Rudersdal

Skodsborg Strandvej 178, matr.nr. 1z, Agershvile, Vedbæk – Dispensation til til- og ombygning af bevaringsværdigt hus samt terrænhævning

00.22.00-P35-497834 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Nej

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Ejer søger om dispensation til delvis nedrivning, ændring, til- og ombygning samt forhøjelse af bevaringsværdigt beboelseshus og terrænhævning for at forebygge vandindtrængning fra Øresund. Der ansøges desuden om ny garage i skel med kælder under. 
  
Projektet forudsætter dispensation fra Temalokalplan 264 for bevaringsværdige bygninger og de røde porte §§ 9.1 og 9.2 og fra Lokalplan 202 for et område i Skodsborg mellem Skodsborg Strandvej og Øresund §§ 7.5, 7.9, 7.11, 10.9, 10.11 og 11.17 samt fra BR18 vedrørende højde i skel. 
  
Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning.  
 

Sagsfremstilling

Det tidligere Byplanudvalg behandlede den 4. december 2019 (indsæt link) en principiel forespørgsel om at hæve det eksisterende beboelseshus for at klimasikre mod vandindtrængning fra Øresund og forbedre de indvendige forhold. Udvalget tiltrådte de overordnede principper for en videre dialog. 
 
I 2020 blev ejendommen udpeget som bevaringsværdig i Temalokalplan 264 med høj bevaringsværdi 3, kulturhistorisk værdi 3 og miljøværdi 2. Huset er et stråtækt længehus fra ca. 1817 og et af de få bevarede eksempler på Skodsborgs tidlige fisker- og arbejderbebyggelse. Det fremstår i væsentlige træk som oprindeligt, særligt mod vejen, men er i dårlig stand og ubeboet.  
 
En ansøgning om omfattende ændringer blev afslået i juni 2021, og efterfølgende ansøgninger om nedrivning og nybyggeri er ligeledes afslået som stridende mod bevaringsbestemmelserne.  
 
Se plangrundlaget i vedlagte bilag.  
 
Der ansøges om: 
  • Nedrivning af 12 m² bevaringsværdig tilbygning fra 1982 samt carport. 
  • Opførelse af en ny tilbygning som forlængelse af det oprindelige hus, udført i samme volumen, udtryk og materialer, inkl. en ekstra kvist mod Øresund. 
  • Forhøjelse af det eksisterende hus til 7,84 m ved påmuring af facader og gavle, hævning af stuegulv med 0,4 m, øget loftshøjde fra 2,4 m til 2,6 m, genmontering af tagkonstruktion i hævet niveau, nye kviste og nyt stråtag. Skorstene forhøjes tilsvarende. 
  • Terrænhævning på 0,4 m i hele grundens bredde mod Strandvejen og i en 3 m zone mod østfacaden, hvor der etableres en 11 m bred terrasse. 
  • Ny garage på hævet terræn med kælder under. Garagen opføres op ad en eksisterende mur i skel. Højde: 2,85 m målt fra naturligt terræn. 
 
Ejendommen er på 1204 m². Tilbygningen udgør 54 m² i halvanden etage. Det samlede etageareal bliver herefter 215 m². Nyansøgt garage udgør 45 m² med 32 m² kælder. Udhuset reduceres til 9 m². Bebyggelsesprocenten for ejendommen bliver 19,4. Det bebyggede areal af sekundært byggeri udgør i alt 54 m². 
  
Høring 
Projektet har været i naboorientering og foreløbig partshøring. Der er  modtaget én indsigelse vedr. garagens højde mod nr. 176, herunder bekymring for byggeskader, fugt i kælder og visuel påvirkning. Indsiger ønsker overholdelse af lokalplan og bygningsreglement, men er positiv over for klimasikring. Der er derudover modtaget ønske om kystsikringstiltag fra  en anden naboorienteret 
 
Rudersdal Museum har være hørt og har beskrevet husets høje kulturhistoriske værdi, men der er ikke indsigelse imod projektet, se i vedlagte bilag.  
 
Der er ingen grundejerforening for området.  
  
Forvaltningens vurdering 
Forvaltningen vurderer, at nedrivning af 12 m² tilbygning fra 1982 kan anbefales, idet den ikke har den bærende bevaringsmæssige værdi i forhold til det oprindelige beboelseshus, og at den nye tilbygning er veltilpasset det eksisterende hus i både skala, materialer og arkitektonisk udtryk. 
 
Forhøjelsen af det bevaringsværdige hus vurderes at ligge tæt på det oprindelige udtryk, men ønsket om en kælder under garagen med åbninger mod vandet fremstår som en modsætning til formålet om klimasikring. Størrelsen af garagen, hvor øget dybde rummer trappe til ny kælder, udgør en overskridelse af lokalplanens maks. Bebygget areal på 50 m². Da huset er medtaget, bør der stilles krav om særlig sikring under byggearbejdet. Den ansøgte garage i skel overskrider byggerettens højde som følge af terrænhævningen og vurderes at kunne skabe præcedens, hvorfor den ikke kan anbefales i den ansøgte form. 
 
Forvaltningen foreslår, at dispensation fra Temalokalplan 264 §§ 9.1 og 9.2, samt Lokalplan 202 §§ 7.6, 7.11, 10.9, 10.11 og 11.7 til det ansøgte meddeles på vilkår af:    
  1. at det bevaringsværdige hus under byggearbejdet sikres omhyggeligt mod skader, 
  1. at det ansøgte udføres i nøje overensstemmelse med det godkendte, 
  1. at tilbygningen og forhøjelsen ved påmuring af eksisterende facademure og gavle, udføres med materialer og detaljer som det oprindelige hus (sokkel, murværk, gesims, vinduer/døre i træ, stråtag, skorstene, kviste mv.), 
  1. at garagen reduceres i omfang således at lokalplanens maks. på 50 m² bebygget areal for sekundært byggeri overholdes, og 
  1. at garagen reduceres i højde eller opføres på eksisterende terræn, så den overholder byggerettens maks. højde på 2,5 m i skelzone, jf. beregningsreglerne i bygningsreglementet.
 

Indstilling

Direktionen foreslår, at forvaltning bemyndiges til at dispensere fra Temalokalplan 264 §§ 9.1 og 9.2, samt Lokalplan 202 §§ 7.6, 7.11, 10.9, 10.11 og 11.7, til opførelse af tilbygning og forhøjelse ved påmuring af det bevaringsværdige hus på de nævnte vilkår a-e.  
 

Beslutning

ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag med den bemærkning, at der ikke gives dispensation fra Temalokalplan 264 § 9.1.  

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>Ejer søger om dispensation til delvis nedrivning, ændring, til- og ombygning samt forhøjelse af bevaringsværdigt beboelseshus og terrænhævning for at forebygge vandindtrængning fra Øresund. Der ansøges desuden om ny garage i skel med kælder under.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><span>Projektet forudsætter dispensation fra Temalokalplan 264 for bevaringsværdige bygninger og de røde porte §§ 9.1 og 9.2 og fra Lokalplan 202 for et område i Skodsborg mellem Skodsborg Strandvej og Øresund §§ 7.5, 7.9, 7.11, 10.9, 10.11 og 11.17 samt fra BR18 vedrørende højde i skel.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><span>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning. </span><span> </span></div><div> </div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><span>Det tidligere Byplanudvalg behandlede den 4. december 2019 (indsæt link) en principiel forespørgsel om at hæve det eksisterende beboelseshus for at klimasikre mod vandindtrængning fra Øresund og forbedre de indvendige forhold. Udvalget tiltrådte de overordnede principper for en videre dialog.</span><span> </span></div><div> </div></div><div><div><span>I 2020 blev ejendommen udpeget som bevaringsværdig i Temalokalplan 264 med høj bevaringsværdi 3, kulturhistorisk værdi 3 og miljøværdi 2. Huset er et stråtækt længehus fra ca. 1817 og et af de få bevarede eksempler på Skodsborgs tidlige fisker- og arbejderbebyggelse. Det fremstår i væsentlige træk som oprindeligt, særligt mod vejen, men er i dårlig stand og ubeboet. </span><span> </span></div><div> </div></div><div><div><span>En ansøgning om omfattende ændringer blev afslået i juni 2021, og efterfølgende ansøgninger om nedrivning og nybyggeri er ligeledes afslået som stridende mod bevaringsbestemmelserne. </span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Se plangrundlaget i vedlagte bilag. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div><div><span>Der ansøges om:</span><span> </span></div></div><div><div><ul><li><div><span>Nedrivning af 12 m² bevaringsværdig tilbygning fra 1982 samt carport.</span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>Opførelse af en ny tilbygning som forlængelse af det oprindelige hus, udført i samme volumen, udtryk og materialer, inkl. en ekstra kvist mod Øresund.</span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>Forhøjelse af det eksisterende hus til 7,84 m ved påmuring af facader og gavle, hævning af stuegulv med 0,4 m, øget loftshøjde fra 2,4 m til 2,6 m, genmontering af tagkonstruktion i hævet niveau, nye kviste og nyt stråtag. Skorstene forhøjes tilsvarende.</span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>Terrænhævning på 0,4 m i hele grundens bredde mod Strandvejen og i en 3 m zone mod østfacaden, hvor der etableres en 11 m bred terrasse.</span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>Ny garage på hævet terræn med kælder under. Garagen opføres op ad en eksisterende mur i skel. Højde: 2,85 m målt fra naturligt terræn.</span><span> </span></div></li></ul></div><div><div> </div><div><span>Ejendommen er på 1204 m². Tilbygningen udgør 54 m² i halvanden etage. Det samlede etageareal bliver herefter 215 m². Nyansøgt garage udgør 45 m² med 32 m² kælder. Udhuset reduceres til 9 m². Bebyggelsesprocenten for ejendommen bliver 19,4. Det bebyggede areal af sekundært byggeri udgør i alt 54 m².</span><span> </span></div></div></div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><em><span>Høring</span><span> </span><span> <br></span></em><span>Projektet har</span><span> været i naboorientering</span><span> og </span><span>foreløbig </span><span>partshøring</span><span>.</span><span> Der er  </span><span>modtaget</span><span> </span><span>én</span><span> indsig</span><span>else</span><span> </span><span>vedr</span><span>.</span><span> </span><span>garagens</span><span> højde</span><span> </span><span>mod</span><span> nr. </span><span>176</span><span>, </span><span>herunder bekymring for byggeskader, fugt i kælder og visuel påvirkning. Indsiger ønsker overholdelse af lokalplan og bygningsreglement, men er positiv over for klimasikring. </span><span>Der er derudover modtaget </span><span>ønske</span><span> om</span><span> kystsikringstiltag</span><span> </span><span>fra </span><span> </span><span>en</span><span> </span><span>anden </span><span>naboorienteret</span><span> </span></div><div> </div></div><div><div><div><span>Rudersdal Museum har være hørt og </span><span>har </span><span>beskrevet</span><span> husets</span><span> høje</span><span> kulturhistoriske værdi</span><span>, men der er ikke indsigelse imod projektet, se i vedlagte bilag. </span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Der er ingen grundejerforening for området.</span><span> </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><em><span>Forvaltningens vurdering</span><span> </span><span> <br></span></em><span>Forvaltningen vurderer, at nedrivning af 12 m² tilbygning fra 1982 kan anbefales, idet den ikke har den bærende bevaringsmæssige værdi i forhold til det oprindelige beboelseshus, og at den nye tilbygning er veltilpasset det eksisterende hus i både skala, materialer og arkitektonisk udtryk.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forhøjelsen af det bevaringsværdige hus vurderes at ligge tæt på det oprindelige udtryk, men ønsket om en kælder under garagen med åbninger mod vandet fremstår som en modsætning til formålet om klimasikring</span><span>. S</span><span>tørrelsen af garagen</span><span>, hvor øget dybde </span><span>rummer</span><span> trappe til ny kælder</span><span>, </span><span>udgør </span><span>en overskridelse af lokalplanens maks. Bebygget areal på 50 m²</span><span>. Da huset er medtaget, bør der stilles krav om særlig sikring under byggearbejdet. Den ansøgte garage i skel overskrider byggerettens højde som følge af terrænhævningen og vurderes at kunne skabe præcedens, hvorfor den ikke kan anbefales i den ansøgte form.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen foreslår, at dispensation fra Temalokalplan 264 §§ 9.1 og 9.2, samt Lokalplan 202 §§ 7.6, </span><span>7.11, 10.9, 10.11 og 11.7 til det ansøgte meddeles på vilkår af:   </span><span> </span></div></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="1"><li><div><span>at det bevaringsværdige hus under byggearbejdet sikres omhyggeligt mod skader,</span><span> </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="2"><li><div><span>at det ansøgte udføres i nøje overensstemmelse med det godkendte,</span><span> </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="3"><li><div><span>at tilbygningen og forhøjelsen ved påmuring af eksisterende facademure og gavle</span><span>,</span><span> udføres med materialer og detaljer som det oprindelige hus (sokkel, murværk, gesims, vinduer/døre i træ, stråtag, skorstene, kviste mv.), </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="4"><li><div><span>at garagen reduceres i omfang således at lokalplanens </span><span>maks.</span><span> på 50 m² bebygget areal for sekundært byggeri overholdes</span><span>, og</span><span> </span></div></li></ol></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="5"><li><div><span>at garagen reduceres i højde eller opføres på eksisterende terræn, så den overholder byggerettens maks. højde på 2,5 m i skelzone, jf. beregningsreglerne i bygningsreglementet.</span></div></li></ol><div> </div></div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><span>Direktionen foreslår, at forvaltning bemyndiges til at dispensere fra Temalokalplan 264 §§ 9.1 og 9.2, samt Lokalplan 202 §§ 7.6, </span><span>7.11, 10.9, 10.11 og 11.7, til opførelse af tilbygning og forhøjelse ved påmuring af det bevaringsværdige hus på de nævnte vilkår a-e</span><span>. </span><span> </span></div><div> </div></span> <h3>Beslutning</h3> <span><div>ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag med den bemærkning, at der ikke gives dispensation fra Temalokalplan 264 § 9.1.  </div></span> </div> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/78b5607e-02a9-48cd-ad1d-c0f946fe9c27"
      • DocumentId "78b5607e-02a9-48cd-ad1d-c0f946fe9c27"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "00.22.00-P35-497834"
  • Navn "Skodsborg Strandvej 178, matr.nr. 1z, Agershvile, Vedbæk – Dispensation til til- og ombygning af bevaringsværdigt hus samt terrænhævning"
  • Punktnummer "7"
  • Bilag 6 items
    1. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Høringssvar"
      • Id "2532cadd-3003-434c-a665-da8515e8840c"
    2. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Luftfoto"
      • Id "060587c8-b6a8-4fce-b9fb-ec06a924c549"
    3. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Dispensationsansøgning"
      • Id "fbc616a7-1d46-4ba9-842a-55c6db3ca2b6"
    4. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Plangrundlag"
      • Id "e5bb8302-5f47-491a-acfb-5e1d69510214"
    5. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Redegørelse for hævningen af ejendommen"
      • Id "3a70c9bb-f8cf-4c92-9f5f-e1aa632ce586"
    6. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Redegørelse for sikring af hus under byggearbejde"
      • Id "9cba13b5-2704-4b6a-a8aa-61b3e65da4cb"
  • Documents null
  • Id "b835c514-8fd4-44ba-9f49-9ae223e84dfa"
  • IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • AgendaUid "eeea6adb-3bf2-454d-b4db-a6682ea44e32"
  • Number "7"
  • Sorting 7
  • IsOpen true
  • CaseNumber "00.22.00-P35-497834"
  • SourceId "d9719a3e-d73a-47f4-9f0e-c597fe4fec9c"
  • Caption "Skodsborg Strandvej 178, matr.nr. 1z, Agershvile, Vedbæk – Dispensation til til- og ombygning af bevaringsværdigt hus samt terrænhævning"
  • CasePresentationUid null
  • ExternalAgendaItemAttendees 0 items