Hjørring Kommune har modtaget en ansøgning om lokalplan for et nyt boligområde på ca. 5 ha ved ”Magnesholm” i landsbyen Gjurup, se bilag 1 - Oversigtskort.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede 4. marts 2025 at sende sagen videre til behandling i Byrådet, da sagen efter administrationens vurdering afviger både fra kommuneplanen og de almindelige planlægningsprincipper i Planloven.

Hjørring Byråd besluttede 26. marts 2025, at der igangsættes sagsforberedende arbejde i form af en fordebat, hvor der indkaldes ideer og kommentarer fra lokalområdet, og at der indhentes udtalelse fra de berørte statslige myndigheder med henblik på afklaring af, om der kan gennemføres planlægning for det ansøgte.

Udtalelser af statslige myndigheder

Hjørring Kommune har indhentet kommentarer fra Vejdirektoratet, der udtaler, at vejadgangen skal ske via Magnesmindevej, se bilag 2 – Udtalelse fra Vejdirektoratet.

Vejdirektoratet vurderer, at en boligudbygning med 37 boliger vil medføre en væsentlig ændring i den eksisterende trafik til og fra området, og det vil have en betydelig negativ indvirkning på trafiksikkerheden. Vejdirektoratet vurderer, at videre planlægning for boligområdet vil forudsætte etablering af et kanaliseringsanlæg på Løkkensvej for at imødekomme de trafikale udfordringer.

Kommunen har også indhentet kommentarer fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen, der udtaler, at en boligudbygning i dette omfang er byudvikling, som skal ske i byzone. Byudvikling kræver udarbejdelse af en lokalplan og et tillæg til kommuneplanen. Det kræver også overførsel af hele landsbyen til byzone, se bilag 3 – Udtalelse fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen.

Ansøger har 6. november 2025 fremsendt et notat, hvori ansøger argumenterer for, at kommunen kan gennemføre planlægningen for det ansøgte projekt i landzone, se bilag 4 – Notat fra ansøger.

Administrationen bemærker, at Plan- og Landdistriktsstyrelsens udtalelse netop tager udgangspunkt i de konkrete forhold for ”Magnesholm” i form af arealets størrelse, antal boliger og eksisterende rammeområde i kommuneplanen. Administrationen er dermed ikke enig i ansøgers udlægning.

Fordebat og indkomne høringssvar

Der er afholdt fordebat i perioden fra 4. september til 2. oktober 2025, hvor der er indkommet 24 høringssvar, se bilag 5 – Indkomne høringssvar og bilag 6 – Kort over ejendomme, som har indsendt høringssvar.

Langt størstedelen udtrykker modstand mod projektet, mens enkelte ser projektet som en mulighed for udvikling, hvis det sker med respekt for lokalområdet og med inddragelse af beboerne.

Trafikale forhold

Borgerne udtrykker bekymring for øget trafik på Magnesmindevej og Løkkensvej samt øget risiko for ulykker. Borgerne henviser til udtalelsen fra Vejdirektoratet.

Administrationen bemærker, at Vejdirektoratet stiller krav om etablering af et kanaliseringsanlæg på Løkkensvej i form af f.eks. venstresvingsbane. Administrationen bemærker også, at Magnesmindevej fra Løkkensvej og frem til indkørslen til ejendommen vil skulle udvides fra nuværende ca. 4 m kørebane til min. 6 m kørebane, hvilket kan ske inden for vejmatriklen. Derudover skal der ske en forbedring af oversigtsforholdene ved udkørslen fra ejendommen til Magnesmindevej.

Ændring fra landzone til byzone

Borgerne udtrykker bekymring for, at ændringen fra landzone til byzone vil medføre økonomiske konsekvenser i form af højere ejendomsskat, beskatning ved salg og andre afledte omkostninger.

Administrationen bemærker, at ændringen fra landzone til byzone kan have betydning for ejendomsvurderinger og ejendomsbeskatning. Gennem lokalplanen kan enten gives øgede byggemuligheder for alle ejendomme i Gjurup, der kommer i byzone, eller der kan fastsættes begrænsninger. Administrationen kan ikke udtale sig ændringens betydning, da det er Vurderingsstyrelsen, der foretager ejendomsvurderingen og dermed fastsætter den ejendomsværdi, som bliver beskattet.

Restriktioner for landbrug og virksomhed

En landmand med jord, der grænser direkte op til området, og en ejer af transport- og knusningsvirksomhed lige udenfor landsbyen udtrykker bekymring for, om projektet vil medføre restriktioner i forhold til landbrugs- og virksomhedsdriften.

Administrationen bemærker, at når et område ændres til byzone, strammes grænserne for lugtpåvirkning fra landbrug. Der må altså lugte mindre i byzone end på landet eller i samlet bebyggelse i landzone. For landbrug vil det i praksis betyde, at etablering eller udvidelse af større husdyrbrug i nærheden af Gjurup bliver vanskeligere. Lugtpåvirkningen beregnes ud fra typen af dyr og stald og staldens størrelse, og der kan derfor ikke siges noget generelt om hvilke husdyrbrug, der vil opleve problemer i forbindelse med en eventuel udvidelse. Indenfor 1 km fra Gjurup er der 2 adresser med mindre dyrehold, som potentielt vil kunne påvirkes af de ændrede lugtgenegrænser i Gjurup, hvis de ønsker at udvide deres produktion.

Administrationen bemærker, at transport- og knusningsvirksomheden vil blive omfattet af skærpede støjkrav mod vest, da disse boliger hidtil er betegnet som boliger i det åbne land. Hvis Gjurup overføres til byzone, vil boligerne sammen med de nye boliger fremadrettet blive betegnet som boligområde. Administrationen kan ikke på baggrund de foreliggende oplysninger vurdere, om virksomheden vil kunne overholde støjkravene. Det vil kræve en ny støjberegning. Hvis støjberegning viser, at et nyt boligområde vil blive påvirket med støj over grænseværdierne, skal der findes en løsning på dette, før planen kan vedtages. Se bilag 10 - Virksomhed og landbrug.

Landsbylivet

Borgerne udtrykker bekymring for, at boligudbygningen vil ændre områdets karakter og beboernes livskvalitet. Gjurup beskrives som et roligt landsbysamfund, hvor beboerne har valgt at bo netop for naturen, stilheden og det lave befolkningstal. Øget lysforurening nævnes som en trussel mod områdets nuværende mørke og naturoplevelser.

Administrationen bemærker, at boligudbygningen vil mere end fordoble antallet af boliger i Gjurup, som på nuværende tidspunkt er 28 boliger. Vejdirektoratet besluttede i 2012 at slukke gadebelysningen i Gjurup for at give landskabelig ro i nattetimerne.

Botilbud

Borgerne udtrykker bekymring for, at der etableres botilbud eller institutioner, hvilket vil ændre den sociale sammensætning og skabe utryghed.

Administrationen bemærker, at der ikke er ansøgt om etablering botilbud eller institution. Administrationen bemærker desuden, at visse typer bosteder og institutioner, hvor der ikke er tale om egentlige behandlingstilbud, betragtes som boligformål og er dermed umiddelbart tilladt i boligområder.

Kommuneplanen

Borgerne fremhæver, at projektet ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Administrationen bemærker, at byvækst skal ske i byzone og i overensstemmelse med bymønstret, som fastsættes i kommuneplanens retningslinje 1.1. Bymønstret er en hierarkisk inddeling af kommunens byer på baggrund af byernes størrelse, funktioner, forudsætninger og potentialer. Bymønstret er en prioritering af, hvor der kan ske byvækst. Udenfor bymønstret ligger landsbyerne. Landsbyerne ligger i landzone og kan kun tilføres nye byggegrunde ved huludfyldning og afrunding af byen.

Kommuneplanens retningslinje 1.2 fastsætter, at byvækst skal primært ske i hovedby og områdebyer. Der kan ud fra en konkret vurdering ske byvækst i lokalbyer, hvis byerne indeholder et varieret udbud af daglige funktioner som skole, daginstitutioner, dagligvarebutik, fritidsforeninger og lignende.

Realisering af projektet kræver, at bymønstret ændres gennem et kommuneplantillæg, så Gjurup ændrer status fra landsby til lokalby. Se bilag 9 - Planlægningsmæssige forudsætninger.

Revideret projekt

I den oprindelige ansøgning indgik 37 boliger i form af parcelhuse, dobbelthuse og rækkehuse, hvor bebyggelsen ligger som spredt bebyggelse i 5 klynger med hver sin karakter, se bilag 7 – Oprindelig ansøgning vedr. Magnesholm.

Den oprindelige ansøgning har ligget til grund for den hidtidige politiske behandling af sagen og har også indgået i fordebat-materialet.

Ansøger har 11. november 2025 fremsendt et revideret projekt, hvor antallet af boliger er øget til 42 boliger i form af parcelhuse, som ligger i 6 klynger, se bilag 8 – Revideret ansøgning vedr. Magnesholm.

Opsummering

Administrationen vurderer, at realisering af projektet kræver overførsel af hele Gjurup fra landzone til byzone, jf. udtalelsen fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen. Zoneændringen sker gennem lokalplanlægning.

Administrationen vurderer også, at realisering af projektet kræver en ændring af bymønstret, så Gjurup ændrer status fra landsby til lokalby. Ændringen sker gennem kommuneplantillæg.

Administrationen anbefaler, at Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om det vil anbefale Byrådet, at planarbejdet igangsættes for 42 boliger.