Udarbejdelse af masterplan for DGI området

Hvad er en masterplan?

En masterplan er en langsigtet strategisk plan for udviklingen af et større byområde. Med en masterplan kan kommunalbestyrelsen lægge linjerne for en samlet udvikling af DGI-området, som er stort nok til at rumme mere end ét boligprojekt. Med masterplanen udvikler kommunalbestyrelsen en samlet vision for et område, hvor der kan arbejdes med en gennemgående landskabsstruktur, et fælles vej- og stisystem, som kobler området sammen med byen og en opdeling i kvarterer eller definition af storparceller til den fremtidige udvikling. På den måde kan kommunalbestyrelsen udvikle et attraktivt byområde med en identitetsskabende vision og samtidig optimere sine investeringer i infrastruktur, fordi masterplanen udpeger, hvordan området kan udbygges omkring en fælles infrastruktur. Der er brug for en masterplan som grundlag for at udstykke området i grunde, hvoraf én grund skal sælges til DAB Lejerbo og én eller flere yderligere grunde kan sælges til fremtidige boligprojekter eller andet formål. Masterplanen er således en forudsætning for at udarbejde en betinget købsaftale med DAB Lejerbo.

Hvis ikke der udarbejdes en masterplan, bliver det svært at indplacere de nye almene boliger i området. Der er risiko for, at de nye almene boliger kommer til at blive placeret uhensigtsmæssigt i forhold til en fremtidig udvikling. Det er også svært at tage stilling til, hvordan eventuelle fælles strukturer kan organiseres for området. Det drejer sig både om vejstruktur, anlæg til regnvandshåndtering og grønne strukturer med stisystem og beplantning. Det er hverken i kommunens eller DAB Lejerbos interesse, at de køber mere end strengt nødvendigt.

DGI-grunden

Matrikelgrænserne på og omkring DGI-anlægget er af ældre dato og giver ikke et meningsfuldt og veldefineret grundareal. Dét areal, som er defineret på nedenstående luftfoto med gul stiplet streg er ca. 14,8 hektar. DAB-Lejerbo har udført nogle indledende studier, som peger på, at deres arealbehov er ca. 3-4 hektar for at opføre en boligbebyggelse med ca. 120 boliger i én-to etager. Det efterlader et betydeligt restareal, som der bør tages stilling til i sammenhæng med den konkrete indplacering af DAB Lejerbos almene boligbebyggelse.

Miljøundersøgelserne er gennemført. Resultaterne præsenteres i detaljer ved igangsætning af planarbejdet og indarbejdes som grundlag i masterplanen. Overordnet kan det konkluderes, at den største del af arealet syd for Torneværksvej kan planlægges til boliger i nuværende situation, og at hele arealet kan bringes i spil til boligformål i fremtiden.

De kommunalt ejede matrikler er markeret med magenta farve. Den stiplede gule streg viser oplæg til afgrænsning af masterplan.

Stadionanlægget – en begrænsning eller et potentiale?

Stadionanlægget består af fire jordvolde, som omringer en helt plan græsflade. Der er fire høje lysmaster, som kan oplyse anlægget. Anlægget er ca. 220 x 220 m (4,8 hektar) på udvendig side af jordvoldene, mens græsfladen i midten er 130 x 130 m. Anlægget ligger placeret som et centralt landskabselement på arealet. Dette betyder, at arealerne omkring anlægget er relativt smalle i forhold til at indpasse en boligbebyggelse og opnå en effektiv arealudnyttelse.

Men anlægget har også potentialer. Dels benyttes det i dag til nogle få festival- og musikarrangementer, og dels giver det nogle rekreative muligheder. Den store flade i midten kan bruges til cirkus og lignende pladskrævende, men midlertidige behov – også i en fremtid med boliger omkring. Stadionanlægget bruges til dagligt til gåture, hundeluftning og kælkebakke, når der er sne.

Den nuværende drift er ekstensiveret og det betyder, at græsfladen ikke længere kan bruges som egentlig boldbane, og at lyset ikke kan garanteres at virke.

Masterplanen skal opfylde strategiske pejlemærker

Plan- og udviklingsstrategi 2024 indeholder en række strategiske pejlemærker for boliger og byudvikling. I masterplanen skal der arbejdes med, hvordan de udmøntes mere konkret.

Masterplanens indhold

Masterplaner kan være mere eller mindre detaljerede. I dette tilfælde ønskes en overordnet visionsskitse, som kan disponere en hensigtsmæssig fremtidig udvikling af hele området. Arbejdet med masterplanen skal omfatte og resultere i:

• Overordnet arealanalyse med angivelse af fordele og ulemper for flere forslag (bevarelse eller fjernelse af jordvolde)
• Samlet visionsskitse for et nyt boligområde på DGI-grunden i Rønne, med særligt fokus på fremtidig udbygning, bæredygtighed og arkitektonisk kvalitet
• Udkast til udstykninger (forskellige modeller med indbyg. tolerancer/buffer)
• Principiel illustrationsplan for hele områdets disponering, herunder
• Konkretisering af en samlet landskabsstruktur og afgrænsning af nogle storparceller dels til det almene boligprojekt og dels til ét eller flere fremtidige boligprojekter
• Områdets sammenhæng med byen i form af et samlet vej- og stisystem

Proces og tidsplan for en masterplan

Primo januar – ultimo januar: Udarbejdelse af overordnet volumenundersøgelse til første sparring med BRK

Februar. Temamøde for kommunalbestyrelsen eller et eller flere udvalg (afhænger af valgresultat og konstituering)

Februar. Bornholms Regionskommunes (administrationens) vurdering af indledende volumenundersøgelse

Primo marts – primo april. Udarbejdelse af endeligt forslag til overordnet masterplan

Workshop: 120 boliger i hhv. 1 og 2 etager indplaceres forsøgsmæssigt omkring stadionanlægget. (Foto: Arkitema)

Historik

Sagen har sammenhæng med forskellige sager vedrørende udviklingen af DGI og almene boliger. Herunder gives en oversigt med links til sagerne:

• Indkaldelse af idéer og forslag, boliger på DGI Stadion
• Midler til grundkapitallån
• Reservation af grundareal til nybyggeri af almene boliger, DGI-grunden
• Valg af bygherre til nye almene boliger på DGI-grunden
• Undersøgelse af miljøforhold på DGI forud for planlægning
• Lukket punkt: Økonomi forbundet med almenbolig projektet på DGI