Beslutning om planmæssige forhold vedrørende forslag til lokalplan K115 Kokkedal Bymidte Syd

Baggrund
I sidste byrådsperiode besluttede Plan-, trafik- og klimaudvalget den 27. maj 2025, pkt. 72, at igangsætte udarbejdelsen af en ny lokalplan K115 Kokkedal Bymidte Syd. [Link]

Udvalget besluttede samtidig, at man ønskede en sag med nærmere oplysninger om friarealer, lysforhold, støjforhold i området samt hvordan boligernes størrelse kunne reguleres inden et færdigt lokalplanforslag skulle fremlægges for udvalget. Det er baggrunden for denne sag.

Den gældende lokalplan for Cirkelhusgrunden blev vedtaget af Byrådet den 31. oktober 2022, pkt. 177, lokalplan K107 Kokkedal Bymidte Syd. [Link]

Den gældende lokalplan K107 Kokkedal Bymidte Syd

Beslutningen i udvalget om at igangsætte arbejdet med en ny lokalplan for området tager afsæt i de muligheder den gældende lokalplan giver og der gives derfor en kort introduktion til det nuværende plangrundlag.

Formålet med den gældende lokalplan K107 er, at der kan opføres større udvalgsbutikker, restauranter, biograf, service i kombination med boliger, så der kan skabes et nyt detailhandelscenter med bymidtekarakter.

Lokalplanen fastlægger, at etageboligbyggeriet hovedsageligt skal opføres med butikker og udadvendte funktioner i stueetagerne og ud mod motorvejen lokaliseres hovedparten af de store udvalgsvarebutikker, serviceerhverv, biograf, skolebygning og p-hus.

Igennem området er den primære adgangsvej udlagt med fortove og cykelstier og hvorfra trafikken fordeles til områdets øvrige veje. Områdets fri- og opholdsarealer er placeret som indre gårde og til dels offentlige byrum.

Figur 1 - Lokalplan K107 – 3D visualisering og situationsplan

Det er ejers og nuværende udviklers vurdering, at der i det nuværende marked ikke er efterspørgsel efter så stor en volumen af butikker til udvalgsvarer samt legeland og biograf, som den nuværende lokalplan giver mulighed for. Der er desuden ikke længere behov for et skolebyggeri i området, da skolen (NGG) er opført i Hørsholm Kommune og man ikke ønsker at udnytte muligheden for det skolebyggeri som den nuværende lokalplan også giver mulighed for.

I stedet ønsker udvikler at omdanne området mere i retning af et boligområde, med flere boliger, et større friplejehjem, et større p-hus, mulighed for en daginstitution og færre butikker og erhverv end i den nuværende lokalplan.

Figur 2 - Lokalplan K115 – forslag til bebyggelse – 3D visualisering og situationsplan

Etageboligerne foreslås placeret i fire løst sammenhængende karréstrukturerer, hvor den kørende trafik er lagt på veje i områdets kanter.

Placeringen af butikker og erhverv vil fortsat primært blive lagt i bygninger mod motorvejen i forlængelse af p-huset. Dog vil arealet til butikker og serviceerhverv reduceres fra den gældende lokalplan. Byggeriet mod motorvejen får desuden en vigtig funktion i forhold til støjpåvirkningen fra motorvejen og skal også forsynes med en støjskærm oven på butiks- og erhvervsbygningen.

Støj

Lokalplanområdet er beliggende ud mod de to trafikerede veje, Usserød Kongevej og Helsingørmotorvejen, på hver side af lokalplanområdet. I forbindelse med arbejdet med lokalplanen er der udført en række beregninger af støjpåvirkningen på henholdsvis bygningernes facader og på udearealerne. Disse resultater kan ses i bilag 1. I bilag 1 kan man også se en model, der viser støjpåvirkningen på boligerne i den gældende lokalplan. 

Som udgangspunkt gælder, at områder udlagt til boligformål, skal sikres et støjniveau fra veje, som ikke overskrider Lden 58 dB. I eksisterende boligområder og områder for blandede byfunktioner i bymæssig bebyggelse, som dette, kan der dog planlægges for nye boliger, selvom grænseværdien på Lden 58 dB overskrides.

Der kan også i disse særlige situationer planlægges nye, støjisolerede boliger (og tilsvarende støjfølsom anvendelse) under forudsætning af, at det sikres at:

-          Alle udendørs områder, der anvendes til ophold i umiddelbar tilknytning til boligerne, har et støjniveau lavere end 58 dB. […] og

-          Udformningen af boligernes facader sker, så der er et støjniveau på højest 46 dB indendørs i sove- og opholdsrum med åbne vinduer (fx med særlig afskærmning udenfor vinduet, eller særligt isolerende konstruktioner), samt

-          Boligerne orienteres, så der så vidt muligt er opholds- og soverum mod boligens stille facade og birum mod gaden (kap. 2.2.2 i ”Støj fra veje”).

De vejledende grænseværdier for vejstøj er beskrevet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 ”Støj fra veje” [Link].

Foruden ovenstående vejledende grænseværdier må støjniveauet indendørs med lukkede vinduer og døre ikke overstige Lden 33 dB i boliger, hoteller, institutioner, plejehjem, mv. og Lden 38 dB for kontorer, jf. bygningsreglementet BR18.

Administrationen har vejledt udvikler i at det ønskes, at alle boliger minimum har én facade hvor de vejledende støjgrænser er overholdt. Udvikler har i det senest reviderede projekt vist, at hver bolig får minimum én facade, hvor støjpåvirkningen ikke overstiger 58 dB. 

Friarealer

I Kommuneplan 2025 fremgår kommunens definition af friarealer som et grønt, udendørs område tiltænkt til ophold, bevægelse og rekreative funktioner i tilknytning til boligen. Veje, bil- og cykelparkering samt arealer til affaldshåndtering indgår ikke som friareal og for at kunne tælles med skal friarealer samtidig overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj. 

Kommuneplan 2025 fastsætter generelle rammer for friarealkrav, der fremgår af nedenstående skema. Friarealkravet fastlægges på baggrund af bebyggelsesprocenten. Friarealkravet er i tabellen angivet i procent af etagearealet.

Tabel 1 Krav til friarealer, generelle rammer fra Kommuneplan 2025, opgjort i forhold til forskellige anvendelser

Da den gældende lokalplan blev vedtaget, var der i Kommuneplan 2021 en kategori for friarealkrav for boliger i ’bymidter og stationsnære områder’,  hvor friarealkrav var min. 25 % uanset bebyggelsesprocenten. Denne kategori blev ikke medtaget i Kommuneplan 2025, da kommunen gerne vil sikre tilstrækkelige friarealer til boliger baseret på bebyggelsesprocenten alene (altså tætheden af byggeriet) og ikke ud fra om de ligger i en bymidte.

Det aktuelle lokalplanområde ligger i kommuneplan 2025’s rammeområde KC03, og er udlagt til bymidte, men ligger ikke stationsnært. Bebyggelsesprocenten for området som helhed i rammeområde KC 03 er maks. 93 %. Det vil som udgangspunkt udløse et krav om en friarealprocent på 50  for boliger og 10 for erhverv jf. ovenstående skema fra Kommuneplan 2025. Det er dermed et krav til friarealer, der er dobbelt så højt som de 25 % gældende med  den nuværende lokalplan.

Da friarealerne skal overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj, har udvikler lavet en beregning af, hvor meget friareal, det er muligt at finde med en støjpåvirkning, der ligger under grænseværdien på 58 dB.

På baggrund af støjberegninger udført af en akustikrådgiver, kan der i projektet findes ca. 10.000 m2 udeareal under 58 dB, der kan tælles med som friareal til boliger og erhverv.

Friarealerne findes primært i karreernes gårdrum og mellem karreerne, hvor bygningerne skærmer for støjen fra Helsingørmotorvejen og Usserød Kongevej. På støjkortet viser de grønne områder, de friarealer hvor grænseværdien er under 58 dB. De gule, orange og røde områder ligger over 58 dB. De grønne områder udgør tilsammen ca. 10.000 m2 og da det er et område med støjpåvirkning fra flere sider, har det ikke været muligt at finde yderligere friareal på terræn end det viste.
 

Figur 3 – kort over støjforhold på terræn

Udover friarealet på ca. 10.000 m2 på terræn kan der laves altaner og tagterrasser, som også kan bruges som friareal. Administrationen anslår, at der vil kunne laves ca. 2.000 m2 friareal på altaner og tagterrasser med et støjniveau lavere end 58 dB. Det giver i alt et friareal på ca. 12.000 m2, der overholder grænseværdien på 58 dB, hvilket svarer til et friareal på 33 % af boligarealet på de 29.500 m2, der ligger til grund for beslutningen om at igangsætte det nye lokalplanarbejde.

I tabellen nedenfor er vist, hvor meget friareal, der kræves hvis kravet var hhv 50 % og 30 % friareal for anvendelserne bolig og erhverv.

Tabel 2 Beregning af friarealer for to kategorier bebyggelsesprocenter

Udviklers rådgivere og administrationen har siden beslutningen om at sætte lokalplanarbejdet i gang, arbejdet med, hvordan der kan findes friarealer i lokalplanen, der overholder støjkravene. Administrationen vurderer på den baggrund, at det ikke er muligt at komme frem til et areal, der et væsentligt større end de ca. 12.000 m2. Dette forhold svarer til, hvad udvikler oplyste i forbindelse med beslutningen af igangsættelsen af sagen i udvalget.

I den gældende lokalplan er der udlagt et friareal på 4.630 m2 til boliger excl. altaner. Selvom der er en lavere bolig andel i den gældende lokalplan vil der fortsat være en højere andel af friarealer, der overholder støjgrænserne pr. bolig i det nye projekt, hvor der kan findes ca. 12.000 m2.

Udfordringen er, at dette ikke svarer til de rammer, der gælder i Kommuneplan 2025, der kun arbejder med tre kategorier for bebyggelsesprocent; under 60, 60-100 og over 100 %. Med en planlagt bebyggelsesprocent på 93 % er området dog tæt på en bebyggelsesprocent på over 100 %, hvor det er muligt at opfylde friarealkravet på 30 % med det projekt, der er revideret. De generelle kommuneplanrammer for friarealkrav er dog ikke finmaskede nok til at tage højde for dette. 

Med et udgangspunkt om at give mulighed for et boligareal på 29.500 m2 vil det kunne lade sig gøre at overholde friarealkravet hvis bebyggelsesprocenten for området blev hævet til over 100 %. Med den nuværende kommuneplanramme vil kræve, at der udarbejdes et kommuneplantillæg for rammeområde KC03, hvor den maksimale bebyggelsesprocent øges fra 93% til 101 %.

Lysforhold

For at sikre tilstrækkelige lysforhold for boliger forslår udvikler, at der minimum er en afstand mellem bygningerne, der svarer til højden af den modstående bygning. Det vil sige et afstandsforhold på 1:1. Dette gælder ikke hjørner eller forskudte hjørner i karréen. Afstandsforholdet er vist i figuren nedenfor.

Administrationen vurderer på den baggrund, at der vil være tilstrækkelige lysforhold for alle boliger i projektet. Derudover skal alle boliger samt erhverv overholde gældende bygningsreglement vedr. lysforhold.

Figur 4 – Principskitse af højde- og afstandsforhold

Boligstørrelser

I den gældende lokalplan er der mulighed for at etablere ca. 22.000 m2 boliger og i forhold til boligstørrelser fremgår der af § 3.2: ”Inden for lokalplanområdet skal der etableres et varieret udbud af boligtyper. Minimum 10 pct. af etageboligerne skal have en boligstørrelse på mellem 55-65 m2 og minimum 10 pct. af etageboligerne skal have en boligstørrelse på 75-85 m2”.
 

Derudover er der ikke fastsat retningslinjer om antal boliger eller nærmere krav til boligstørrelserne for den resterende 80 % af boligarealet i den gældende lokalplan.

Projektudvikler har oplyst at de ønsker mulighed for at lave boliger fordelt på tre kategorier; 40 % familieboliger på 80-105 m2, 50 % senior/begynderboliger på 60-80 m2 og 10 % små boliger på 45-60 m2. 

Administrationen vurderer, at det for at sikre et blandet boligbyggeri også kunne overvejes at have større boliger end 105 m2. Det kunne gøres ved tilføje en kategori med større boliger på 105-145 m2.

I nedenstående tabel er det vist hvordan de 29.500 m2 boliger vil fordeles på de forskellige kategorier.

Tabel 3 Boligstørrelser og antal

Skemaet i tabel 3 viser en mulig fordeling af boligtyper inden for et samlet boligareal på 29.500 m². Boligerne fordeles på fire boligtyper med varierende størrelser, herunder større boliger, familieboliger, senior- og begynderboliger samt mindre boliger. Fordelingen er fastlagt som procentandele af det samlede boligareal og danner grundlag for beregning af antallet af boliger inden for hver kategori. Afhængigt af den konkrete udformning og boligstørrelse giver fordelingen samlet set mulighed for mellem 329 og 438 boliger. Skemaet illustrerer dermed, hvordan boligarealet kan anvendes til at opnå en varieret boligsammensætning. Boligantallet i tabellen er uden plejeboliger.

Projektudvikler beskriver, at kombinationen af disse boligtyper skaber et naturligt grundlag for et dynamisk hverdagsliv og en bydel med aktivitet på tværs af generationer og livsfaser. For at styrke variationen endnu mere og sikre, at projektet også tilbyder mindre boliger til borgere med behov for en kompakt og økonomisk overskuelig bolig, foreslås det, at der kan indarbejdes ca. 10 % boliger i størrelsesintervallet 45–60 m².

Administrationens vurdering

Administrationen har lagt vægt på at sammenligne den gældende lokalplans muligheder for at skabe gode rammer for boligerne og de kommende beboere med de muligheder en ny lokalplan vil give mulighed for, med det ønskede indhold.

Med et nyt kommuneplantillæg, der øger bebyggelsesprocenten til 101 %, vil der kunne etableres et mere sammenhængende boligområde med et større friareal end i den gældende lokalplan. Samtidig vil der i det nye projekt i højere grad kunne arbejdes med kvaliteten i friarealerne, herunder at skabe attraktive og veldisponerede friarealer i nær tilknytning til boligkarréerne. Krav til friarealer og parkering og områdets udnyttelse vil reelt ikke give mulighed for at der kan opføres yderligere byggeri selvom kommuneplanens maksimale ramme øges til en max. bebyggelsesprocent på 101 %.

Omdisponeringen af vejløsningen hvor de interne veje lokaliseres ved lokalplanområdets kanter er en medvirkende faktor til, at der kan skabes større friarealer, der friholdes for kørende trafik i kombination med at hovedparten af områdets p-pladser placeres i p-huset.

Igangsættes arbejdet med udarbejdelsen af lokalplanen vil administrationen sammen med udvikler og tilknyttede rådgivere se nærmere på de mere detaljerede rammer inden for blandt andet udformning af friarealer indretning og beplantning, integration af regnvandsløsninger, etablering af interne forbindelser for bløde trafikanter og retningslinjer for arkitekturen i området.

Udarbejdelsen af lokalplanen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Lov om planlægning, § 15

Plan, Trafik- og Klimaudvalget