ØE har gennemført bygningssyn på samtlige ejendomme i kommunens portefølje. Arbejdet er nu afsluttet, og resultaterne viser et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. Tabellen nedenfor viser efterslæbet pr. dags dato. Der er også indsat prognoser for henholdsvis 2030 og 2035 ud fra den forudsætning, at der ikke sker løbende udbedringer. Denne forudsætning vil selvfølgelig ikke holde i praksis, men tallene er medtaget som illustration af det samlede behov hen over de kommende ti år.

1. Metode for bygningssyn

For at få et kvalificeret og nuanceret overblik over vedligeholdelsesefterslæbet på Helsingør Kommunes ejendomme har Center for Økonomi og Ejendomme gennemført en systematisk vurdering baseret på flere metoder.

Der er foretaget fysiske bygningsgennemgange, hvor bygningerne er blevet besigtiget på stedet. Dette har gjort det muligt at vurdere bygningernes synlige tilstand og identificere nødvendige vedligeholdelsesopgaver. Gennemgangen er suppleret med digitale målemetoder, herunder brug af værktøjer som Krak, Dalux og skråfotos, hvilket har gjort det muligt at foretage præcise opmålinger og understøtte de tekniske og økonomiske vurderinger.

De økonomiske estimater for de nødvendige arbejder er udarbejdet ud fra faglige skøn, erfaringstal og konkrete markedspriser. Ved større opgaver er der benyttet enhedspriser, som er multipliceret med estimerede mængder. Priserne er indekseret for at tage højde for forventet prisudvikling. Estimaterne omfatter alle nødvendige elementer for at kunne gennemføre opgaverne – herunder materialer, arbejdskraft, stillads, lift og andet teknisk udstyr.

Det er vigtigt at understrege, at vurderingerne er foretaget ud fra synlige forhold. Skjulte skader – eksempelvis under gulve, bag vægge eller i jord – er ikke medregnet i opgørelsen. Resultatet er et samlet og realistisk billede af ejendommenes vedligeholdelsesmæssige tilstand, som kan danne grundlag for prioriteringer og en målrettet indsats de kommende år.

På linje med de øvrige bygningsdele og klimaskærmen er de tekniske installationer også blevet gennemgået. Efterslæbet på de tekniske installationer er vurderet ved en vurdering af drift, fejl, slid, tilgængelighed af reservedele og support af systemer samt alder i forhold til den forventede tekniske levetid.

På ikke synlige installationer, som fx kloakker er det den forventede levetid, der ligger til grund. Omkostningen pr. enhed eller kvadratmeter samt opsætning herunder evt. programmering og indregulering tager bl.a. udgangspunkt i Molio Prisdatabaser.

Følgeomkostninger i form af energitab og øget energiforbrug af forældede installationer er ikke medtaget.

Hertil kommer følgeomkostninger af f.eks. klimatilpasning på grund af klimaforandringer, nye regler om energirenovering mm.

I nedenstående tabel er vedligeholdelsesefterslæbet anført på udvalgte bygningsdele, der særligt fylder i efterslæbet. Herudover falder udgifterne i andre, mindre klumper, som ikke er medtaget i tabellen.

I de fremtidige forventninger er der ikke medtaget effekterne af den vedtagne anlægsplan i budgettet for 2026-2029. I anlægsplanen er der i perioden 2027-2033 lagt i omegnen af 700 mio. kr. ind til planlagt vedligehold og helhedsrenovering af skolerne. Det beløb vil ikke udelukkende blive benyttet til vedligeholdelsesefterslæb. Der vil også være udgifter til f.eks. læringsmiljøer og udendørsarealer på skolerne, andre typer af brugerrettede ændringer i ejendommene eller udgifter til at opfylde seneste bygningsreglement.

Det vil selvfølgelig betyde, at det fremtidige vedligeholdelsesefterslæb vil blive mindre end det beregnede.

2. Anbefalinger til videre arbejde:

Der har i en længere årrække været fokus på store anlægsprojekter, som har trukket på anlægsmidler og personalemæssige ressourcer. Samtidig har Helsingør Kommune 385.000 m² ejendomme, der løbende skal vedligeholdes. Det samlede bygningsareal har over de senere år været forholdsvis stabilt. I perioden 2016-2019 blev der gennemført et arealoptimeringsprojekt, som reducerede kommunens bygningsmasse med ca. 17.000 m². Reduktionen blev dog opvejet af nybyggeri i samme størrelsesorden – herunder etableringen af Sundhedshuset og stadion.

Center for Økonomi og Ejendomme anbefaler på baggrund af det vedligeholdelsesmæssige efterslæb, at der over en 10-årig periode fokuseres på at nedbringe efterslæbet frem for at igangsætte nye, store anlægsprojekter. Arbejdet med vedligeholdelsesefterslæbet vil både være i form af mindre, løbende renoveringsprojekter og større projekter, som f.eks. helhedsrenovering af skoler.

Et fokus på renovering og øgede midler i anlægsplanen vil dog fortsat ikke betyde, at midlerne til renovering af ejendomme vil slå til alle kommunens nuværende ejendomme. Der er derfor også behov for, at antallet af kommunale kvadratmeter reduceres. Dette arbejde vil ske i arealoptimeringsprojektet, som netop er igangsat på det indledende plan. Hvis ikke antallet af kommunale kvadratmeter reduceres, vil der også fremover være et markant vedligeholdelsesefterslæb på kommunale ejendomme.

ØE udarbejder en genopretningsplan, der vil afspejle sig i de afsatte midler, herunder anlægspuljen til Planlagt Vedligehold. I en tid præget af klimaforandringer er det helt afgørende, at klimaskærmen renoveres – særligt tage, vinduer og facader som i flere tilfælde har medført vand- og rådskader. Samtidig er der behov for at energioptimere ejendommene og sikre, at de tekniske installationer er energieffektive og følger nye retningslinjer og anbefalinger. Derudover er det nødvendigt, at belysningen er uafhængig af udfasede lyskilder.