Beslutning om det planmæssige grundlag for udarbejdelse af lokalplan for seniorbofællesskab i Sørup

I sidste byrådsperiode igangsatte Plan-, Trafik- og Klimaudvalget den 8. januar 2024 (sag 6) planlægningsarbejdet for Lokalplan F127 for seniorbofælleskab i Sørup. Formålet med lokalplanen var at muliggøre et seniorbofællesskab i Sørup med ca. 22 tæt-lav boliger i overensstemmelse med rammerne i den tidligere Kommuneplan 2021. 

Med vedtagelsen af Kommuneplan 2025 besluttede Byrådet d. 22. december 2025, at ændre rammerne for lokalplanområdet så den maksimale bebyggelsesprocent sættes ned fra 30 % til 15 %, og der maksimalt kan planlægges for i alt 12 boliger.

Da en lokalplan skal udarbejdes i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, og da det tidligere lokalplanarbejde har taget udgangspunkt i de tidligere rammer, skal der træffes beslutning om de ændrede planmæssige rammer for lokalplanforslaget.

Baggrund

I løbet af 2024 arbejdede administrationen med udarbejdelse af et lokalplansforslag i samarbejde med ejer, hvor der blev gennemført miljøscreening og tekniske undersøgelser vedrørende naturforhold, træer, flagermus, trafik og matrikulære forhold.

Forud for behandlingen af et lokalplanforslag besluttede Plan-, Trafik- og Klimaudvalget 5. november 2024 (sag 114), at der skulle finde en dialog mellem parterne i Sørup sted inden planerne skulle behandles af udvalget.

Det efterfølgende år afholdt kommunen en række møder med parterne repræsenteret ved hhv. ejer- og udviklergruppen Søruplund Seniorbofælleskab og foreningen Bevar Sørup landsby. Dialogen omhandlede temaer som bebyggelsens placering, fællesfaciliteter, landskab, beplantning, trafik og arkitektur. Status på dialogen blev forlagt Plan-, Trafik- og Klimaudvalget den 10. marts og 1. december 2025. Se Bilag 1 for bebyggelsesplan fra udvalgsmødet 1. dec. 2025. Administrationen konkluderede på den samlede baggrund, at dialogen ikke havde ført til et ønsket kompromis vedrørende boligantal og placering af byggeri.

Lokalplanens planmæssige indhold

Det tidligere planarbejde og dialogfasen med fokus på skitser til en bebyggelsesplan tog afsæt i et projekt med omkring 20 boligenheder. Med de nye kommuneplanrammer med max. 12 boliger skal de planmæssige rammer for udarbejdelsen af et lokalplanforslag fastlægges.

Lokalplanområdet omfatter en tidligere landejendom på Sørupvej 23, matr. 1a Sørup By, Grønholt som udgør et areal på 13.748 m2. På arealet ligger i dag den tidligere landejendom, der benyttes som bolig.

Luftfoto af grunden

Med en maksimal bebyggelsesprocent på 15 % kan der i alt opføres 2.062 m2 bebyggelse, svarende til en maksimal gennemsnitsboligstørrelse på ca. 172 m2. Anvendelsen er tæt-lav byggeri som fx kan opføres som rækkehuse, kædehuse og dobbelthuse.

Det har tidligere været drøftet hvorvidt nye boliger skulle placeres på hele grunden eller hvorvidt boligerne skulle lokaliseres med afsæt i området hvor den nuværende landejendom ligger i områdets nordøstlige del.

Administrationen har holdt møde med ejerne, der fortsat ønsker at få udarbejdet en lokalplan på baggrund af de ændrede rammer. Ejer oplyste, at de vurderer, at det er vanskeligt at realisere et velfungerende seniorbofællesskab inden for en ramme på maksimalt 12 boliger. Ejerne har udarbejdet en ny skitse med deres ønske til en placering af 12 boliger på grunden, hvor de eksisterende bygninger delvist nedrives og genanvendes til parkering mv. Se Bilag 2, Udviklers ønske for disponering af grunden.

Administrationens vurdering

En lokalplan kan efter Planloven ikke regulere ejerformen for en boligbebyggelse og dermed heller ikke stille som krav, at der kommer et seniorbofællesskab. Det er kun muligt at lokalplanlægge for en bebyggelse, der gennem sin disponering af bygningernes placering og anvendelse understøtter, at de kommende beboere har fysiske rammer som understøtter et fællesskab. Planlægningsmæssigt sker det typiske ved at samle bebyggelsen om rum mellem husene af en afpasset størrelse, hvor man naturligt mødes. Rummene kan programmeres til ophold, og naturlige møder kan understøttes ved at samle parkering i et fællesområde, hvorfra man går til boligerne.

Med kommuneplanens rammer om maksimalt 12 boliger indenfor lokalplanområdet, er det vanskeligere at planlægge for et egentligt seniorbofællesskab med en række fælles faciliteter. Det er dog fortsat muligt at planlægge for en tæt-lav boligbebyggelse, hvor man placerer byggeriet, så det i højere grad understøtter fællesskaber.

Grundlæggende fastholder ejer ønsket om, at boligerne skal placeres spredt ud på grunden i en dobbelthusstruktur. Rummet mellem bygningerne udlægges til fælles parkering. De nuværende længer på landejendommen ønskes anvendt til parkering, evt. fælleshus og delvist nedrevet og stuehuset ønskes bevaret. Konkret viser tegningen 12 nye boliger udover det eksisterende stuehus. Kommuneplanens rammer fastlægger, at der maksimalt kan være 12 boliger indenfor lokalplanområdet.

Den foreslåede bebyggelsesstruktur og boligdisponering indeholder 6 dobbelthuse på 120-160 m2 pr bolig med egne matrikler disponeret rundt om en fælles parkeringsplads. Bebyggelsen ses ikke i så høj grad at understøtte naturlige mødesteder i sin disponering og minder mere en traditionel boligbebyggelse, omend med større fælles grønne arealer.

Det har tidligere været drøftet i sagens forløb, hvorvidt bebyggelsen skulle disponeres mere samlet, der hvor den eksisterende landejendoms bygninger ligger, kombineret med nogle byggemuligheder i nær tilknytning hertil. Grundlæggende en anderledes disponering af bebyggelsen end ønsket af ejer.

Det er derfor administrationens anbefaling, at der træffes beslutning om det planmæssige grundlag for udarbejdelsen af et lokalplanforslag skal være enten; 

• Scenarie A - med dobbelthuse i en spredt struktur i området,

• Scenarie B - rækkehuse i en samlet struktur i det nordøstlige område.

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Planloven LBK nr. 572 af 29/05/2024 § 13

Plan-, Trafik- og Klimaudvalget

I henhold til Planloven skal et lokalplanforslag sendes i offentlig høring, og Fredensborg Kommune afholder et borgermøde i denne periode.