Projektet

Tegnestuen Blåkilde har på vegne af ejer ansøgt om byggetilladelse til at opføre tæt-lav boliger i form af to dobbelthuse på Strandvejen 57-61. Bygningerne placeres inde i terræn og har højder på ca. 6,4 meter målt fra eksisterende terræn. De to bygninger indeholder i alt fire boliger med fire integrerede carporte og udhuse i kælderetagen. Der gennemføres omfattende terrænregulering, idet der afgraves et stort areal foran bygningerne, som gør at kældrenes sydlige facader bliver næsten helt fritlagte, og den synlige facade bliver ca. 9 m høj målt fra det regulerede terræn (se bilag 2).

I forbindelse med projektet er der en række forhold der skal afklares, hvilket er normal sagsbehandlingsprocedure for denne type byggeprojekter. Afklaringen sker i forbindelse med myndighedsbehandlingen af projektet, og det er typisk emner som p-pladser, adgangsforhold, afstandsforhold, byggehøjder, friarealer m.m. der afklares. Den del af sagsbehandlingen er ikke tilendebragt endnu.

I sagen er der imidlertid opstået et spørgsmål om beregning af etageantal, der udfordrer den hidtidige praksis, som Udvalget for Teknik og Miljø tidligere har fastlagt for området. Dette bliver beskrevet mere indgående nedenfor.

Fagenheden Teknik og Miljø anmoder derfor om politisk stillingtagen til den konkrete sag og fremtidig praksis med hensyn til det tilladte etageantal i området.

Planforhold

Ejendommen ligger indenfor Kommuneplanramme HOB.B.9, som udlægger området til åben-lav boliger (enfamiliehuse).

Kommuneplanrammen tillader lokalplanlægning for boligbyggerier i 1½ etage og i særlige tilfælde op 2½ etager, når miljømæssige eller arkitektoniske kvaliteter eller den eksisterende bebyggelse i området ønskes fastholdt eller bevaret. Historisk er de 1½ etager i flere tilfælde fraveget op til 2 etager.

Der er ingen lokalplan for området.

Tidligere udvalgsbeslutning

Tilbage i 2020 behandlede Udvalget for Teknik og Miljø en sag om etageantal på Højdevej 13, der ligger indenfor samme kommuneplanramme som Strandvej 57-61. Dengang godkendte udvalget et byggeri i 2 etager, hvis der blev lavet ekstra foranstaltninger i forhold til at begrænse risikoen for indbliksgener mod naboer, og hvis byggeriet overholdt byggeretten i bygningsreglementet.

På baggrund af udvalgsbeslutningen har man indtil nu tilladt boliger i 2 fulde etager, såfremt byggeriet overholder en række kriterier, som er en kombination af bygningsreglementets bestemmelser for byggeretten og en politisk beslutning, der blev taget i 2021 i forbindelse med behandlingen af byggesagen Højdevej 13.

Disse kriterier og relevante punkter fra byggeretten er:

Byggeretten: 

• Etageantallet må ingen steder overstige 2 etager.
• Bygningshøjden som måles fra eksisterende terræn, må ikke overstige 8,5 m.
• Afstandskrav til skel mod nabo og sti skal overholdes.
• Det skråhøjdegrænseplan skal overholdes (dvs. at højden ikke må overstige 1,4 x afstanden til skel).
• Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 % (efter beregningsreglerne i BR18).

Udvalget for Teknik og Miljøs kriterier:

• Byggeriet må ikke medføre væsentlige indbliksgener for naboerne på deres primære opholdsarealer inde og ude.
• Evt. terrasser/altaner/udendørs opholdsarealer skal udføres med uigennemsigtig afskærmning. Ud fra en konkret vurdering kan der stilles krav om afskærmninger i op til 1,5 meters højde.
• Panoramavinduer i stue/opholdsrum og lignende rum må ikke medføre indbliksgener for naboerne, herunder deres udendørs opholdsarealer. Ud fra en konkret vurdering kan der stilles krav om afskærmning af den nederste del af vinduerne.

Indtil for nylig har fagenheden vurderet lignende bebyggelser til at være 2 etager vurderet ud fra bygningsreglementets beregningsregler.

Vurdering af etageantal

I forbindelse med den konkrete sag på Strandvej 57-61 er fagenheden blevet opmærksom på, at når der fritlægges en vis del af kælderen, skal kælderen beregnes som etage. Herunder ses et uddrag af Håndbogen for bygningsmyndigheders definition af etager:

"Hvis den kunstige frilæggelse er af større omfang, må kælderen anses for at være en etage i forhold til områdebestemmelserne.

..Det er almindelig praksis, at en kælder, der bliver frilagt på grund af et terrænspring, ikke medregnes som etage. Det er dog en absolut forudsætning, at frilæggelse ikke er kunstigt fremkaldt, og at fornuftig adgang til vej, gør en sådan bygningsudformning naturlig." (se bilag 2).

I den konkrete sag er kælderen kunstigt fritlagt, og fagenheden vurderer derfor, at byggeriet er i 3 etager og således i strid med byggeretten. Dermed er byggeriet principielt i strid med den administrationspraksis, som udvalget tidligere har fastlagt for fravigelse af 1½ etage, som er fastsat i kommuneplanrammerne.

Derfor skal udvalget tage stilling til, om der fremadrettet skal gives tilladelse til byggeri, der vurderes at være i 3 etager, fordi kælderen frilægges i et omfang, hvor den skal regnes med som en etage, og byggeretten dermed ikke overholdes.

Fagenhedens kommentarer

Bebyggelsen i området er karakteriseret ved enfamiliehuse fra 1½ til 3 etager, hvor fagenheden efter tidligere praksis vurderede at den var i 1½ til 2 etager. De fleste boliger er opført med saddeltage, dog ses flere nyere boliger med flade tage.

I området ses flere 3 etagers boliger, hvor der er foretaget kunstige fritlægninger af kælder i stil med det ansøgte. Her har fagenheden ved tilladelsestidspunktet vurderet dem som 2 etager ud fra beregningsreglerne i bygningsreglementet, men med udgangspunkt i ovenstående vil bygningerne fremadrettet blive vurderet som 3 etager. På Strandvejen 57-61 er der således ikke tale om et byggeri, der er større eller højere end det hidtil tilladte, men udelukkende at fagenheden er blevet opmærksom på, at byggeriet i henhold til bygningsreglementet teknisk set er i 3 etager.

Hvis Udvalget for Teknik og Miljø er positivt indstillet for at tillade byggeri i 3 etager efter de nævnte kriterier, vil byggeriet ikke overholde byggeretten. Det betyder, at sagen skal sendes i partshøring som grundlag for at foretage en helhedsvurdering af projektet.

Fagenhedens anbefaling

Fagenheden kan i det ansøgte tilfælde anbefale at fravige kommuneplanrammens anvendelsesbestemmelser og tillade tæt-lav boliger i form af to dobbelthuse. Byggeriet afviger fysisk ikke fra den hidtidige administrationspraksis, hvor vurderingen af etageantallet af lignende byggeri tidligere har været 2 etager.

Samtidig anbefaler fagenheden, at administrationspraksis i området ændres i overensstemmelse hermed, men at de øvrige kriterier, som Udvalget for Teknik og Miljø tidligere har fastsat, fastholdes.

Det skal bemærkes, at der i alle tilfælde skal ske en konkret vurdering af det enkelte projekt, og at administrationspraksis udelukkende er retningslinjer for den konkrete vurdering.