Baggrunden for sagen

Administrationen oplever stigende interesse for nedlæggelse af centrale erhvervslejemål i stueetager vendt mod gågader i Hjørring bymidte med henblik på omdannelse til boliger.

I Jernbanegade er flere butikslejemål i tråd med lokalplanen omdannet til bolig i de sidste par år, og i Østergade har der været flere forespørgsler i gågademiljøet, hvor lokalplanen ikke umiddelbart hindrer boliger i stueplan.

Der har tidligere været forespørgsel på bolig i Stokbrogade, hvor boliger jf. lokalplanen ikke er tilladt i stueetage.

Ejeren af Østergade 20 har nu fremsendt en konkret ansøgning om omdannelse af ejendommens erhvervslejemål i stueetagen ud mod Østergade til boligformål. Ejendommen er beliggende i kommuneplanens udpegede område for koncentreret byliv. Erhvervslejemålet har en ca. 6 meter lang facade og har i flere år været anvendt til frisørsalon. Den står nu tom. 

Det ansøgte kan rummes indenfor den nugældende lokalplan, men er i strid med de rammer og retningslinjer, som netop er fastlagt i den vedtagne Kommuneplan 2025. Derfor lægges der op til, at der nedlægges et §14 forbud mod det ansøgte jf. planloven. Se uddybning og sammenhæng med gågademiljøet i bilag 1 - Oversigtskort mm.

Den gældende planlægning

Bymidten og gågademiljøet i Hjørring er omfattet af flere forskellige lokalplaner/byplanvedtægter vedtaget over en periode på mere end 50 år (1978-2020) med blandet regulering af stueetagen. Der er ikke en klar rød tråd mht. boliger, men formålet har i alle planer været at opretholde butiksliv i stueetagen.

Østergade er omfattet af lokalplan 111.15, som modsat f.eks. Stokbrogade og vestsiden af Strømgade ikke hindrer boliger i stueplan. Se Bilag 2 - Gældende lokalplan 111.15. 

Lokalplanen er vedtaget i 1990 med det formål at omdanne Østergade og Strømgade til ”borgervenlige strøggader” med specifik regulering af stueetagen uden mulighed for ”engrosvirksomhed og liberale erhverv som f.eks. kontorer, pengeinstitutter, klinikker, forsikringsselskaber og lignende med en facadelængde på over 6 m”.

Den specifikke regulering af stueetagen begrundes i lokalplanen med, at byen i den periode oplevede en koncentration af pengeinstitutter og liberale erhverv i stueetagen, som kommunen fandt, gav uheldige følger for strøggaderne: ”Da ideen med strøggader bl.a. er, at de skal virke tiltrækkende på kunder med f.eks. udstillinger og vareudbud, falder pengeinstitutter og kontorer uden for, da disses udstillingsvinduer kun sjældent tiltrækker kundernes opmærksomhed. Denne udvikling har medvirket til at gøre strøggaderne mindre attraktive, miljømæssigt og handelsmæssigt, og byrådet ønsker derfor at bremse op for dette”.

Boliger er ikke nævnt som uønsket. På daværende tidspunkt og med den handelssituation, der eksisterede på den tid, var det sandsynligvis utænkeligt at der skulle være ønsker om at omdanne butikslokaler til boliger. Administrationen vurderer dog, at boliger i endnu mindre grad end pengeinstitutter og kontorer interagerer med omgivelserne og gågademiljøet. Det begrundes med, at der sædvanligvis ønskes mere privatliv omkring boligerne, hvorfor de store vinduespartier ofte ønskes mindsket eller afblændet.

Bymidten i Kommuneplan 2025

Kommuneplan 2025 fastlægger rammerne for kommende lokalplanlægning. Detailhandel, og herunder levende bymidter, har været et af de centrale emner i revisionen.

For i fremtiden at styrke og koncentrere bylivet i bymidten arbejdes der særligt med to nye tilgange i kommuneplanen:

1. Give flere anvendelsesmuligheder i hele bymidten (nye funktioner, der bidrager til at skabe byliv og giver ejendomsejerne flere udlejningsmuligheder). 
2. Udpege et koncentreret bylivsområde i det mest centrale område i bymidten (gågademiljø u. Stokbrogade), som forbeholdes publikumsorienterede funktioner. Her skal undgås boliger i stueplan og visse former for indadvendt erhverv (f.eks. lager) for at sikre kundestrømme og liv i facaderne. 

I forhold til tidligere planlægning satses fremover på en større mangfoldighed af liv i stueetagen. Derfor ses der nu mere positivt på kontorer og liberale erhverv i stueetagen. Samtidig ønskes midtbyen fortættet med boliger, men ikke de steder hvor det skader bylivet i den mest centrale del af bymidten - som i stueetagen mod byens gamle handelsstrøg Østergade og Strømgade.

Ny lokalplan for Hjørring bymidte

Som opfølgning på kommuneplanens vedtagelse anbefaler administrationen, at der igangsættes ny planlægning, som sikrer en sammenhængende planlægning af bymidten, som er tidssvarende i forhold til nutidens udfordringsbillede. En opdatering af eksisterende lokalplaner for bymidten i tråd med indholdet og de strategiske greb i Kommuneplan 2025. Se relateret mødesag, hvor Teknik- og Miljøudvalget anmodes om igangsætning af ny lokalplan for Hjørring bymidte.

Nedlæggelse af § 14-forbud

Indtil der er offentliggjort forslag til ny lokalplan, er det de eksisterende lokalplaner, der er gældende. Selvom nye boliger i stueplan ikke er i tråd med de strategiske tanker i kommuneplanen, og ikke vurderes i tråd med hensigterne i eksisterende lokalplaner, hindrer de ikke nødvendigvis boliger.

Den gældende lokalplan hindrer ikke bolig i stueetagen på den ansøgte ejendom, Østergade 20, hvorfor det er umiddelbart tilladt.

Administrationen anbefaler derfor at nedlægge et § 14-forbud i henhold til Planloven, hvormed kommunen kan meddele afslag på den ansøgte omdannelse til bolig. Kommunen forpligter sig dermed til, inden for et år fra forbuddet meddeles, at udarbejde ny lokalplan, der hindrer det ansøgte. Beslutningen om nedlæggelse af §14-forbuddet skal ses i sammenhæng med udvalgets beslutning om igangsætning af ny lokalplan for bymidten, jf. den relaterede mødesag, hvor forbuddet vil være koblet op på denne nye lokalplan.

Administrationen begrunder anbefalingen om nedlæggelse af forbud med den voksende interesse for nedlæggelse af centrale erhvervslejemål i stueetager, der kan resultere i permanent skade på det sammenhængende gågademiljø i midtbyen.

Det er vigtigt i den forbindelse at bemærke, at ejendommen Østergade 20 har gode muligheder for nyindretning til en bred vifte af centerfunktioner med den nugældende lokalplan.