1. Baggrund

U/NORD har valgt at flytte de nationale uddannelser for bådebyggere og sejlmagere til nye rammer i det tidligere skibsværft i Helsingør. U/NORD er forpligtet til at tilbyde skolehjem til elever med lang transporttid.

Helsingør Kommune har gennemført et salg af ejendommen Fiolgade 15 betinget af en endeligt vedtaget lokalplan. Udviklingsprocessen hviler på to politiske beslutninger:

• By-, Plan- og Trafikudvalgets beslutning den 5. februar 2024 om igangsættelse af indledende proces for lokalplanlægning for 1500 m2 kollegieboliger på ejendommen Fiolgade 15, og
• Økonomi- og Erhvervsudvalgets beslutning den 18. marts 2024 om, at Fiolgade 15 udbydes til salg med henblik på udvikling af kollegieboliger ud fra de i sagen foreslåede bedømmelseskriterier samt kvalitetskrav til udviklingsprocessen.

Økonomi- og Erhvervsudvalget godkendte salg af ejendommen til U/NORD den 16. september 2024. Efter salget af ejendommen til U/NORD, godkendte Center for By, Land og Vand U/NORDs program for konkurrence om totalrådgivning for udvikling af skolehjemmet.

Efter at konkurrencen var afgjort, vedtog By-, Plan- og Trafikudvalget den 3. juni 2025 igangsætning af planlægning for et nyt skolehjem på Fiolgade 15 med afsæt i konkurrencens vinderforslag.

2. Tilpasning af konkurrenceforslag

Center for By, Land og Vand har efterfølgende i samarbejde med bygherre og dennes rådgivere tilpasset og kvalificeret vinderforslaget.

Bygherre har anmodet om at overskride en byggelinje, der blev fastlagt i kommunens salgsmateriale, med op til 0,5m for hjørnet af den nordøstligste gavl i det planlagte nybyggeri.

Det vurderes, at ændringen forøger kvaliteten af ungdomsboligerne i et omfang, der kan retfærdiggøre den minimale ekstra påvirkning af naboerne i Fiolgade 13 og kvaliteterne i det tilstødende ankomstrum.

Bygherre har anmodet om at kunne terrænregulere området, så det indre gårdrum i fremtiden reguleres til gulvkote 6.08, svarende til maksimalt 1,04 m. Dette er samme niveau som den høje stueetage i den eksisterende bygning.

Terrænreguleringen medfører, at bygningen vil få sokler, der væsentligt afviger i højden fra resten af bykernen. Soklens udformning er derfor blevet bearbejdet, og der er fastlagt et princip i lokalplanen, så soklen ikke vil fremstå som fremmed i byens gaderum. Der er hertil indarbejdet bestemmelser om den maksimale højde for underkanten for vinduer i nybyggeriets stueetage for yderligere at tilpasse byggeriet til bykernen.

3. Ændringer af bevaringsværdig bygning

I projektbearbejdningen er der lagt vægt på at fastholde den eksisterende bevaringsværdige bygnings sydgavl og østfacade i deres helhed med kun mindre ændringer, da disse fremover vil indgå i del af den samlede bebyggelses facade udadtil.

Hovedgrebet i vinderforslaget omfatter, at de nye bygninger sammenbygges med den eksisterende bevaringsværdige bygning i dennes nordgavl og vestfacade. For at kunne overholde energirammen for byggeriet, er det nødvendigt at muliggøre solceller på i alt to tagflader ind mod gårdrummet på hhv. den eksisterende bygning og på nybyggeriet. Center for By, Land og Vand har derfor indarbejdet bestemmelser i lokalplanen som angiver, at der kan foretages følgende ændringer på den eksisterende bygning:

• Blænding af kældervinduer på vestfacaden mellem tilbygningerne, da størstedelen af vestfacaden i fremtiden enten vil overgå til at være indre dele af bygningen eller fremstå som en del af en ny helhed i bebyggelsens indre gårdrum.
• Solceller på den tagflade som primært er synlig fra bycenteret.

Øvrige ændringer på vest- og nordfacaden, som vil være nødvendige for at realisere projektets helhedsgreb, skal detaljeres yderligere i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Derfor indeholder planen en kompetencenorm, som betyder, at bygningsmyndigheden skal godkende alle ændringer af den bevaringsværdige bygning, som ikke er beskrevet i lokalplanen.

Bestemmelser om ændring af den eksisterende bygning kan ses i lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget er vedlagt som bilag.

4. Kommuneplantillæg 18

Forslag til Kommuneplan 2025 blev udsendt i offentlig høring den 29. september til 25. november 2025. Da Kommuneplan 2025 ikke er endeligt vedtaget, er kommuneplantillæg 18 udarbejdet med samme ændring af rammen 1.C5, som i forslaget til Kommuneplan 2025.

Ændringerne omfatter:

• Områdets specifikke anvendelse udspecificeres til udover ”bymidte” også at omfatte ”boligområde, kontor- og serviceerhverv, område til offentlige formål, og uddannelsesinstitutioner.”
• Bebyggelsesprocenten på 100 ændres fra at gælde for området som helhed til at gælde for den enkelte ejendom.

• Bestemmelsen af etablering af parkering under terræn udgår.

• Der tilføjes en særlig bestemmelse om, at ved ny planlægning for matr.nr. 474n, Helsingør Bygrunde, kan der for boliganvendelse kun planlægges for almene ungdomsboliger eller ungdomsboliger til studerende jf. planlovens §15 stk. 2. nr. 8.
• Den særlige bestemmelse om, at området desuden kan anvendes til helårsboligformål og offentlige formål udgår.

• Den særlige bestemmelse om, at arealet til detailhandel maksimalt må udgøre 4.000 m², en dagligvarebutik maksimalt må være 3.500 m² og udvalgsvarebutikker maksimalt 2.000 m² udgår.

5. Miljøvurdering

Helsingør Kommune har gennemført en screening for krav om miljøvurdering af planforslagene i henhold til miljøvurderingsloven. Helsingør Kommune har på baggrund af screeningen efter lovens § 8 og lovens kriterier i bilag 3 afgjort, at forslagene til kommuneplantillægget og lokalplan ikke vil have en væsentlig indvirkning på miljøet, og at der derfor ikke er miljøvurderingspligt for planforslagene.

6. Sagens videre forløb

Efter høringsperiodens afslutning behandles høringssvarene og indgår i et dagsordenspunkt til endelig vedtagelse af lokalplan og kommuneplantillæg, hvor eventuelle forslag til ændringer vil fremgå.