Sagsprocedure

Plan- og Klimaudvalget.

Resume

Administrationen modtog den 7. januar 2025 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af et dobbelthus på ejendommen Greve Strandvej 75, 2670 Greve. (matr.nr. 9fo, Greve By, Greve). Da ejendommen er omfattet af lokalplan 12.50, blev sagen fremlagt for Plan- og Klimaudvalget den 12. januar 2026 med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14. 

Udvalget besluttede på ovenstående møde, at der skulle varsles et § 14 forbud i sagen. Da der har været faktuelle uoverensstemmelser mellem ansøgningen og dagsordenspunktet vedr. ejendommens og byggeriets størrelse, skal sagen fremlægges politisk igen. Ligeledes har ejer ønsket at revidere projektet. Tagterrassen udgår af projektet og terrænreguleringen mindskes. Der er dog forsat tale om et dobbelthus.

Indstilling

Administrationen indstiller,

1. at det godkendes, at der varsles et forbud efter § 14 i planloven, eller

2. at det godkendes, at administrationen kan arbejde videre med sagen.

Sagsbeskrivelse

Plan- og Klimaudvalget har på mødet den 12. januar 2026 (pkt. 6) besluttet, at der i forbindelse med ny lokalplan eller tillæg til eksisterende lokalplan for Strandvejsområdet, ønskes at der udelukkende arbejdes videre med principperne for følgende emner:

1. bestemmelser til regulering af tagterrasser
2. dobbelthuse og rækkehuse samt tæt-lav bebyggelse skal overholde en skrå højdegrænseplan på 1:1,25 målt fra skel
3. at det præciseres at tagkonstruktioner, herunder tagterrasser, udnyttede tagetager og kviste, samlet kan medføre, at en bygning betragtes som værende i to fulde etager

I forhold til byggeansøgninger er det besluttet, at følgende sager skal fremlægges med henblik på at beslutte, om der er skal nedlægges forbud efter planlovens § 14:

1. Tagterrasser
2. dobbelthuse og rækkehuse samt tæt-lav bebyggelse

Byggeansøgninger med beliggenhed indenfor lokalplan 12.50's område kan behandles administrativt, når ansøgningen ikke omfatter de forhold, som ønskes ændret med den kommende lokalplansproces.

Den konkrete sag

Administrationen modtog den 7. januar 2025 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af et dobbelthus på ejendommen Greve Strandvej 75, 2670 Greve. Se bilag 1. 

Ejendommen har et grundareal på 994 m² jf. BBR med et fremtidigt totalt bruttoetageareal på 369 m². Dertil kommer cirka 102 m² kælder.

Ejendommen får således en bebyggelsesprocent på ca. 37,12 %. Den nuværende lokalplans § 7.1 fastlægger, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 40%.

Denne ansøgning handler om opførelse af et dobbelthus, og falder derfor ind under kategori (b) i ovenstående beslutning, og ansøgningen fremlægges derfor med henblik på et eventuelt forbud efter planlovens § 14.

Ligeledes skal det bemærkes at projektet umiddelbart er i uoverensstemmelse med lokalplanens § 7.5 som fastsætter følgende:

” enfamiliehuse, tæt-lav bebyggelse og mindre bygninger (se figur 13 s. 31) er min. 2,5 meter.”

Situationsplanen viser, at boligen tættest på Greve Strandvej er beliggende tættere på udlagt vej end 2,5 m.

Dertil kommer at projektet heller ikke overholder lokalplanens § 11, pkt. 11.3, som fastlægger følgende:

” Terrænregulering på mere end 0,4 meter i forhold til eksisterende terræn må ikke finde sted (se figur 23, s. 39).”

Dele af tegningsmaterialet viser, at der er kælder under den ene af dobbelthusene, hvoraf arealet mangler at blive angivet på situationsplanen.

Da sagen endnu ikke er sagsbehandlet til fulde, er det udelukkende spørgsmålet om, hvorvidt der skal arbejdes videre med et § 14-forbud eller om administrationen kan arbejde videre med sagen, der skal tages stilling til.

Såfremt administrationen skal arbejde videre med sagen, er det administrationens umiddelbare vurdering, at de førnævnte overskridelser af lokalplanen skal tilrettes, så lokalplanen overholdes. Skulle det ende med at administrationen er positivt indstillet på at meddele dispensation til en overskridelse af lokalplanen, så vil dette blive forelagt politisk på et senere tidspunkt.

Se eventuelt opdateret tegningsmateriale i bilag 1.  

Administrationens anbefaling

Administrationen mener ikke, at der bør nedlægges § 14 forbud i sagen. Det er indgået i vurderingen, at ansøgningen er indgivet i start januar 2025, og at sagen først er påbegyndt sagsbehandling i medio september 2025. Sagsbehandlingstiden skyldes således ikke udelukkende ansøgers forhold. Det er derfor administrationens vurdering, at der er risiko for, at passivitetsbetragtninger vil kunne føre til, at en klageinstans vil underkende et påbud eller finde, at et forbuds gyldighed skal fastsættes til mindre end et år. Da der er tvivlsomt, hvorvidt kommunen kan nå at offentliggøre lokalplanforslag inden udløbet af en sådan frist, anbefaler administrationen, at der ikke nedlægges forbud.

Lovgrundlag

Efter planlovens § 14 kan kommunen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Et forbud skal være planlægningsmæssigt relevant, dvs. at det skal sigte mod varetagelse af relevante planlægningsmæssige hensyn. 

Forbuddet skal udtrykkeligt angive sin gyldighedsperiode, der ikke kan være længere end 1 år.

Forbuddet kan ikke senere forlænges eller gentages med virkning ud over 1 år fra den oprindelige meddelelse. Hvis kommunen ikke fremsætter forslag til lokalplan inden den fastsatte frist udløber, er forbuddet ikke længere bindende. Der tilkommer kommunen en rimelig undersøgelses- og overvejelsestid forud for nedlæggelse af et forbud.

Tidsfristen skal dog ses i lyset af, at der er tale om en for borgeren ganske vidtgående indskrænkning, hvor en anvendelse, som i øvrigt er lovlig efter planloven, forhindres. Bygherren skal derfor inden for en rimelig tid fra det tidspunkt, hvor kommunen bliver bekendt med projektet, kunne få en afklaring af, om projektet kan gennemføres, eller om kommunen vil forhindre projektet ved at nedlægge et § 14-forbud og efterfølgende vedtage en (ny eller revideret) lokalplan.  Hvis der nedlægges forbud mod et projekt, der har været længe under behandling i kommunen, må forbuddets gyldighedsperiode derfor fastsættes under hensyn til den tid, der allerede er medgået til sagens behandling, i hvert fald, hvis den lange sagsbehandlingstid skyldes kommunens forhold. Desuden vil der i visse tilfælde ikke kunne nedlægges et forbud, hvis kommunen bruger meget lang tid på undersøgelsen.

En kommunes tidligere tilkendegivelser, særlige omstændigheder eller passivitet kan i særlige tilfælde skabe sådanne berettigede forventninger hos ejeren, at det kan begrunde, at kommunen ikke kan nedlægge et forbud efter planlovens § 14.

Økonomiske konsekvenser 

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune. Hvis kommunen nedlægger et § 14-forbud med henblik på vedtagelse af et nyt plangrundlag, vil der være tale om erstatningsfri regulering, medmindre ganske særlige omstændigheder gør sig gældende. Det er administrationens vurdering, at der ikke foreligger ganske særlige omstændigheder i denne sag.

Høring

Sagen har ikke været sendt i høring. Det vurderes først om sagen skal sendes i partshøring jf. forvaltningsloven § 19 eller i naboorientering jf. planlovens § 20, når sagen er fuldt oplyst.