaler endvidere, at der indgås dialog med Ørby Bylaug, og den lokale gartner Charlotte Aller om udpegning af bevaringsværdig beplantning, og at en eventuel revision heraf indarbejdes i lokalplansforslaget.

Endelig anbefales det, at input vedrørende solceller på tagflader samt ønsker om mere fleksible bestemmelser for individuelle ejendomme indarbejdes i lokalplansforslaget, således at lokalplanen både understøtter den grønne omstilling og fortsat tager hensyn til landsbyens arkitektoniske og kulturhistoriske karakter.