Domea Byggeri og byudvikling har på vegne af Domea Aabybro fremsendt en ansøgning om skema A på et helhedsprojekt for afdeling 5851.

Baggrund for helhedsplanen:

Afdeling 5851 består af 365 boliger i Aabybro, Birkelse, Biersted og Nørhalne, der er opført i perioden 1979 til 1992. Boligerne er fordelt på sammenlagt 30 adresser. 258 af boligerne indgår i den fremsendte helhedsplan. De berørte boliger består primært af rækkehuse med haver og enkelte adresser med etagebyggeri.

Domea har siden 2016 arbejdet med helhedsplanen og i 2019 skete udarbejdelse af foreløbige helhedsplaner. Hovedsageligt på grund af COVID-19 blev arbejdet stoppet og blev i 2023 genoptaget i større omfang. I 2024 og 2025 har der været arbejdet med byggetekniske dokumentationer og økonomiske kalkulationer i et samarbejde med Landsbyggefonden.

Beskrivelse af status og omfang af helhedsplanen

Landsbyggefonden foretog i april 2024 besigtigelse af afdelingen. Ifølge Domeas ansøgning var Landsbyggefondens konklusion:
"Afdelingen har et ganske betydeligt efterslæb vedr. bl.a. klimaskærm, køkkener, badeværelser og tekniske installationer m.v., som afdelingen ikke kan løfte, og det er derfor nødvendigt med støtte til udbedring af byggeskaderne m.v. Vedligeholdelsesarbejderne vil være relevante at gennemføre i sammenhæng med øvrige arbejder. Samlet vil renoveringen styrke afdelingens attraktionsværdi og udlejningsevne".

Ifm. besigtigelsen ønskede Landsbyggefonden, at der blev udarbejdet supplerende byggeteknisk dokumentation af en række forhold, bl.a. revner og skimmel/opfugninger. Disse undersøgelser er foretaget i 2024 og 2025 og konsekvenserne er indarbejdet i helhedsplanen.

Samlet foreligger der nu beskrivelser af hvilke arbejder der skal udføres ifm. helhedsplanen. Tingene er opdelt i støttet og ustøttet arbejder, hvor Landbyggefonden yder driftsstøttelån til den støttede del.

De støttede arbejder omfatter blandt andet ændringer af tagkonstruktionen, udskiftning af defekte tegltagsten og undertag, udskiftning af sålbænke og skadet betontrapper samt forbedret udsugning/ventilation i boligerne. De ustøttede arbejder omfatter tagrenovering ved utætte tage, renovering af facader og gulve, udskiftning af vindue og døre samt renovering af køkkener og badeværelser. Endvidere sker der konvertering til fjernvarme for nogle boliger. 

I de ca. 140 boliger, hvor køkkener og badeværelser skal renoveres vil Domea tilbyde genhusning i de ca. 4-6 uger, som arbejder forventes at tage. Øvrige arbejder vil som udgangspunkt blive udført mens beboerne bor i sin bolig.

Domea har ifm. helhedsplanen oplyst, at der skal foreligge en kommunal godkendelse af helhedsplanen inden udgangen af 2025, da der ellers vil bortfalde nogle støttede arbejder vedr. forbedret udsugning/ventilation og genhusningsudgifter, som ellers skal afholdes ustøttet. Endvidere vil en del processer og undersøgelser i det udførte projektarbejde skulle genopstartes, hvilket vil være meget udgiftstungt.

Havde der ikke være et tidspres for at få helhedsplanen godkendt inden udgangen af 2025 havde Domea et ønske om, at der som en del af planen skulle ske frasalg af 15 ældreboliger på Vadumvej i Nørhalne og Stationsvej i Biersted. Det har dog ikke været muligt indenfor tidsrammen at få den del med i helhedsplanen og der vil sandsynligvis blive fremsendt en ansøgning på et senere tidspunkt med det ønske.

Det er angivet i ansøgningen, at tidsplanen for helhedsplanen vil være at første etape skal skema B godkendes medio 2026. Dette skal ske med baggrund af projektering/udbudsmateriale, der er opdelt  i etaper. Herefter forventes der opstart på udførelse af projektet/helhedsplanen, som samlet forventes at have en gennemførelsestid på fem til seks år.

Økonomi i helhedsplanen

De samlede anlægsudgifter anslås til 226.414.669 kr., hvor de støttede arbejder er opgjort til 98.087.151 kr., og de ustøttede til 128.327.518 kr. Domea oplyser, at ønsket til den ustøttede del har var over 100 mio.kr. større, men at der er sket prioriteringer således den ustøttede del har det oplyste niveau på 128,3 mio.kr..

De støttede arbejder skal finansieres ved et støttet realkreditlån på 3,6% og de ustøttede med et ustøttet realkreditlån på 6,0%. De årlige ydelser er beregnet til henholdsvis 3,5 mio.kr. for det støttet lån og 7,7 mio.kr. for de ustøttede lån. 

Det fremgår af ansøgningen, at Landsbyggefonden vil stille garanti for 50% af lånet til de støttede arbejder og at der ansøges om kommunal garanti for de resterende 50% (ca. 49,0 mio.kr.) og 100% af det ustøttede lån (128,3 mio.kr)

Driftspåvirkninger af helhedsplanen

De årlige ydelser på lånene er beregnet til 11.231.000 kr. (3,5+7,7 mio.kr.) Landsbyggefonden har på baggrund af helhedsplan foretaget foreløbig vurdering af deres mulighed for at yde driftslån. De har den 9. oktober meddelt Domea, at udover den støtte del, hvor lånet medfører en årlig ydelse på 3,5 mio.kr., har de stillet Domea i udsigt, at Landsbyggefonden vil yde et årligt driftslån på 5.024.000 kr. til de ustøttede arbejder. Landsbyggefonden vil dermed yde et samlet årligt driftslån på 8.128.000 kr. i en periode på 15 år under den forudsætning af, at Domea Aabybro selv bidrager med et årligt beløb på 427.000 kr. i en 30 årig periode. Ifølge Landsbyggefondens tilsagn skal Domea Aabybro fra år 16 starte tilbagebetalingen af driftslånet.

Differencen mellem de årlige ydelser på 11.231.000 kr. og Landsbyggefondens årlige driftslån på 8.128.000 kr. er 3.103.000 kr. Dette beløb skal finansieres i form af huslejestigninger i afdelingen. Domea har i deres ansøgning angivet, at den gennemsnitlige husleje i afdelingen pr. 1. oktober 2025 udgør 989 kr./m²/årligt ekskl. forbrugsafgifter. Det er beregnet at huslejestigning i gennemsnit vil udgøre 111 kr./m²/årligt. Den forventede husleje vil således blive 1.100 kr./m²/årligt. Det vil betyde at en bolig på 75 m² i gennemsnit skal betale en månedlig husleje på 6.875 kr. ekskl. forbrugsafgifter.

Da det forventede huslejeniveau på 1.100 kr./m² ligger væsentligt over huslejeniveauet i øvrige almene og private tæt/lav udlejningsboliger har administration drøftet det forhold med Domea. Administrationen kan have en bekymring, hvorvidt det førøget huslejeniveau vil medføre større lejeledighed end er tilfældet på nuværende tidspunkt. Det kan i den forbindelse bemærkes, at afdelingen i de seneste to regnskabsår har haft tab ved lejeledighed på over 700.000 kr. pr. år. 
Såvel Landsbyggefonden og Domea er opmærksom på udfordringen og begge parter er enige om at arbejde på en løsning, således der kan findes alternative til de beregnede huslejestigninger. Helhedsplanen drøftes løbende mellem Landsbyggefonden og Domea og dette emne er en af de ting, der søges afklaret. På nuværende tidspunkt er eneste finansieringskilde dog den beregnede huslejestigning.  

Godkendelser af helhedsplanen. 

Helhedsplanen kræver foruden godkendelse i Landsbyggefonden og Kommunalbestyrelsen også godkendelse i afdelingens beboerdemokrati og Domea Aabybros hovedbestyrelse. 

Domea Aabybros organisationsbestyrelse har fået forelagt helhedsplanen for afd. 5851 den 12. november 2025. På baggrund af orienteringen har organisationsbestyrelsen besluttet, at videresende ansøgningen om helhedsplanen til Kommunalbestyrelsen.

Af tidsmæssige årsager har der ikke været afholdt afdelingsmøde i beboerdemokratiet. Dette forventes gjort primo 2026, og vil være en forudsætning for gennemførslen af helhedsplanen.

Alternativ til helhedsplan.

Domea har overfor administrationen tilkendegivet, at der ikke synes at være et ordentligt alternativ til en gennemførelse af helhedsplanen. Vilkårene for at opnå støtte fra Landsbyggefonden til helhedsplanen er væsentlig bedre med en godkendelse i 2025 end hvis helhedsplanen ikke bliver godkendt i 2025. De berørte boliger vurderes tillige nedslidte med et stort behov for vedligeholdelse/genopretning og såfremt helhedsplanen ikke gennemføres er der en forventning om en endnu større lejeledighed i afdelingen. 

Landsbyggefonden har deres i behandling af sagen også medtaget, at der er igangsat en proces, hvor der indenfor en overskuelig fremtid forventes at ske en sammenlægning mellem Domea Aabybro og tre andre boligorganisationer i Nordjylland, og at den samlede økonomi i Domea Aabybro og dets afdelinger i den sammenhæng er fornuftig. 

Domeas indstilling.  

På baggrund af ovenstående indstiller Domea til Kommunalbestyrelsen at helhedsplanen for Domea Aabybros afdeling 5851 godkendes  således:

• at skema A for støttede arbejder godkendes med en anskaffelsessum på 98.087.151 kr.
• at skema A for ustøttede arbejder godkendes med en anskaffelsessum på 128.327.518 kr.
• at Jammerbugt Kommune godkender den fremlagte finansieringsplan, herunder en afledt gennemsnitlig huslejeforhøjelse på 111 kr./m²/årligt til et gennemsnitlig huslejeniveau på 1.100 kr./m²/årligt.
• at Jammerbugt Kommune godkender låneoptagelse henholdsvis støttet realkreditlån på 98.087.151 kr. og ustøttet realkreditlån på 128.327.518 kr.
• at Jammerbugt Kommune stille garanti på 50% af det støttet lån og 100% af det ustøttet lån - samlet  177.371.094 kr.   

Økonomiudvalget: 10 december 2025.
Kommunalbestyrelsen: 18. december 2025.

Lov og almene boliger § 90-92

Godkendes helhedsplanen i henhold til ansøgningen skal Jammerbugt Kommune stille garanti for 50% af det støttet realkreditlån og 100% af det ustøttet lån. Det vil forventeligt være 177,3 mio.kr.

Pr. 31. december 2024 har Jammerbugt Kommune i forvejen en garantistillelse på ca. 23,4 mio.kr. til boliger i Domea Aabybros afdeling 5851.