Baggrund og formål
Planlægningen blev igangsat med afsæt i en indbudt arkitektkonkurrence i efteråret 2024, hvor konkurrencens vinderforslag - en bystrategisk helhedsplan - har dannet grundlag for lokalplanforslaget. 

Den primære anledning til planarbejdets igangsætning var at skabe mulighed for at bygge et nyt plejecenter. Det er samtidigt blevet afsættet for at skabe en mere helhedsorienteret byudvikling af lokalplanområdet.

Lokalplanen har til formål at fortætte området, for at understøtte mere liv og gøre området til en attraktiv del af byen. Den har ligeledes til formål at styrke de fysiske og mentale sammenhænge til de tilstødende områder og fremme forhold for cyklister og gående.

Lokalplanen skaber konkret mulighed for opførelse af et plejecenter (90 plejehjemspladser), sundhedshus med eksempelvis demensdagscenter og multisal samt lægehus på i alt op mod ca. 10.000 m2. Derudover skaber lokalplanen mulighed for fortætning i området med boliger i form af tæt-lav (rækkehuse) og etageboliger på op mod ca. 10.000 m2, samt mulighed for offentlige formål, såsom fx en daginstitution.

Lokalplanens afgrænsning og eksisterende forhold
Lokalplanområdet afgrænses mod nord af Sorø Hallen og Fægangen med de almene ældreboliger ”Tulipanhaven”. Lokalplanområdet afgrænses mod vest af Alléen, mod syd af Vedelsgade og Absalonsgade, og mod øst af Holbergsvej. Se mere om de eksisterende forhold i lokalplanområdet, herunder bebyggelse, beplantning mv. på side 9-16 (bilag 1).

Afgrænsningen kan ses i lokalplanforslaget på side 10 og side 60 (bilag 1).

Eksisterende plangrundlag og forslag til kommuneplantillæg
Lokalplanområdet er omfattet af flere eksisterende lokalplaner, som aflyses i forbindelse med den endelige vedtagelse af den nye Lokalplan SK 82. Der er til lokalplanforslaget udarbejdet et kommuneplantillæg, som muliggør anvendelsesændringen i området. Se mere i lokalplanforslaget på side 40 og i kommuneplantillægget bagerst i lokalplanforslaget (bilag 1).

Forslag til ny lokalplan
Med lokalplanen skabes der grundlag for en udvikling af området, hvor de kulturhistoriske værdier i form af arkitekturen, og i særdeleshed de gamle træalléer, bliver bærende for kvarterets identitet. 

Træalléerne indgår i en landskabs- og byrumsplan, der udgør rygraden i lokalplanområdets fremtidige struktur. En struktur, der skaber hierarkier for bydelens liv, attraktive fysiske forbindelser i og på tværs af området, og som definerer delområder til givne anvendelser og nye bebyggelser.

Bebyggelsens muliggjorte højder og etageantal er fastlagt ud fra en værdikortlægning og undersøgelse af lokalplanområdets ”tålegrænser” i forbindelse med arkitektkonkurrencen. Ny bebyggelse i lokalplanområdet kan opføres i 1-3,5 etage. Inden for lokalplanområdet tilpasses højder lokalt i byggefelter i relation til de helt nære omgivelser.

Nye bygninger får en sammenhæng til Sorøs eksisterende bygningskultur gennem lighed i skala, bygningstypologier, arkitektoniske motiver, samt materialeholdning og farvepalette.

Ny bebyggelse skal generelt fremstå med en arkitektur, der har kvalitet og skaber sammenhæng til den eksisterende bebyggelse i Sorø by. For at opnå et slægtskab til Sorø by, skal der arbejdes med en detaljegrad som i de ældre bygninger.  Vi har samlet eksempler på gode bygningsdetaljer fra Sorø by, som skal bruges som inspiration til at indarbejde gode detaljer i den nye bebyggelse. Dette for at skabe genkendelighed og en omhu for detaljeringsgraden i den nye bebyggelse, som bidrager til en oplevelse af byggeri med kvalitet. Vi kalder det ”Sorø-DNA”.

Se også særligt side 17-39 (bilag 1).

Åbning af Holbergsvej og bedre forhold for bløde trafikanter
Der gives med lokalplanen mulighed for, at Rådhusvej ændrer vejprofil og der etableres længdeparkering langs den østlige side af vejen. Der gives også mulighed for, at Holbergsvej ændrer vejprofil, forlænges fra Østervang til Fægangen og genåbnes for gennemkørende biltrafik. Samtidig etableres der længdeparkering langs den østlige side af Holbergsvej og cykelsti i den vestlige side. Forlængelsen af Holbergsvej skaber en ændring af vejstrukturen i området og har til hensigt at skabe en mere smidig trafikafvikling i og udenfor lokalplanområdet - og særligt med henblik på at aflaste Rådhusvej i morgentimerne når skolen åbner, så trafiksikkerheden for de bløde trafikanter og skolebørn fremmes. Muligheden for åbning af Holbergsvej sker på baggrund af beslutning i Økonomiudvalget på deres møde den 18. marts 2025 (punkt 782). Se mere side 19-22 (bilag 1).

For at skabe bedre forhold for de bløde trafikanter, skabes der, udover cykelsti på Holbergsvej, et sammenhængende stiforløb i lokalplanområdet (se side 20 og diagram side 22 i bilag 1). Blandt andet åbnes stiforbindelsen mellem Alléen til Rådhusvej og forlænges helt til byggefeltet, hvor der kan placeres et plejecenter ("Cirkuspladsen"). Det bidrager ligeledes til liv igennem området, da stiforbindelserne hægtes på den omkringliggende by via "koblingspunkter", så der skabes en naturlig sammenhæng (se side 21, diagram side 18 og kortbilag 2 i bilag 1).

Busholdeplads og "Kvartersplads"
Der har efter arkitektkonkurrencen været en proces, blandt andet med inddragelse af Movia, med optimering af busholdepladsen. På baggrund af beslutning i Økonomiudvalget på deres møde den 18. juni 2025 (punkt 848) er der i lokalplanen mulighed for at flytte den eksisterende busholdeplads fra Rådhusvej til Alléen/Vedelsgade. Det giver et område nord for Sorø Rådhus, som i lokalplanen udlægges til en offentlig ”Kvartersplads” og et byggefelt til boliger og offentlige formål. Der gives ligeledes mulighed for, at rådhusets facade mod Kvarterspladsen kan få en åbning. Se mere side 24-25 og side 37 (bilag 1).

Parkering
Med lokalplanen kan rådhusets parkeringsplads omdisponeres, hvilket skaber et større antal parkeringspladser end i dag. Det er, sammen med øget parkering på Rådhusvej og Holbergsvej, med til at løse den eksisterende parkeringsudfordring i området. Parkering til de nye funktioner i området, herunder plejecenter og boliger, skal primært ske på egen grund og efter nogle principper, som kan ses side 23-24 (bilag 1).   

Fredede og bevaringsværdige træer
De gamle allétræer på Fægangen er beskyttet af en tinglyst servitut (se side 47-50 i bilag 1), som opretholdes med lokalplanen. I lokalplanområdet er derudover en del træer, som udpeges som bevaringsværdige med lokalplanen. Det være sig både Lindealléen (træallé fra Fægangen til rådhuset) og træer på Fægangen mellem Rådhusvej og Alléen. Yderligere bliver flere træer udpeget som karaktergivende. Se mere side 34-36 (bilag 1). Træerne og træalléerne i lokalplanen udgør rygraden i lokalplanens struktur og er således bærende for placering af nye byggefelter.

Miljøscreening af planforslagene
I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), skal der i forbindelse med blandt andet lokalplanlægning gennemføres en miljøvurdering, hvis planen indbefatter særlige anlæg, eller en miljøscreening taler for det.

Der er derfor gennemført en screening af de miljøpåvirkninger, som lokalplanen og kommuneplantillæggets gennemførelse vil kunne medføre (bilag 2). Konklusionen er, at planforslagene ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet, hvorfor de ikke giver anledning til at gennemføre en egentlig miljøvurdering. Miljøscreeningen er sendt i høring hos berørte myndigheder. Der er ikke kommet indsigelser imod fagcentrets vurdering.

Udvalgets handlemuligheder
A: Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg godkendes og sendes i offentlig høring (indstillingspunkt 1 og 2).

B: Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg godkendes med enkelte rettelser af uvæsentlig karakter, og sendes i offentlig høring. Alt efter omfang af rettelser kan høringsperioden blive forsinket 1-2 uger. Det forventes ikke at forsinke den endelige vedtagelse af lokalplan og kommuneplantillæg.

C: Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg sendes tilbage til administrationen med væsentlige rettelser, for derefter at sendes i offentlig høring. Alt efter rettelsernes karakter vil høringsperioden blive forsinket forventeligt 2-4 uger. Det vil forsinke den endelige vedtagelse med én måned. Hvis Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg igen skal forelægges politisk inden udsendelse i offentlig høring, vil tidsplanen blive forsinket minimum 3 måneder.

D: Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg godkendes ikke. Lokalplanprocessen afbrydes og de eksisterende lokalplaner for området fortsætter med at være gældende. Der vil ikke kunne bygges et plejecenter m.v. i lokalplanområdet.