Egedal

Smørum Gårdhuse - Revideret Skema B - beslutning

25/12400 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Opsummering v1

Spørgsmål

Bør Egedal Kommune godkende den reviderede skema B-ansøgning for Smørum Gårdhuse?

Opsummering

Egedal Kommune skal beslutte, om den reviderede skema B-ansøgning for totalrenoveringen af Smørum Gårdhuse skal godkendes. Renoveringen har overskredet budgettet med 138 mio. kr., hvilket vil medføre en huslejestigning på ca. 43%. Administrationen anbefaler godkendelse for at undgå større huslejestigninger og økonomiske konsekvenser for kommunen.

Fordele

Undgår større huslejestigning
Sikrer afslutning af renovering
Reducerer risiko for kommunal tab

Ulemper

Høj huslejestigning på 43%
Øget kommunal lånegaranti
Ansvarsproblematik for boligorganisation

Emneord

Økonomi
Bolig
Byudvikling

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Beslutningstema

Da økonomien bag totalrenoveringen af boligerne Smørum Gårdhuse er væsentligt ændret, skal det besluttes, om Kommunen kan godkende en revideret skema B-ansøgning.

Kompetence til afgørelse

Plan- og Byudviklingsudvalget – Økonomiudvalget – Byrådet.

Indstilling

Administrationen indstiller, at:

Den endelige anskaffelsessum (skema B) på 430.902.363 kr., svarende til en huslejestigning på ca. 43% godkendes.
Kommunegarantien på de ustøttede realkreditlån korrigeres fra 75.940.326 kr. til 104.411.759 kr. og godkendes.

Sagsfremstilling

Byrådet godkendte den 26. oktober 2022 en totalrenovering af Smørum Gårdhuse med en samlet forventet anlægssum på 293 mio. kr., jf. bilag 1, hvilket ville give en huslejestigning på ca. 19,7%. Beboerne er på et ekstraordinært afdelingsmøde den 7. april 2025 blevet orienteret om, at anlægsbudgettet er overskredet med 138 mio. kr., hvilket vil give en huslejestigning på ca. 43%.

Byrådet er tilsynsmyndighed på almenboligområdet og skal påse, at de almennyttige boligafdelinger drives økonomisk forsvarligt, og i øvrigt har en stand, der gør dem egnede som boliger. Det kommunale tilsyn gik derfor ind i sagen i forbindelse med styringsdialogmødet med Egedal Boligselskab den 7. maj 2025. Sideløbende med en orientering om sagen til Byrådet den 25. juni 2025 har administrationen anmodet boligselskabet om en revideret skema B-ansøgning, jf. bilag 2 og 3.

Af ansøgning fremgår det, at årsagen til de øgede udgifter hovedsageligt skyldes en stigning i udgifterne til gulvkonstruktionen. Den samlede budgetoverskridelse indeholder også en fremskrivning af oprindeligt kendte udgifter og den forventede prisregulering og byggelånsrenter grundet forsinkelsen af projektet.

Merudgifterne ville alt andet lige medføre en huslejestigning på 73,86%. Boligselskabet har derfor været i dialog med Landsbyggefonden, som er villige til at yde yderligere støtte forudsat, at Byrådet godkender et revideret skema B. Med Landsbyggefondens støtte bliver beboernes huslejestigning ca. 43%.

Huslejefordeling

Antal værelser	Areal	Oprindelig husleje	Kommende husleje (pr. 1/7-25)	Stigning i procent
2 rum	51 m2	3.898 kr.	5.568 kr.	Ca. 43%
3 rum	84 m2	6.420 kr.	9.170 kr.	Ca. 43%
4 rum	96 m2	7337 kr.	10.480 kr.	Ca. 43%
5 rum	110 m2	8.407 kr.	12.010 kr.	Ca. 43%

Renoveringen er delt ind i 6 områder, hvor område 1, 2 og 3 er afsluttet, og beboerne er flyttet tilbage i deres boliger. Område 4, 5 og 6 forventes færdig i henholdsvis oktober 2025, februar 2026 og marts 2026. Den samlede renovering forventes færdig i sommeren 2026.

Som det fremgår, har boligorganisationen afholdt en stor del af de ekstraordinære omkostninger uden at søge om Kommunens tilladelse, endsige orientere administration om overskridelsen, før den blev realiseret. Boligselskabet har fremsendt uddybende forklaring om forløbet og beklaget. Uddybningen vedlægges.

Handlemuligheder og konsekvenser

Byrådet kan formelt afvise at godkende den reviderede Skema-B ansøgning. Det vil betyde, at boligorganisationen ikke kan opnå realkreditfinansiering af de allerede afholdte udgifter, ligesom den resterende del af renoveringen ikke kan afsluttes.

Hvis Kommunen ikke godkender Skema B, vil Landsbyggefonden med overvejende sandsynlighed trække sin støtte til projektet, hvormed huslejestigningen bliver endnu større. I sin yderste konsekvens vil en manglende godkendelse kunne føre til konkurs for boligorganisationen. Her vil de eksisterende långivere kunne kræve lån indfriet. Kommunen garanterer pt. for ustøttede lån pålydende ca. 75.940.326 mio. kr. i boligorganisationen.

Ansvaret for situationen ligger entydigt hos boligorganisationens bestyrelse. Som det fremgår af redegørelsen i bilag 4. Det er undersøgt, om rådgiveren kan holdes ansvarlig, men det ser ikke ud til at være tilfældet.

Uanset det uhensigtsmæssige i situationen skal administrationen anbefale, at den reviderede Skema-B ansøgning godkendes. Alternativet vil være en uoverskuelig økonomisk situation, hvor beboernes husleje stiger endnu mere end den allerede ganske voldsomme stigning på ca. 43%. Ligeledes risikerer Kommunen i yderste konsekvens et tab på minimum 75.940.326 kr. - grundet godkendt kommunegaranti af de ustøttede lån samt et grundkapitallån på 300.000 kr.

Supplerende oplysninger

Udvalget behandlede ovenstående i sit møde den 2. september 2025, hvor det blev besluttet at hjemvise sagen til administrationen med henblik på yderligere oplysning af sagen. Konkret ønskede udvalget oplyst:

Hvilke konsekvenser en afvisning af det reviderede Skema B ville have for boligorganisationer
Om Landsbyggefonden kunne yde yderligere støtte til renoveringsprojekt
Hvorvidt boligorganisation og deres administrator havde gennemført en normal udbudsprocedure i forbindelse med renoveringen

Administrationen har afholdt møde med boligorganisationens administrator samt Landsbyggefonden på direktørniveau og her bedt dem forholde sig til udvalgets spørgsmål. Svarene på spørgsmål 1 og 2 vedlægges. Som det fremgår, vil en afvisning af det reviderede Skema B medføre at boligorganisationen går konkurs. Som det videre fremgår, ser KAB og Landsbyggefonden ikke grundlag for at støtte renoveringsprojektet yderligere.

Landsbyggefondens støtte skal sikre et rimeligt huslejeniveau, sammenlignet med tilsvarende almene boliger i området. Heraf følger samtidig, at støtten ikke må medføre en kunstig lav husleje set i forhold til sammenlignelige boliger. Som det fremgår af notatet fra fonden, vil huslejeniveauet i Smørum Gårdhuse, efter renoveringen, svare til niveauet i sammenlignelige boliger.

I relation til spørgsmål 3 har administrationen fået fremsendt dokumentation for de afholdte licitationer og kan konstatere, at de almindelige udbudsretlige regler er overholdt.

På den baggrund skal administration fastholde sin anbefaling.

Konsekvenser for budgettet

Kommunens grundkapitallån på 300.000 kr. ændres ikke.

Den samlede godkendte kommunale lånegaranti på de ustøttede realkreditlån er pt. 75.940.326 kr. og vil med godkendelsen af stige til 104.411.759 kr.

De støttede realkreditlån er under 60% af anskaffelsessummen, hvor der ikke forventes en kommunal garantiforpligtelse for disse lån. Kommunalbestyrelsen er alene forpligtet til at stille garanti for støttede realkreditlån over 60% af anskaffelsessummen.

Beslutning i Plan- og Byudviklingsudvalget den 04-11-2025

Punkt 1 og 2 anbefalet.

Beslutning i Økonomiudvalget den 11-11-2025

Anbefalet.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <h3>Beslutningstema</h3> <span class='beslutningstema'><div><div><span>Da økonomien bag totalrenoveringen af boligerne Smørum Gårdhuse er væsentligt ændret, skal det besluttes, om Kommunen kan godkende en revideret skema B-ansøgning.</span></div></div></span> <h3>Kompetence til afgørelse</h3> <span class='ukendt'><div><div><span>Plan- og Byudviklingsudvalget – Økonomiudvalget – Byrådet.</span></div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><div><span>Administrationen indstiller, at: </span></div><ol type="1"><li style=""><span>Den endelige anskaffelsessum (skema B) på 430.902.363 kr., svarende til en huslejestigning på ca. 43% godkendes.</span></li><li style=""><span>Kommunegarantien på de ustøttede realkreditlån korrigeres fra 75.940.326 kr. til 104.411.759 kr. og godkendes.</span></li></ol></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><span>Byrådet godkendte den 26. oktober 2022 en totalrenovering af Smørum Gårdhuse med en samlet forventet anlægssum på 293 mio. kr., jf. bilag 1, hvilket ville give en huslejestigning på ca. 19,7%. Beboerne er på et ekstraordinært afdelingsmøde den 7. april 2025 blevet orienteret om, at anlægsbudgettet er overskredet med 138 mio. kr., hvilket vil give en huslejestigning på ca. 43%. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Byrådet er tilsynsmyndighed på almenboligområdet og skal påse, at de almennyttige boligafdelinger drives økonomisk forsvarligt, og i øvrigt har en stand, der gør dem egnede som boliger. Det kommunale tilsyn gik derfor ind i sagen i forbindelse med styringsdialogmødet med Egedal Boligselskab den 7. maj 2025. Sideløbende med en orientering om sagen til Byrådet den 25. juni 2025 har administrationen anmodet boligselskabet om en revideret skema B-ansøgning, jf. bilag 2 og 3. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Af ansøgning fremgår det, at årsagen til de øgede udgifter hovedsageligt skyldes en stigning i udgifterne til gulvkonstruktionen. Den samlede budgetoverskridelse indeholder også en fremskrivning af oprindeligt kendte udgifter og den forventede prisregulering og byggelånsrenter grundet forsinkelsen af projektet.</span><span> </span></div><div><span> </span></div><div><span>Merudgifterne ville alt andet lige medføre en huslejestigning på 73,86%. Boligselskabet har derfor været i dialog med Landsbyggefonden, som er villige til at yde yderligere støtte forudsat, at Byrådet godkender et revideret skema B. Med Landsbyggefondens støtte bliver beboernes huslejestigning ca. 43%.</span><span> </span></div><div><span> </span></div><div><span>Huslejefordeling</span></div><div><span> </span></div><table cellspacing="0" cellpadding="0"><tr><td><div><span>Antal værelser</span></div></td><td><div><span>Areal</span></div></td><td><div><span>Oprindelig husleje</span></div></td><td><div><span>Kommende husleje </span></div><div><span>(pr. 1/7-25)</span></div></td><td><div><span>Stigning i procent</span></div></td></tr><tr style=""><td><div><span>2 rum</span></div></td><td><div><span>51 m</span><span>2</span></div></td><td><div><span>3.898 kr.</span><span> </span></div></td><td><div><span>5.568 kr. </span></div></td><td><div><span>Ca. 43%</span></div></td></tr><tr><td><div><span>3 rum</span></div></td><td><div><span>84 m</span><span>2</span></div></td><td><div><span>6.420 kr. </span></div></td><td><div><span>9.170 kr. </span></div></td><td><div><span>Ca. 43%</span></div></td></tr><tr><td><div><span>4 rum</span></div></td><td><div><span>96 m</span><span>2</span></div></td><td><div><span>7337 kr. </span></div></td><td><div><span>10.480 kr. </span></div></td><td><div><span>Ca. 43%</span></div></td></tr><tr><td><div><span>5 rum</span></div></td><td><div><span>110 m</span><span>2</span></div></td><td><div><span>8.407 kr. </span></div></td><td><div><span>12.010 kr.</span></div></td><td><div><span>Ca. 43%</span></div></td></tr></table><div><span> </span></div><div><span>Renoveringen er delt ind i 6 områder, hvor område 1, 2 og 3 er afsluttet, og beboerne er flyttet tilbage i deres boliger. Område 4, 5 og 6 forventes færdig i henholdsvis oktober 2025, februar 2026 og marts 2026. Den samlede renovering forventes færdig i sommeren 2026. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Som det fremgår, har boligorganisationen afholdt en stor del af de ekstraordinære omkostninger uden at søge om Kommunens tilladelse, endsige orientere administration om overskridelsen, før den blev realiseret. Boligselskabet har fremsendt uddybende forklaring om forløbet og beklaget. Uddybningen vedlægges.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Handlemuligheder og konsekvenser</span></div><div><span>Byrådet kan formelt afvise at godkende den reviderede Skema-B ansøgning. Det vil betyde, at boligorganisationen ikke kan opnå realkreditfinansiering af de allerede afholdte udgifter, ligesom den resterende del af renoveringen ikke kan afsluttes. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Hvis Kommunen ikke godkender Skema B, vil Landsbyggefonden med overvejende sandsynlighed trække sin støtte til projektet, hvormed huslejestigningen bliver endnu større. I sin yderste konsekvens vil en manglende godkendelse kunne føre til konkurs for boligorganisationen. Her vil de eksisterende långivere kunne kræve lån indfriet. Kommunen garanterer pt. for ustøttede lån pålydende ca. 75.940.326 mio. kr. i boligorganisationen.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Ansvaret for situationen ligger entydigt hos boligorganisationens bestyrelse. Som det fremgår af redegørelsen i bilag 4. Det er undersøgt, om rådgiveren kan holdes ansvarlig, men det ser ikke ud til at være tilfældet. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Uanset det uhensigtsmæssige i situationen skal administrationen anbefale, at den reviderede Skema-B ansøgning godkendes. Alternativet vil være en uoverskuelig økonomisk situation, hvor beboernes husleje stiger endnu mere end den allerede ganske voldsomme stigning på ca. 43%. Ligeledes risikerer Kommunen i yderste konsekvens et tab på minimum 75.940.326 kr. - grundet godkendt kommunegaranti af de ustøttede lån samt et grundkapitallån på 300.000 kr.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Supplerende oplysninger</span></div><div><span>Udvalget behandlede ovenstående i sit møde den 2. september 2025, hvor det blev besluttet at hjemvise sagen til administrationen med henblik på yderligere oplysning af sagen. Konkret ønskede udvalget oplyst:</span></div><div><span> </span></div><ol type="1"><li style=""><span>Hvilke konsekvenser en afvisning af det reviderede Skema B ville have for boligorganisationer</span></li><li style=""><span>Om Landsbyggefonden kunne yde yderligere støtte til renoveringsprojekt</span></li><li style=""><span>Hvorvidt boligorganisation og deres administrator havde gennemført en normal udbudsprocedure i forbindelse med renoveringen</span></li></ol><div><span> </span></div><div><span>Administrationen har afholdt møde med boligorganisationens administrator samt Landsbyggefonden på direktørniveau og her bedt dem forholde sig til udvalgets spørgsmål. Svarene på spørgsmål 1 og 2 vedlægges. Som det fremgår, vil en afvisning af det reviderede Skema B medføre at boligorganisationen går konkurs. Som det videre fremgår, ser KAB og Landsbyggefonden ikke grundlag for at støtte renoveringsprojektet yderligere. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Landsbyggefondens støtte skal sikre et rimeligt huslejeniveau, sammenlignet med tilsvarende almene boliger i området. Heraf følger samtidig, at støtten ikke må medføre en kunstig lav husleje set i forhold til sammenlignelige boliger. Som det fremgår af notatet fra fonden, vil huslejeniveauet i Smørum Gårdhuse, efter renoveringen, svare til niveauet i sammenlignelige boliger.</span></div><div><span> </span></div><div><span>I relation til spørgsmål 3 har administrationen fået fremsendt dokumentation for de afholdte licitationer og kan konstatere, at de almindelige udbudsretlige regler er overholdt.</span></div><div><span> </span></div><div><span>På den baggrund skal administration fastholde sin anbefaling.</span></div></div></span> <h3>Konsekvenser for budgettet</h3> <span class='ukendt'><div><div><span>Kommunens grundkapitallån på 300.000 kr. ændres ikke. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Den samlede godkendte kommunale lånegaranti på de ustøttede realkreditlån er pt. 75.940.326 kr. og vil med godkendelsen af stige til 104.411.759 kr.</span><span> </span></div><div><span> </span></div><div><span>De støttede realkreditlån er under 60% af anskaffelsessummen, hvor der ikke forventes en kommunal garantiforpligtelse for disse lån. Kommunalbestyrelsen er alene forpligtet til at stille garanti for støttede realkreditlån over 60% af anskaffelsessummen.</span></div></div></span> <div><h3>Beslutning i Plan- og Byudviklingsudvalget den 04-11-2025</h3> <span><div><div><span>Punkt 1 og 2 anbefalet.</span></div></div></span> <h3>Beslutning i Økonomiudvalget den 11-11-2025</h3> <span><div><div><span>Anbefalet.</span></div></div></span> </div> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsordener.egedalkommune.dk/Vis/Pdf/bilag/7813630d-3c7c-4b4d-8e23-b47a84ede30f"
  - DocumentId "7813630d-3c7c-4b4d-8e23-b47a84ede30f"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "25/12400"
Navn "Smørum Gårdhuse - Revideret Skema B - beslutning"
Punktnummer "5"
Bilag 6 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Skema B - godkendelse af anskaffelsessum af den 26. oktober 2022"
  - Id "61404ac7-01cb-4a13-883b-b3edfe937b0c"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Revideret skema B - ansøgning af den 31. juli 2025"
  - Id "848723c4-7ddd-49db-8bbe-82930f838eb8"
3. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Budgetopfølgning"
  - Id "00f63abe-d450-4e86-85b1-565b315aad3b"
4. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Uddybende forklaring af forløbet"
  - Id "9405137a-bb36-4d37-b555-e9812ddc9be5"
5. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Konkurs"
  - Id "f4e168cd-b651-4df4-9e6b-6da4f4562dbb"
6. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Støtte fra LBF"
  - Id "420570f3-2674-41f4-818a-077ace69de1d"
Documents null
Id "e5bf9e41-efd2-435d-b899-c814bb87531f"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "a303cffd-c981-499b-aaa5-8ee00313fb45"
Number "5"
Sorting 5
IsOpen false
CaseNumber "25/12400"
SourceId null
Caption "Smørum Gårdhuse - Revideret Skema B - beslutning"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items