Sagsprocedure

Plan- og Klimaudvalget.

Resume

Administrationen modtog den 26. maj 2024 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en altan, en tilbygning samt en tagterrasse på ejendommen Greve Strandvej 95, 2670 Greve (matr.nr. 7ap Greve By, Greve). Da ejendommen er omfattet af lokalplan 12.50, lægges sagen frem for Plan- og Klimaudvalget med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14. 

Indstilling

 Administrationen indstiller,

1. at det godkendes, at der varsles et forbud efter § 14 i planloven, eller
2. at det godkendes, at administrationen kan arbejde videre med sagen.

Sagsbeskrivelse

Byrådet har på mødet den 8. september 2025 (pkt. 35) besluttet, at der dels ønskes en igangsættelsessag for en ny lokalplan for Strandvejsområdet (ny Lokalplan nr. 12.50), og dels at administrationen - indtil der forligger forslag til ny lokalplan - skal fremlægge stort set alle byggeansøgninger inden for lokalplanområdet for Klima-, Teknik- og Miljøudvalget (i dag Plan- og Klimaudvalget) med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14.

Ï forhold til en ny lokalplan for Strandvejsområdet er det besluttet, at der skal fokuseres på følgende emner:

1. bestemmelser til direkte regulering af tagterrasser
2. regulering af det skrå højdegrænseplan for dobbelthuse og rækkehuse
3. reduktion af indbliksgener fx ved at øge afstand til skel for byggerier med udnyttet tagetage
4. reduktion af bebyggelsesprocent, udstykning og/eller lignende for at begrænse fortætning.

I forhold til byggeansøgninger er det besluttet, at følgende sager skal fremlægges med henblik på at beslutte, om der er skal nedlægges forbud efter planlovens § 14:

1. tagterrasser
2. dobbelthuse og rækkehuse
3. ændringer på udnyttet tagetager
4. tilbygninger o.l. der givet øget bebyggelsesprocent

I forlængelse heraf besluttede daværende Klima-, Teknik- og Miljøudvalg på mødet den 23. oktober 2025 (pkt. 15), at byggeansøgninger med beliggenhed indenfor lokalplan 12.50's område kan behandles administrativt, når ansøgningen ikke omfatter de forhold, som ønskes ændret med den kommende lokalplansproces.

Den konkrete sag

Administrationen modtog den 26. maj 2024 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en altan og en tagterrasse til det eksisterende enfamiliehus på ejendommen Greve Strandvej 95, 2670 Greve. Se bilag 1. 

Ejendommen har et grundareal på 832 m² med et fremtidigt totalt etageareal på 249 m². Ejendommen får således en bebyggelsesprocent på 29,9 %. Den nuværende lokalplans § 7.1 fastlægger, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 30%

Denne ansøgning handler om opførelse af en tagterrasse, en altan, en tilbygning til beboelsen samt terrænarbejde, og falder derfor ind under kategori a og d i ovenstående beslutning, og ansøgningen fremlægges derfor med henblik på et eventuelt forbud efter planlovens § 14.

Vurdering af projektet

Boligen blev i år 1960 godkendt med en altan med en dybde på 1,25 m.  

Da beboelsen blev udvidet i år 1998, fremgik en udvidelse af altanen på de godkendte tegninger. Altanen blev dog ikke nævnt i ansøgningen - og modtog ej heller en byggetilladelse. Altanen blev dengang udvidet til en dybde på ca. 3,66 m.  

Jf. luftfoto og ejers oplysninger, så er altanen udvidet over carportens tag i år 1999. Denne del af altanen er der heller ikke tidligere ansøgt om.  

I forbindelse med at ejer ville renovere altanen og tagterrassen modtager administrationen en klage fra en nabo over byggearbejdet. 

Administrationen vurderede, at der var tale om et så omfattende renoveringsarbejde, at der var tale om nybyggeri, hvorved ejer blev bedt om at ansøge om byggetilladelse.

Byggearbejdet er dermed omfattet af lokalplan 12.50 og skal betragtes som nybyggeri og ikke renovering af eksisterende bebyggelse. 

Administrationen vurderer at det ansøgte er i overensstemmelse med den gældende lokalplan 12.50 samt byggeretten, hvorved der ikke kræves dispensation eller helhedsvurdering i sagen.

Sagen har været sendt i partshøring hos ejer(e) af Greve Strandvej 93, Cottagevej 2, Cottagevej 3 og Cottagevej 4 jf. forvaltningslovens § 19 i perioderne 7.februar 2025 – 21. februar 2025 samt den 31. oktober 2025 – 14. november 2025.

Sagen blev første gang sendt i partshøring d. 7. februar 2025 med en høringsfrist til den 21. februar 2025. 

I forbindelse med den første partshøring, vidste det sig, at der i forvejen var en anden altan på ejendommen, hvorved det jf. lokalplan 12.50 ikke var muligt at opføre endnu en altan. 

Projektet blev derfor revideret og fremsendt i en ny partshøring den 31. oktober 2025 med en tidsfrist til den 14. november 2025. 

I forbindelse med den seneste partshøring kom der 3 indsigelser. (se bilag 2)

Administrationens bemærkninger vedrørende tagterrassen

Tagterrassen ovenpå carporten har været opført siden før 2002. Denne tagterrasse er dog i forbindelse med renovering af carporten nedtaget og kræver dermed en byggetilladelse efter de nuværende regler – herunder at den overholder lokalplan nr. 12.50.  

Tagterrassen er udelukkende reguleret i lokalplanen ved, at tagterrassen ikke må være af en sådan størrelse, at den fremstår som værende en fuld etage og dermed får byggeriet til at fremstå som byggeri i to plan.  

Det er Greve Kommunes umiddelbare vurdering, at den ansøgte tagterrasse ikke kan anses som værende en fuld etage, hvorved der fortsat er tale om byggeri i ét plan. Dette er vurderet ud fra, at tagterrassen har en beskeden dybde på 1,8 m. Der er ikke et afstandskrav i lokalplan nr. 12.50 for tagterrasser, hvorved det udelukkende er det gældende bygningsreglement, som fastsætter disse bestemmelser.  

I henhold til Bygningsreglementet 2018 (BR18), Kap. 8, § 179, nr. 1, skal tagterrasse holdes minimum 2,5 m fra skel mod nabo, sti og vej. Da carporten – som bærer tagterrassen – er placeret 2,2 m fra vejskel, så er tagterrassen trukket 0,3 m længere væk fra vejen, så den overholder afstandskravet mod vejskel.  

På baggrund af ovenstående er det Greve Kommunes vurdering, at den ansøgte tagterrasse overholder både lokalplan nr. 12.50 samt Bygningsreglementet 2018 (BR18).  

På baggrund af uoverensstemmelser i forbindelse med afstanden til vejudlægningslinjen, så er det administrationens anbefaling, at afstandene afsættes af en landinspektør. 

Det angives i en af indsigelserne, at den nye tagterrasse bliver opført ovenpå en udestue. Dette er ikke korrekt. Tagterrassen bliver opført på en del af carportens tagflade. Den resterende del af taget vil blive udført med sedum tag. Der er i projektet ikke angivet opførelse af en udestue.

Administrationens bemærkning i forhold til altanen

Altanen er opført med en dybde på maksimalt 1,8 m og er beliggende mere end 5,0 m fra naboskel, vejskel og vejudlægningslinje.  

Det er korrekt, at der ved overgangen fra tagterrasse til altan ses en samlet større dybde end 1,8 m. Dette vurderer administrationen, som en del af tagterrassen, hvorved der ikke er krav om, at denne maksimalt må være 1,8 m. 

På baggrund af ovenstående er det Greve Kommunes vurdering, at den ansøgte altan dermed overholder den eksisterende lokalplans bestemmelser.  

Administrationens bemærkninger i forhold til indbliksgener

Fælles for samtlige indsigelser er, at der udtrykkes stor bekymring for indbliksgener samt støjgener i forbindelse med anvendelsen af altanen samt tagterrassen.  

Da både altan og tagterrasse overholder den gældende lokalplan samt Bygningsreglementet 2018 (BR18), er det Greve Kommunes vurdering, at der ikke er tale om væsentlige indbliksgener.  

Dette begrundes med, at formålet med byggeretten i Bygningsreglementet blandt andet er at varetage nabohensyn i forhold til at sikre passende påvirkninger fra eksempelvis indblik, lys, skygge mv.  

Administrationens bemærkninger i forhold til støj

Der er i forbindelse med den forrige partshøring indkommet bemærkninger vedrørende gener fra støj i forbindelse med ophold på altan/tagterrasse. Støjgener kan ikke administreres efter byggeloven. Greve Kommune kan derfor ikke forholde sig til støjgener i forbindelse med ophold på en privat altan, hvorved dette ikke vil indgå i den videre behandling af sagen.  

Administrationens bemærkninger i forhold til carporten

Carporten er vurderet til at være en eksisterende bygning, som blot er renoveret.

Dette er vurderet ud fra, at carporten er beliggende samme sted og med samme størrelse siden opførelse, jf. luftfoto. Det er korrekt, at carportens tag har ændret hældning, men dette er også tilladt uden der er krav om en ny byggetilladelse. 

Carporten blev i sin tid tilladt med en afstand på 1,5 m til vejudlægningslinjen. De nyeste tegninger viser, at der er 2,2 m til vejudlægningslinjen. Det har tidligere ikke være et krav, at sekundære bygninger afsættes af en landinspektør, hvorved der kan være en usikkerhed i forhold til afstand til skel. 

Dette betyder, at administrationen ikke kan opsætte krav om, at carporten skal overholde afstanden til vejudlægningslinjen, som er beskrevet i lokalplan nr. 12.50, § 7, pkt. 7.5. Dette betyder også, at selve carporten ikke kræver en lovliggørende byggetilladelse og dermed ikke er med i ansøgningen om lovliggørelse.  

En part har påpeget, at bredden på den eksisterende carport er 3,95 m i nuværende ansøgningsmateriale, men at den godkendte carport blot har en godkendt bredde på 3,75 m. Administrationen bemærker, at carporten umiddelbart ikke har ændret bredde siden opførelse, men at det skal undersøges, hvorvidt carport er opført større end der blev meddelt tilladelse til i 1999. 

Administrationens bemærkning i forbindelse med terrænreguleringen

Ejer har angivet, at de har terrænreguleret nærmere skel end 0,5 m på et mindre stykke mod Cottagevej 3. De angiver, at de tilbagefører dette. Der vil derfor kun blive terrænreguleret 2 steder:

• I forbindelse med terrassen, hvor der bliver gravet 0,25 m af det naturlige terræn
• Et bed, som vil blive hævet med 0,4 m

Det er administrationens vurdering, at de påtænkte terrænreguleringer er indenfor lokalplanens bestemmelser. Der vil desuden i forbindelse med byggearbejdet blive lavet en faskine til overfladevandet.

Administrationens bemærkning i forbindelse med hævet opholdsareal

I indsigelserne bliver der påpeget, at der er et hævet opholdsareal i skel i form af et hævet fliseareal mod Cottagevej 3 samt Greve Strandvej 93. Parten påpeger at dette er strid med byggeretten. 

Jf. Bygningsreglementet 2018 (BR18), kap. 8, § 179, så skal opholdsarealer, som er hævet mere end 0,3 m fra terræn have en mindste afstand på 2,5 m til naboskel. På Greve Strandvej 95 er er anlagt fliser tættere på naboskel end 2,5 m, men der er ikke foretaget en terrænregulering, hvorved det er administrationens vurdering, at der ikke er tale om et hævet opholdsareal. 

Administrationens anbefaling

Administrationen vurderer ikke, at der bør nedlægges § 14 forbud i sagen. Sagen har været i gang siden september 2024 og er stort set færdigbehandlet. Grundet sagens forløb er der risiko for, at en klageinstans vil underkende et påbud eller finde, at et forbuds gyldighed skal fastsættes til mindre end et år. Da det er tvivlsomt, hvorvidt kommunen kan nå at offentliggøre lokalplansforslag inden udløbet af en sådan frist, anbefaler administrationen, at der ikke nedlægges forbud.

Lovgrundlag

Efter planlovens § 14 kan kommunen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Et forbud skal være planlægningsmæssigt relevant, dvs. at det skal sigte mod varetagelse af relevante planlægningsmæssige hensyn. 

Forbuddet skal udtrykkeligt angive sin gyldighedsperiode, der ikke kan være længere end 1 år. Forbuddet kan ikke senere forlænges eller gentages med virkning ud over 1 år fra den oprindelige meddelelse. Hvis kommunen ikke fremsætter forslag til lokalplan inden den fastsatte frist udløber, er forbuddet ikke længere bindende. Der tilkommer kommunen en rimelig undersøgelses- og overvejelsestid forud for nedlæggelse af et forbud.

Tidsfristen skal dog ses i lyset af, at der er tale om en for borgeren ganske vidtgående indskrænkning, hvor en anvendelse, som i øvrigt er lovlig efter planloven, forhindres. Bygherren skal derfor inden for en rimelig tid fra det tidspunkt, hvor kommunen bliver bekendt med projektet, kunne få en afklaring af, om projektet kan gennemføres, eller om kommunen vil forhindre projektet ved at nedlægge et § 14-forbud og efterfølgende vedtage en (ny eller revideret) lokalplan.  Hvis der nedlægges forbud mod et projekt, der har været længe under behandling i kommunen, må forbuddets gyldighedsperiode derfor fastsættes under hensyn til den tid, der allerede er medgået til sagens behandling, i hvert fald, hvis den lange sagsbehandlingstid skyldes kommunens forhold. Desuden vil der i visse tilfælde ikke kunne nedlægges et forbud, hvis kommunen bruger meget lang tid på undersøgelsen.

En kommunes tidligere tilkendegivelser, særlige omstændigheder eller passivitet kan i særlige tilfælde skabe sådanne berettigede forventninger hos ejeren, at det kan begrunde, at kommunen ikke kan nedlægge et forbud efter planlovens § 14. 

Økonomiske konsekvenser 

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune. Hvis kommunen nedlægger et § 14-forbud med henblik på vedtagelse af et nyt plangrundlag, vil der være tale om erstatningsfri regulering, medmindre ganske særlige omstændigheder gør sig gældende. Det er administrationens vurdering, at der ikke foreligger ganske særlige omstændigheder i denne sag.

Høring

Sagen har været sendt i partshøring hos ejer(e) af Greve Strandvej 93, Cottagevej 2, Cottagevej 3 og Cottagevej 4 jf. forvaltningslovens § 19 i perioderne 7.februar 2025 – 21. februar 2025 samt den 31. oktober 2025 – 14. november 2025. Der er modtaget høringssvar fra ejer(e) af Greve Strandvej 93, Cottagevej 2 og Cottagevej 3