Der er ansøgt om en lokalplan for Boligformål på Bundgårdsmindevej 37. Lokalplanområdet er ca. 15,5 ha stort og ligger op til Hobrovej samt boligområdet ved Buderupholmvej, som det fremgår af bilag 1.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 14. november 2023 punkt 185, at dispositionsplanen godkendes med anbefaling om, at de udmøntes med mere variation i forhold til bebyggelsestyper. Projektet er efterfølgende blevet kvalificeret, og der er udarbejdet udkast til lokalplanforslag.

Lokalplanforslag nr. 368 er vedlagt i bilag 3. Planforslaget kan også findes i en digital version via linket:

Link til udkast til forslag til lokalplan: 

https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=492

Beskrivelse af lokalplanforslag

Formålet med lokalplanen er at muliggøre den videre udvikling af Bundgårdsminde og understøtte en byudvikling, som imødekommer efterspørgslen på forskellige boligtyper i Støvring. Mere konkret er det planens formål at udlægge området til boligformål i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse, samt at sikre etablering af fælles fri- og opholdsarealer. Derudover at sikre en god håndtering af regnvand ved at udlægge de nødvendige arealer til opsamling og forsinkelse af skybruds- og klimavand.

Området disponeres overordnet af en gennemgående stamvej, der er en forlængelse af den eksisterende stamvej for boligområdet ved Buderupholmvej og videre ned gennem nærværende lokalplanområde og frem mod en ny overkørsel til Hobrovej. Fra stamvejen etableres der adgang til fire selvstændige boligklynger, henholdsvis delområde 1, 2, 3 og 4, som er disponeret med boligbebyggelse. De fire boligklynger er udviklet som fire selvstændige projekter med hver sin bygherre.

Lokalplanen bygger videre på lokalplan 350 fra 2023, som gælder for området. Lokalplan 350 fungerer som rammelokalplan for dette lokalplanområde og som byggeretsgivende lokalplan for området lige nord for. Rammelokalplanens princip om en stamvej gennem området med både cykelsti og fortov er indarbejdet i nærværende lokalplan. Der er også reserveret areal til en dobbeltrettet cykelsti langs Hobrovej. Forvaltningen vurderer, at den nye overkørsel til Hobrovej vil medføre cykeltrafik fra området direkte ud på Hobrovej, da denne rute er mere direkte end via det interne vejnet. Derfor etableres der en sikker krydsning af Hobrovej for cyklister i forlængelse af den nye overkørsel ved Hobrovej og Høje Støvring. Teknik- og Miljøudvalget har tidligere sendt et politisk signal om, at cykelstien langs Hobrovej bør etableres samtidig med lokalplanens realisering. Det kræver en politisk beslutning, om cykelstien skal være en forudsætning for ibrugtagning af de kommende boliger. Hvis cykelstien indgår i ibrugtagningsbestemmelsen, kan boligerne ikke tages i brug, før cykelstien er anlagt. Forvaltningen bemærker, at dele af cykelstien – fra Buderupholmsvejskrydset til den nye udkørsel – ligger uden for nærværende lokalplanområde og dermed ikke er omfattet af lokalplanen.

I planlægningen har der været et særligt fokus på at skabe en hensigtsmæssig trafikafvikling samt gode fri- og opholdsarealer. For at imødekomme bygherres ønsker til bebyggelse samt private opholdsarealer og samtidig sikre bedst mulig kvalitet i boligområdet, er der for dele af området stillet særlige krav til det fælles fri- og opholdsareal, herunder størrelsen på træer mv.

For at sikre en variation i bebyggelsen og for at imødekomme et krav om forskellige boligformer og beboergrupper er der for delområde 2 stillet krav om, at minimum 25% af det samlede antal boligenheder skal opføres som dobbelthuse, imens der i delområde 4 stilles krav om at maksimum 50% af boligenhederne opføres som tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse med mere end to sammenhængende boligenheder. Der skal for delområde 4 desuden som minimum udlægges areal til 8 åben-lav grunde med en grundstørrelse på minimum 700 kvm. For delområde 1 er det forvaltningens vurdering, at disponeringen af delområdet samt kravene til bebyggelsens placering i delområdet sikrer variationen, og for delområde 3 består variationen i de to forskellige boligtyper.

I forhold til terrænregulering indeholder lokalplanen særskilte bestemmelser for regulering af terræn i forbindelse med byggemodning samt regulering af færdigt terræn. Det er blandt andet hensigten hermed at undgå bortkørsel af store mængder af overskudsjord som følge af byggemodningen. Udgangspunktet for terrænregulering i forbindelse med byggemodning er, at denne skal være med til at understrege og fremhæve de naturlige landskabstræk, ligesom terrænreguleringer skal tilpasses områdets overordnede terrænforhold, så terrænforløbet efter fuldført byggemodning fremstår sammenhængende og naturligt. Der må derudover etableres støjvold langs Hobrovej. Regulering af terræn er desuden en forudsætning for sikring af strømningsveje og LAR-anlæg. LAR (lokal afledning af regnvand) er et princip for håndtering af regnvand, hvor rørsystemerne suppleres eller erstattes af løsninger, der baserer sig på forsinkelse, nedsivning samt fordampning. I denne lokalplan indgår der klimalavninger, som primært har til formål at forsinke overfladevand fra strømningsvejene, inden vandet løber videre.

Der er udarbejdet en vandhåndteringsplan for lokalplanområdet, som i samspil med etape 1 (lokalplan 350) fastlægger de overordnede principper for vandhåndtering i området. Det indebærer blandt andet, at det store regnvandsbassin i delområde 1 opsamler regn for hele projektområdet samt delvist også klimavand for nærværende lokalplanområde.

Denne lokalplan er omfattet af strukturplanen for Støvring Højdal, hvori det er besluttet, at overfladevand skal håndteres på terræn. Idet lokalplanen er igangsat før denne beslutning, adskiller den sig imidlertid fra strukturplanen, idet overfladevand her håndteres i rør.

For at nedbringe støjniveauet i boligområdet skal der etableres støjvold mod Hobrovej som en beplantet jordvold, og der er udlagt en zone langs stamvejen, hvor der ikke må etableres støjfølsom anvendelse som boliger og opholdsarealer.

Ønske om alternativt facademateriale

Lokalplanen fastsætter bestemmelse om, at facader på bebyggelse til boligformål skal fremstå i teglsten, som ikke må pudses. Bygherre for områdets delområde 1 har imidlertid fremsat ønske om, at opføre bebyggelsen beklædt med et alternativt materiale til teglsten. Det nye materiale benævnt ”STO Cleyer B” er beskrevet i notat fra bygherre, jfr. bilag 4.

Det er imidlertid forvaltningens vurdering, at anvendelsen af STO Cleyer B vil udgøre en forringelse af bebyggelsens generelle arkitektoniske udtryk, og der udtrykkes bekymring for bebyggelsens robusthed ved anvendelsen af materialet. Det er derfor forvaltningens anbefaling, at der i lokalplanen ikke åbnes for anvendelsen af materialet.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Inddragelse

I forbindelse med udarbejdelse af planforslag sker der inddragelse af borgere og foreninger.

Planforslaget sendes i offentlig høring i 4 uger. Der udsendes høringsbreve til

• Grundejerforeningen Bundgårdsminde 1
• Støvring-Sørup Lokalråd
• Høringsområdet, se bilag 3, som består af ejere og beboere i lokalplanområdet samt naboer til lokalplanområdet, som kan blive berørt af planforslaget

Øvrige interesserede kan tilgå høringen på Rebild Kommunes hjemmeside.