Beskrivelse af afdeling afdeling 230, Kløvervej/Markvænget i Aulum.

Afdeling 230 er beliggende ved Kløvervej/Markvænget i Aulum. Afdelingen er en mindre afdeling bestående af 10 almene familieboliger opført som rækkehuse med grønne fri- og 
fællesarealer i tilknytning til boligerne.

Aktuelle byggefysiske udfordringer er bl.a.:

Der er udført faglig tilstandsrapport for afdelingen vedlagt denne Helhedsplan.
Nedenfor er de væsentlige byggeskader oplistet i punktform.

• Tagets levetid er opbrugt og tagbelægning og isolering skal udskiftes.
• Murværk: Slidte fuger, frostsprængte sten, skader ved sålbænke, revner ved stålsøjler samt fugtproblemer i murværket.
• Indvendige vægge: Løst tapet og fugtskader ved ydervægge mod syd.
• Utætte og udtjente vinduer og terrassedøre.
• Badeværelser og køkkener: Varierende stand med delvist nedslidte installationer med opbrugt levetid.
• Carporte/skure: Utætte tage, råd i trækonstruktioner, generelt dårlig stand.
• Grundet afdelingens opførelsestidspunkt skal der afsættes store summer til håndtering af miljøfremmedes stoffer såsom bly, asbest, PCB mv. i forbindelse med en renovering.

I henhold til afdelingens problematikker vurderer Fællesbo derfor, at det er nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger og bygninger.

Helhedsplanens renoveringstiltag.

Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende renoveringstiltag:

Bygningerne.

• Udskiftning af vinduer og terrassedøre inkl. nye sålbænke

• Fjernelse af bølgepladetag og isolering og sanering af tagrum.

• Udskiftning af bølgepladetag til ståltag

• Nyt isolering i tagrum iht. gældende krav. Evt. træfiber- eller papirisolering.

• Ny facade af træ og tegl, evt. genbrugstegl. 

• Nyt isolering i hulrum facade. • Udvidelse af sokkel, samt fugtsikring af denne.

• Etablering af ventilationsanlæg m. varmegenvinding.

• Tærede stålkonstruktioner i hulmur udskiftes. 

• Installationer som brugsvandsinstallationer, afløb og kloak udskiftes.

• Varmeinstallationer udskiftes delvis (varmeledninger og radiator i stue og værelser udskiftes som udgangspunkt ikke)

• Etablering af gulvvarme i bryggers, køkken og bad/badeværelser. 

• Eksisterende elinstallationer beholdes, der laves nyt i køkken og bad samt til ventilation.

• Ny tagrumsadgang fra gavl. 

• Eksisterende hoveddør bevares, glasparti blændes af hvis tilvalg i brygges ønskes.

Boligerne.

• Nyt rummeligt badeværelse med optimeret indretning eller nyt optimeret toilet og badeværelse.

• Nyt inventar i badeværelse / badeværelse og toiletter.

• Nye køkkener

• Forberedelse for opvaskemaskine

• Nye hårde hvidevare (kølefryseskab, kogeplade, ovn og emfang).

• Nye gulve i bryggers, køkken og badeværelser.

• Nyt loft i køkken og badeværelse.

• Maling af vægge, træværk og lofter i bryggeres, spisestue, køkken og badeværelse.

• Forberedelse for side om side opsætning til tørretumbler og vaskemaskine i bryggers

(vaskemaskine er afdelingens, beboer skal selv medbringe tørretumbler, hvis en sådan ønskes).

• Nyt inventar i bryggers.

Udearealer.

• Nyt haveskur delvist opført m. genbrugsmaterialer fra carporte. Evt. samarbejde med FGU (uddannelsesinstitution).

• Indkørsel belægning reetableres, individuel dialog med nuværende beboer.

• Terrasse 20 m2 flisebelægning ifm. udgang fra stue. Hvis standen er ok af eksisterende flisebelægning, reetableres dette. Individuel dialog, hvor tilgangen/omfanget aftales.

• Læmure fjernes og reetableres ikke, men erstattes af hæk ved behov.

• Udestuer fjernes. De reetableres ikke, Individuel dialog med nuværende beboer, hvor tilgangen aftales.

• Øvrige haveskure, drivhuse og overdækninger fjernes. De reetableres ikke, Individuel dialog med nuværende beboer, hvor tilgangen aftales.

• Græs reetableres efter renovering

• Eksisterende bede, buske og tæer bevares, hvor det er muligt. Beboerne skal selv flytte de planter og buske, de ønsker at gemme, til et afskærmet område i haven – samt selv stå for at flytte dem tilbage efterfølgende. Individuel dialog med nuværende beboer, hvor tilgangen aftales

• Det skal afklares, om der ønskes græskant eller bed langs facaden. Individuel dialog med nuværende beboer, hvor tilgangen aftales.

Med de skildrede tiltag forventer Fællesbo at få bugt med de byggetekniskeudfordringer i bebyggelsen.

Der vil være det samme antal boliger i afdelingen efter renoveringen, og boligerne vil have den samme størrelse, som de har nu.

Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen.

Hvis helhedsplanen gennemføres som ansøgt af Boligselskabet Fællesbo med den beskrevne støtte fra Landsbyggefonden, vurderes det, at helhedsplanen kan gennemføres uden markante huslejestigninger for afdelingens beboere.

Huslejen i afdelingen ligger i dag relativt lavt på gennemsnitlig 580 kr./m2/år. Hvis der gennemføres en helhedsplan med støtte fra Landsbyggefonden, vil huslejen for afdelingen blive på et gennemsnit af 864 kr./m2/år. Det bemærkes i den forbindelse, at støtten fra Landsbyggefonden er afgørende for at kunne holdehuslejen nede. Hvis helhedsplanen ikke gennemføres, er det fortsat nødvendigt at gennemføre en lang række af de tiltag der er beskrevet i helhedsplanen. Det vil i så fald medføre, at huslejen vil stige til et niveau i omegnen af 1.300 kr./m2/år - såfremt renoveringen skal gennemføres alene via driften i afdelingen. 

Den beboerdemokratiske proces.

Den beboerdemokratiske proces i afdeling 230 blev indledt med et informationsmøde, som blev afholdt den 27. oktober.
Den 30. oktober blev der afholdt et spørgemøde, hvor alle beboere fik mulighed for at møde op og få svar på deres spørgsmål om renoveringen.
Afslutningsvis blev der stemt om helhedsplanen på ekstraordinært afdelingsmøde den 4. november. Referatet for afstemningen er vedhæftet som bilag. Der var mødt 13 beboere repræsenterende 7 husstande ud af 10 op til mødet. Helhedsplanen blev vedtaget med 12 stemmer for og 2 stemmer imod (hver hustand fik 2 stemmer.).

Økonomisk nøgletal for Helhedsplanen.

Kommunens garantiforpligtigelse i forbindelse med helhedsplanen. 

Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en meget begrænset direkte risiko.

Der er ingen rimelige tegn på, at garantiforpligtigelsen i forbindelse med renoveringen af afdeling 230 Kløvervej/Markvænget skulle udgøre en risiko for Herning Kommune – grundet afdelingens gode beliggenhed i Aulum, forventes der ingen udlejningsvanskeligheder efter renoveringen.

Garantistillelsen i forbindelse med etablering af/opførelse af almene boliger nedskrives løbende i forbindelse med lånenes tilbagebetaling. Det vil sige, at i takt med at boligafdelingen afdrager på de støttede lån, falder Kommunens garantistillelse tilsvarende.