Beslutningssag: Anmodning om godkendelse af skema A, afd. 501, Kongsgården, Boligkontoret

Fredericia Kommune har modtaget en ansøgning om godkendelse af renoveringsprojekt, skema A, vedrørende Boligkontoret Fredericia, afdeling 501, Kongsgården.

Det er boligorganisationens vision, at den fysiske helhedsplan skal være med til at realisere, at boligområdet skal fremtidssikres ved bl.a. at stå i stærkere konkurrence med tilsvarende boligområder i Fredericia, ligesom Boligkontoret har konstateret behov for fremtidssikringen.

Der er tale om et stort renoveringsprojekt af 148 familieboliger og 3 erhvervslokaler, der skal løse tekniske problemer, forbedre badeværelser, opdatere installationer, etablere nyt vaskeri og genskabe to boliger i Kongensgade – samtidig med at huslejen holdes stabil.

Der er generelle udfordringer i afdelingen, som manglende vådrumssikring på badeværelser, utilstrækkelig ventilation, forældede køkkener, el- og vandinstallationer samt brug af utidssvarende gas- og afløbsinstallationer. Derudover opleves utilfredshed blandt beboerne, hvorfor der er behov for større renovering der vil give tryghed og glade lejere i en lang periode fremadrettet.

Andelen af det støttede lån i henhold til skema A udgør 127.976.000 kr. Den resterende del af den samlede anskaffelsessum på 217.269.000  kr., svarende til 89.293.000 kr., finansieres med ustøttede lån og indgår dermed i den samlede finansieringsplan for afdelingen.

Finansieringsmodellen vil have en påvirkning på huslejen pr. kvadratmeter, der forinden renoveringen udgør 802 kr. pr. år, mens den efter projektets gennemførelse vil være på 957 kr. Stigningen udgør på denne bagrund 155 kr. pr. kvm. årligt, svarende til en procentmæssig stigning på 19%. Afdelingsmødet har godkendt helhedsplanen samt lejeforhøjelsen. 

Afdeling 501, Kongsgården set fra luften: 

Boligkontoret anmoder om 100% kommunal regaranti for de støttede lån svarende til 127.976.000 kr. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi. Landsbyggefonden garanterer 50% af kommunens regaranti.

Herudover anmoder Boligkontoret om kommunens garanti på 53,08% for de ustøttede lån der udgør 89.293.000 kr.

Økonomi- og Erhvervsudvalget er blevet orienteret om dette projekt i forbindelse med Økonomi- og Erhvervsudvalgsmødet af den 16. juni 2025. 

Der ansøges om godkendelse af en samlet anskaffelsessum for det støttede lån på kr. 217.269.000 kr. med 100% kommunal regaranti for 127.976.000 kr. heraf. Landsbyggefonden har godkendt at påtage sig 50% af regarantien.

Der ansøges endvidere om kommunal garanti på 53,08% for de ustøttede arbejder på 89.893.000 kr. i et 30-årigt fastforrentet lån til Nykredit Realkredit A/S. Garantien for de ustøttede lån gives der ingen regaranti på fra Landsbyggefonden.

Garantistillelser påvirker ikke kommunens låneramme, jf. § 3, stk. 2, i bekendtgørelsen om kommunens låntagning og meddelelse af garantier m.v.

Det vurderes, at ansøgningen omfatter godkendelse samt kommunal garantistillelse for det støttede lån efter reglerne i almenboligloven § 91. Det følger endvidere af almenboligloven § 91, stk. 14, at det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens garanti efter stk. 13, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtigelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. Landsbyggefondens forpligtelse efter 1. pkt. er dog begrænset til indestående i landsdispositionsfonden.

Det er Fællessekretariatets vurdering, at der kan stilles 100% kommunal regaranti for de støttede arbejder.

Ansøgningen indeholder også godkendelse af, at kommunen stiller kommunegaranti for de ustøttede lån. Der er ikke i almenboligloven hjemmel til, at kommunen yder garanti for så vidt, angår ustøttede lån til ordinære renoveringsarbejder. De ustøttede lån kan dog finansieres jf. almenboliglovens § 98, under forudsætningen af at renoveringsarbejdet har karakter af definitionen ”ekstraordinære renoveringsarbejder”. Begrebet ekstraordinære renoveringsarbejder er ikke fastlagt i lovens forarbejder eller i vejledningen om drift af almene boliger. Socialministeriet har til gengæld i en vejledende udtalelse i maj 2010 udtalt, at det er almindeligt antaget, at det er kommunerne, der beslutter, hvilke arbejder der kan betragtes om ekstraordinære renoveringsarbejder, og at der er et vist rum for fortolkning.

Det er derfor kommunen, der beslutter, hvilke arbejder der kan betragtes som ekstraordinære renoveringsarbejder. Det bemærkes dog, at renoveringsarbejder i alle tilfælde vil være ekstraordinære, hvis de henlagte midler ikke er tilstrækkelige til at dække formålet. 

På baggrund af ovenstående betragtninger, er det Fællessekretariatets vurdering, at det nødvendige renoveringsarbejde, er at betragte som ekstraordinære arbejder. Det er Fællessekretariatets vurdering, at der kan stilles kommunal 53,08% garanti jf. almenboliglovens § 98.

Garantier stillet efter §§ 91 og 98 påvirker ikke kommunens låneramme. 

Renoveringen vil medføre en huslejestigning fra 802 kr. pr. kvadratmeter pr. år til 957 kr., svarende til en stigning på  155 kr. pr. kvm. årligt eller 19%. Dette afspejler en omfattende forbedring og en stor renovering, hvorfor huslejestigningen er sagligt begrundet og godkendt af afdelingsbestyrelsen.