Beslutning.

Udvalget anmodes om at tage stilling til en helhedsvurdering i forbindelse med en ansøgning om byggetilladelse, og til en ansøgning om lokalplandispensation vedrørende facademateriale.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Allerød Kommune har modtaget ansøgning om byggetilladelse til opførelse af ny etageboligbebyggelse med tilhørende parkeringskælder og udenomsarealer på ejendommene Prins Valdemars Alle 2 og Amtsvej 1.

Projektet omfatter i alt 43 boliger, fordelt på 3 etager. Under bygningen anlægges parkeringskælder med plads til biler, cykler og affaldshåndtering. Der etableres private og fælles opholdsarealer i henhold til lokalplanens krav på altaner, tagterrasse, det indre gårdrum over parkeringskælder og terræn.

Bebyggelsen etableres som en åben karré i 3 etager parallelt med skel mod Prins Valdemars Alle (syd) og Allerød Park (øst). På grund af terrænforholdene fremstår gavlen af bebyggelsen mod Amtsvej (nord) med blotlagt kælder, på samme måde som den eksisterende bebyggelse på Amtsvej 1. Mod Prins Valdemars Alle (vest) etableres overkørsel til ejendommen ved rampe til parkeringskælder under bygningen.

Projektet forudsætter nedrivning af eksisterende bebyggelse på Prins Valdemars Alle 2 og Amtsvej 1, som allerede er ansøgt og meddelt, og delvist udført. Den eksisterende bebyggelse på Amtsvej 3 bevares og renoveres, og vil indgå i den samlede bebyggelse, men er ikke indeholdt i ansøgningen om ny bebyggelse.

Der vil i forbindelse med projektet ske matrikulære ændringer, så Prins Valdemars Alle 2 og Amtsvej 1 sammenlægges til en matrikel, mens Amtsvej 3 forbliver en selvstændig matrikel med et mindre areal. Ejendommene har samme ejer.

Ansøgning og et udvalg af tegninger mv, der belyser projektet, er samlet i Bilag 1.

Lokalplan

Ejendommen er omfattet af lokalplan 2-320A for Allerød Bymidte, endeligt vedtaget af byrådet d. 16. juni 2022. Ejendommene er beliggende i delområde BE.1., som må anvendes til etage eller tæt-lave boliger.

På ejendommene er udlagt byggefelt for bygningshøjde 11 meter, jf. § 7.1 og kortbilag 5. Byggefeltet er udlagt helt ud til skel, og der er ikke pålagt byggelinjer eller højdebegrænsning i form af skråt højdegrænseplan.

Lokalplanen regulerer ikke antallet af etager, der kan etableres indenfor de angivne højder, og den fastsætter ikke bebyggelsesprocent. Lokalplanen har andre krav, f.eks. til etablering af opholdsarealer og parkering, som indirekte regulerer udnyttelsen i området.

Det ansøgte projekt er i overensstemmelse med lokalplanen, bortset fra nedennævnte afvigelse vedrørende facademateriale.

I tilfælde af, at kommunen ønsker at nægte en bebyggelse som er i overensstemmelse med lokalplanen, er der bestemmelser i planlovens § 14 om en mulighed for at nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Et forbud efter § 14 er et foreløbigt retsmiddel, der højst kan nedlægges for 1 år. Det giver kommunen mulighed for at modsætte sig etablering af forhold på en ejendom, som ellers ville være lovlige, f.eks. efter en gældende lokalplan, fordi kommunen ønsker at vedtage en ny lokalplan.

Der kan kun nedlægges forbud mod forhold, som vil kunne forhindres med en lokalplan, og forbuddet skal være planmæssigt begrundet. Kommunen skal have til hensigt at udarbejde en ny lokalplan. Et forbud efter § 14 har en meget indgribende karakter, og kan have økonomiske konsekvenser for bygherren. Ved nedlæggelse af § 14 forbud skal der ske varsling af det påtænkte forbud, og der skal ske partshøring af ejere og brugere, jf. forvaltningslovens §§ 19 og 21.

Lokalplandispensation

Lokalplanens § 8 har bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, herunder at ” bebyggelsens facader skal udføres i tegl, træ eller som grønne facader. Mindre partier og op til 25% af facaden kan udformes i metal eller glas” (uddrag af § 8.4) og ”facaden skal fremstå som blank mur, filtset eller vand- eller sækkeskuret. Teglsten skal fremstå med en variation af fortrinsvis varme farver. Der skal være variation i den enkelte stens farver og stenene imellem. Tegl skal være hånd- eller blødstrøgne.” (§ 8.5).

Der er ansøgt om lokalplandispensation til at udføre facader mod det indre gårdrum i hvid beton med vinduespartier med pladebeklædte underfelter, og enkelte steder trælister mellem døre og vinduer.

Alle øvrige facader udføres i blødstrøgne tegl i varme brunlige eller sandfarvede nuancer i overensstemmelse med lokalplanens §§ 8.4-8.5.

Ansøger begrunder ansøgningen med et ønske om at skabe et gårdrum med en moderne og venlig arkitektonisk karakter. Da de ydre facader mod byrum og veje udføres i tegl, ændrer det ikke på helhedsindtrykket af bebyggelsen, men giver en afvekslende facade, der differentierer gårdrummet fra de ydre facader. De henviser desuden til, at bebyggelsen Prins Valdemars Alle 4 har en tilsvarende løsning.

Kommunen skal inddrage en række forhold i vurderingen af ansøgningen. I forhold til lokalplandispensation er det centralt, om det ønskede afviger væsentligt fra de hensyn som lokalplanen søger at varetage. Det er Forvaltningens vurdering, at det ansøgte ligger indenfor dispensationskompetencen, og de hensyn som kommunen skal inddrage i sagen. Det vurderes, at helhedsindtrykket af facader i tegl vil kunne opretholdes, da alle ydre facader mod veje og byrum følger lokalplanen, og der kun afviges for en del af det indre gårdrum, som ikke er særligt synligt for de omgivende ejendomme og forbipasserende i almindelighed.

Naboorientering

Ansøgningen om lokalplandispensation har været udsendt i naboorientering i perioden 3. -17. november 2025, jf. Planlovens § 20. Naboorientering inkl. ansøgningsmateriale fremgår af Bilag 3.

Der er modtaget 1 svar fra EDC Poul Erik Bech, som er lejer af og ejerrepræsentant for Amtsvej 2. Det fremføres bl.a. at materialevalget vil afvige væsentligt fra lokalplanens materialekrav og intention om arkitektonisk kvalitet, og at det vil være meget synligt fra offentlige byrum, og dermed ændre bybilledet markant. Der anmodes om at kommunen afviser den ansøgte dispensation, eller at der stilles vilkår om begrænsning og tilpasning af farver og materiale. Svar på naboorientering fremgår af Bilag 6.

Forvaltningen bemærker, at gårdfacadens synlighed fra veje, byrum og omgivende ejendomme er ret begrænset, da der vil være tale om indkig gennem smalle kiler i bebyggelsen. Ansøger har illustreret forholdet i ansøgningsmaterialet. Bygherrens svar på indsigelsen fremgår af Bilag 7.

Bygningsreglementet – byggeret og helhedsvurdering

De bebyggelsesregulerende forhold i denne sag er delvist reguleret af lokalplanen, og delvist af bygningsreglementets metode om helhedsvurdering.

Byggeretten er et sæt standardregler i bygningsreglementet for f.eks. højde, afstand til skel og bebyggelsesprocent. Den tager hensyn til naboer og omgivelser. Det er ikke et krav at overholde byggeretten, man må gerne afvige, men så kræver det en byggetilladelse baseret på en helhedsvurdering. Helhedsvurdering bruges også, hvis byggeriet slet ikke er omfattet af byggerettens regler om afstand til naboskel, f.eks. ved etagebyggeri eller rækkehuse. I en helhedsvurdering skal kommunen vurdere, om bebyggelsen er hensigtsmæssig i forhold til anvendelsen, og svarer til det sædvanlige eller det, der tilstræbes i området. Kommunen skal også vurdere lysforhold og indbliksgener samt omfanget af bebyggelsen i forhold til karakteren af de tilstødende arealer.

Det ansøgte er omfattet af bestemmelserne i Bygningsreglement 2018 (BR18), og eftersom følgende forhold ikke er omfattet af lokalplanen, forudsætter de en helhedsvurdering:

-          Bebyggelsesprocenten er på 173 %, og reglerne om byggeret gælder ved 60 % for etageboligbebyggelse og 45 % for anden bebyggelse.

-          Bebyggelsen er i 3 etager, og reglerne om byggeret er 2 etager.

-          Grundens størrelse (sammenlægning af de nuværende matrikler) er ikke reguleret af byggeret, og forudsætter en helhedsvurdering

Det er Forvaltningens vurdering, at det ansøgte er i overensstemmelse med de hensyn, som kommunen skal inddrage i helhedsvurderingen, herunder det der generelt er ønskeligt i bymidten. Kommunen har dog modtaget indsigelser fra naboer, som er af den opfattelse, at bebyggelsen er for omfattende og medfører f.eks. skygge og indbliksgener, se nedenfor. I tilfælde af at udvalget samlet vurderer, at bebyggelsen ikke er i overensstemmelse med de hensyn, der skal indgå i vurderingen, er det dog kun bebyggelsesprocenten og antal etager, kommunen kan kræve justeret, eftersom højdeforhold og bebyggelsens placering er omfattet af reglerne i lokalplanen.

Opgaveudvalgets anbefalinger

Et opgaveudvalg har arbejdet med fremtidens boligbehov i Allerød Kommune. Arbejdet har resulteret i seks anbefalinger, som byrådet godkendte på byrådsmødet d. 16. september 2025. En af anbefalingerne peger på fortætning som redskab til strategisk by- og boligudvikling. Dette projekt, hvor eksisterende arealer tæt på kollektiv trafik og hverdagsfunktioner, udnyttes mere effektivt, understøtter denne anbefaling.

Partshøring

Sagen i sin helhed har været udsendt i partshøring iht. forvaltningsloven i perioden 15. september til 12. oktober 2025. Der er indkommet 14 høringssvar, herunder fra Ejerforeningen Allerød Park, Andelsboligforeningen Prins Valdemars Alle 5A og 5B, og fra ejer/bygherres advokat. Høringssvar er samlet i Bilag 2.

De mest centrale og gennemgående indsigelser mod det ansøgte byggeri omhandler:

-          skyggevirkning og mindre dagslys pga. bygningens højde

-          begrænsning af udsyn og udsigt pga. afstanden mellem bygninger

-          øget indblik fra den nye bebyggelse til den eksisterende – og omvendt

-          bebyggelsesprocent er højere end byggerettens 60 %

-          etageantal er højere end byggerettens 2 etager

Væsentlige bemærkninger fra bygherrens advokat kan opsummeres således:

-          Det er tvivlsomt, om flere af de hørte berøres på en sådan måde, at de har partsstatus (om de skulle være blevet partshørt).

-          Området er tæt bebygget, og der er flere bebyggelser med bebyggelsesprocent på meget mere end 60 %.

-          Når lokalplanen tillader en højde på 11 m, må man som omboende forvente, at der vil kunne være tale om 3 etager, hvilket også er sædvanligt i området.

-          Det ansøgte vil ikke medføre væsentlige indbliksgener eller utilfredsstillende lysforhold for naboejendomme.

Forvaltningens bemærkninger til høringssvarene:

-          Kommunen må kun inddrage de hensyn, som fremgår af metoden i BR18 om helhedsvurderinger, se ovenfor.

-          I helhedsvurderingen kan kommunen ikke godkende eller regulere bygningshøjden eller placeringen af bebyggelsen, men kun om der helt eller delvist må være 3 etager og en bebyggelsesprocent på mere end 60%.

-          Forvaltningen vurderer, at høringssvarene fra naboerne og bygherrens advokat indeholder mange relevante synspunkter.

Det skal bemærkes, at en del af høringssvarene henviser til en højdebegrænsning langs lokalplanens afgrænsning. Denne højdebegrænsning gælder dog kun på de strækninger, der er markeret på kortbilag 5, og der er ikke markering på strækninger langs de aktuelle ejendomme.

Det skal også bemærkes, at en illustration i ansøgningen har givet anledning til bekymringer om udformningen af opholdsarealet og anlæg af brandvej. Formålet med illustrationen er dog kun at vise afstanden og rumligheden mellem bygningerne. Den planlagte beplantning og udformning af opholdsarealet fremgår af beplantningsplanen. Projekt for brand- og indsatsforhold for den nye bebyggelse omfatter ikke anlæg af brandvej mellem bebyggelserne.

Efter orientering om høringssvarene har ansøger fremsendt supplerende materiale – yderligere skyggediagrammer, opdateret visualisering og kommentarer til høringssvarene, som vedlægges som Bilag 5.

Forhold vedr. byggeplads, kommunens parkeringsplads og vejarealer

Der søges om kommunens accept af, at der etableres byggeplads på vejarealet og parkeringspladsen udenfor egen matrikel. Forvaltningen er i dialog med ansøger ud fra det modtagne foreløbige oplæg til byggepladsplan, se Bilag 4. Der vil blive fremsendt yderligere redegørelse ud fra kommunens bemærkninger om bl.a. parkeringsforhold og erstatningspladser, tidsplan og etapeopdeling for arbejderne og rådighed over arealer, indretning, afgrænsning og tilkørsel til byggeplads i forhold til vejen, brug af Amtsvej 3 i byggeperioden, mv.

I byggeperioden ønsker bygherren at disponere over parkeringspladsen og en del af vejmatriklen som støder op til byggepladsen. Da forholdet ikke er tilstrækkeligt afklaret endnu, forventes det at blive forelagt for udvalget på et senere tidspunkt. Kommunen vil både skulle forholde sig til dette som ejer af vejen og parkeringspladsen og som vejmyndighed.

Forslag 1

Bebyggelsens omfang godkendes efter principperne i helhedsvurderinger. Der meddeles dispensation fra lokalplanen vedrørende facademateriale på gårdfacade. Spørgsmålet om byggepladsforhold udsættes.

Forslag 2

Bebyggelsens omfang (bebyggelsesprocent og antal etager) godkendes ikke efter principperne i helhedsvurderinger, og projektet skal derfor revideres. Spørgsmålet om facademateriale og byggepladsforhold udsættes.

Forvaltningen anbefaler forslag 1.

Der er foretaget partshøring om byggetilladelse og helhedsvurdering, og naboorientering om lokalplandispensation. Afgørelser, herunder orientering om klagemuligheder, vil blive fremsendt i henhold til reglerne herfor.