Som en betingelse for at Landsbyggefonden kan indgå i den nedenfor skitserede løsning, er det en forudsætning, at Fredericia Kommune bidrager med 100.000 kr. i 1/5-delsordningen af den samlede finansiering på 500.000 kr.

Boligforeningen Boli.nu har anmodet Fredericia Kommune om at tiltræde 1/5-ordningen, svarende til et rente- og afdragsfrit lån på 100.000 kr. i forbindelse med kapitaltilførslen til afdeling 27, Udsigten beliggende i Skærbæk. Kapitaltilførslen på 500.000 kr. skal dække en andel af det opsamlede underskud på 6.710.000 kr. i afdelingen, udover den særlige driftsstøtte, der vil blive ydet af Landsbyggefonden som et driftslån på 1.400.000 kr. pr. år i 8 år fremadrettet. Fonden forudsætter, at boligorganisationens eget bidrag udgør minimum 700.000 kr. årligt af det samlede beløb, ligesom boligorganisationen fra og med det 9. år skal overtage den fulde driftsstøtte, samt påbegynde tilbagebetalingen.

Økonomiske foranstaltninger (kapitaltilførsel)

Kapitaltilførsel på de anmodede 500.000 kr. ydes normalvis med

• 1/5 (tilskud) fra boligorganisationen svarende til 100.000 kr.
• 1/5 (lån) fra kommunen svarende til 100.000 kr.
• 1/5 (lån) fra realkreditinstituttet svarende til 100.000 kr.
• 2/5 (1/5 lån, 1/5 tilskud) fra LBF svarende til 200.000 kr.

Realkredit Danmark har som det finansierende institut meddelt, at de ikke ønsker at tiltræde ordningen, hvorfor boligorganisationen Boli.nu har godkendt at påtage sig forpligtelsen for 2/5 af ordningens finansiering.

Anmodningen om kapitaltilførsel udspringer af, at Landsbyggefonden (LBF) kan yde støtte efter almenboliglovens § 92, når det drejer sig om afdelinger med væsentlige økonomiske problemer, der er til fare for afdelingens videreførelse. På samme vis og under samme betingelser kan byrådet/kommunalbestyrelsen yde lån til almene boligafdelinger i kommunen jf. almenboliglovens § 97. Det er LBFs vurdering, at afd. 27, Udsigten Skærbæk, er omfattet af definitionen af væsentlige økonomiske problemer, som skyldes de store underskud ved tomgang.

Udlejningen har i længere tid været en udfordring i afdeling 27, Udsigten, beliggende i Skærbæk. På denne baggrund har Boli.nu i samarbejde med Landsbyggefonden indgået et samarbejde omkring afdelingens udlejningsvanskeligheder, hvor afdelingen har et årligt tab på ca. 1.500.000 kr., ligesom afdelingen allerede i 2022 havde et akkumuleret tab ved lejeledighed på ca. 7.000.000 kr.

Afdeling 27 er bygget som etagebyggeri med 60 etageboliger i Skærbæk. Området har fået en relativ stor tilvækst af private udlejningsejendomme omkring afdelingen, hvilket har udfordret boligorganisationens evne til at have afdelingen fuldt udlejet. De private udlejere i området udbyder lejeboliger med tæt/lav bebyggelse, hvilket boligforeningen vurderer som værende mere attraktive end deres eget etagebyggeri.

Som følge af afdelingens underskud og Landsbyggefondens særlige driftsstøtte på 1.400.000 kr. pr. år anmodes byrådet endvidere om godkendelse til i henhold til bekendtgørelse om drift af almene boliger § 43 at lade Boli.nu, afdeling 27, selv dække huslejetabet i afdelingen i stedet for, at dette dækkes via dispositionsfonden. Godkendelsen skal være tidsbegrænset til en 8-årig periode svarende til samme periode, hvor Landsbyggefonden yder afdelingen driftslån.

Eftersom Landsbyggefonden medvirker i kapitaltilførslen, udsteder denne pantebrevet, som også omfatter kommunens andel, hvilket bevirker, at kommunen modtager en opkrævning for sin andel, som afregnes med Landsbyggefonden.

Fællessekretariatet har på baggrund af udviklingen i afdelingen ikke haft anledning til at finde alternative løsninger end det, der herved er forelagt af Boli.nu i samarbejde med Landsbyggefonden. Det er således forvaltningens vurdering, at den bedste løsning på nuværende tidspunkt er at indgå i Landsbyggefondens mellemkomst for at finde en egnet og bæredygtig løsning til afdelingen.

Landsbyggefonden har givet tilsagn om sit engagement i afdelingen, ligesom fonden deltager i ordningen omkring kapitaltilførslen med sin andel på 200.000 kr.

Forvaltningens vurdering er, at der er tale om væsentlige udlejningsvanskeligheder, som truer afdelingens videreførelse, hvilket nødvendiggør en kapitaltilførsel. Der er endvidere hjemmel til, at kommunen kan stille rente- og afdragsfrie lån og derved tiltræde den fremlagte ordning jf. almenboligloven § 92, stk. 1 og 3, jf. § 97. Ikke desto mindre er det væsentligt for kommunen at have et særligt øje på afdelingens lejeudvikling i den nærmeste fremtid.

Boli.nu har ligeledes ansøgt om dispensation for, at dispositionsfonden jf. almenboligloven § 20, stk. 2, 1. pkt., og driftsbekendtgørelsen § 43, stk. 1, 1. pkt., skal dække lejetabet i perioden på 8 år fremadrettet, imens afdelingen får særlig driftsstøtte af Landsbyggefonden. Kommunen kan i særlige tilfælde godkende, at lejetabet dækkes af afdelingen jf. almenboligloven § 20, stk. 2, 3. pkt., hvis boligorganisationens økonomiske situation gør dette nødvendigt. I henhold til driftsbekendtgørelsen § 43, stk. 1, 8. pkt., kan kommunen give en sådan dispensation såfremt dispositionsfondens disponible saldo herved kommer under 2/3 af 6.602 kr./lejemålsenhed (satsen pr. 2024), eller særlige forhold i øvrigt taler herfor. Boli.nu har i alt 1.846 lejemål i Fredericia Kommune, hvorfor den disponible saldo skal under 8.124.861 kr., for at betingelsen er opfyldt.

Såfremt den disponible del af dispositionsfonden skal afholde lejetabet i afdeling 27, er det fællessekretariatets vurdering, at kontoen vil være udtømt for midler hvorfor denne ikke vil kunne agere stødpude for boligorganisationen i fremtiden. Kriterierne for, at lejetabet skal dækkes af afdelingen, er således opfyldte.