Baggrund

Forslag til lokalplan nr. 11-1095 og kommuneplantillæg nr. 8 omfatter et område beliggende i Anderup i det nordlige Odense.

Lokalplanen og kommuneplantillægget er udarbejdet for at muliggøre etablering af et plejehjem og tæt-lav boligbebyggelse for plejekrævende ældre med tæt tilknytning til plejehjemmet (almene ældreboliger med kommunal anvisningspligt) samt almindelig tæt-lav boligbebyggelse, der kan etableres med fokus på seniorer/ældre, som kan have behov for pleje.

Baggrunden for lokalplanen er, at der i Odense Kommune er behov for flere plejehjem, og Odense Kommune har undersøgt kommunen for egnede arealer til nye plejehjem, hvor arealet ved Anderupvej blev fundet egnet.

By- og Kulturforvaltningen besluttede den 10. april 2024 at igangsætte planlægningen for et plejehjem og boliger med gennemførelse af en offentlig indkaldelse af idéer og forslag til ændringer af Kommuneplan 2020-2032. Anvendelsesændringen af området blev efterfølgende i forbindelse med kommuneplanrevisionen indarbejdet i Kommuneplan 2024-2036, hvor området blev udlagt til byvækstområde med boligudbygning i første prioritet, og de indkomne høringssvar blev behandlet i forbindelse med vedtagelsen af kommuneplanen. Høringssvarene gav ikke anledning til ændringer til kommuneplanen.

Efterfølgende er der i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 2024-2036, der øger bebyggelsesprocenten og andelen af bebyggelse, der kan planlægges til boligformål indenfor planområdet.

Planområdet

Planområdet omfatter et område på cirka 6,9 hektar beliggende med Otterupvej i vest og Anderupvej i syd. Imellem Otterupvej og planområdet er der et langsgående plantebælte med flere større træer, herunder egetræer. Mod nord er der hestefolde og dyrkede marker. Mod øst er der dyrkede marker, væksthusgartnerier og fritliggende boliger på store grunde. På modsatte side af Otterupvej er der tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse og en dagligvarebutik. På den anden side af Anderupvej er der tæt-lav boligbebyggelse. Vejadgang til området er fra Anderupvej.

Planområdet bliver i dag anvendt til rideskole og ligger i landzone. Indenfor området er der græsningsarealer for heste, ridefaciliteter i form af ridebane og lignende, og bygninger i form af ridehus, staldbygninger, lade, skure og lignende mindre bygninger. I områdets sydlige del ved indkørslen fra Anderupvej ligger der en beboelsesbygning i 1½ etage med tilhørende have.

Planområdet er præget af et skrånende terræn, der i den øverste del i nord giver udsigt ud over nærområdets drivhuse i øst og Fjernvarme Fyns fjernvarmeanlæg med dets høje skorstene på den anden side af kanalen cirka to km sydøst for planområdet. Mod vest er området præget af udsigt til træbeplantninger langs Otterupvej, og mod syd af tæt træbeplantning mod Anderupvej. Nordøst i området er spor fra en tidligere råstofgrav i form af en markant fordybning i terrænet med flere store træer og tæt bevoksning.

Planområdet er afgrænset med rødt.

Forslag til lokalplan

Med lokalplanens vedtagelse overgår området fra landzone til byzone.

Forslag til lokalplan nr. 11-1095 giver mulighed for etablering af et plejehjem på 6.500 m² bruttoetageareal og etablering af cirka 100 boliger som tæt-lav boligbebyggelse fordelt på to områder, hvoraf 52 af tæt-lav-boligerne i lokalplanens ene delområde kan etableres med en sammenhængende lukket forbindelsesgang. Eksisterende bebyggelse nedrives.

Området er disponeret sådan, at tre forskellige delområder for henholdsvis plejehjem og for tæt-lav bebyggelse ligger ud til et større fælles fri- og opholdsareal for bebyggelsen, således hvert delområde har adgang til en grøn rekreativ forbindelse igennem planområdet.

Områdets fremtidige disponering tager afsæt i eksisterende landskabskarakterer ved at bibeholde eksisterende terrænforhold i videst muligt omfang og bevare karaktergivende beplantninger.

Ny bebyggelse

Lokalplanen giver mulighed for ny bebyggelse i én etage med maksimal højde på 8,5 m.

Bebyggelsen inden for det enkelte delområde skal udformes som en samlet bebyggelse med gennemgående træk i udtryk og materialer, så der skabes en arkitektonisk helhedsvirkning. Samtidig skal der være en variation i bebyggelsen med arkitektoniske elementer som ophold, fremspring, tilbagetrukne partier i facader eller varierende højder. Bygninger indenfor hvert delområde skal udformes med ens tage i form af samme tagform, taghældning og tagmateriale.

Lokalplanen stiller krav til, at bygninger skal opføres med facader i umalet eller malet træ eller tegl. Tage må udføres med mat tegl, betontagsten, skifer, metal, græs eller sedum.

Boliger må ikke være ensidigt belyste og skal have vinduer til minimum to verdenshjørner. For ældreboliger, der etableres med en sammenhængende lukket forbindelsesgang i glas mellem bygningerne, må dette dog ske ved etablering af vindue i den ene side af boligen mod forbindelsesgangen og minimum ét vindue mod omgivelser orienteret enten mod syd eller vest. For plejehjemsboliger gælder, at dette kan ske ved etablering af karnap med minimum 60 cm brede ruder i siderne.

Veje, stier og parkering

Vejadgang skal ske fra Anderupvej, og trafik indenfor området skal håndteres via en nyanlagt vej igennem området.

Fra den interne vej igennem området sikres der adgang til de enkelte delområder. Bestemmelser om beplantning i tilknytning til vejene skal sikre, at der skabes et grønt udtryk langs vejene.

Bilparkering etableres i form af et parkeringsareal ved plejehjemmet, parkeringsbåse langs vejen igennem området og for det ene delområde med tæt-lav boliger også på egen grund. Cykelparkering etableres på egen grund og som fælles cykelparkering ved plejehjemmet og ved ældreboligerne i det ene delområde.

For ældreboliger beliggende i det ene delområde stilles der kun krav om en parkeringsplads pr. bolig i stedet for normen i Odense Kommunes sektorplan for parkering på 1,5 plads pr. bolig. Det reducerede parkeringskrav begrundes i, at der er tale om en anvendelse til ældreboliger i tilknytning til plejehjemmet, hvor bilejerskabet vurderes at være begrænset.

Inden for lokalplanområdet skal der etableres stier i form af rekreative grusstier og trampestier i slået græs eller grus, som sikrer forbindelser på tværs af området og igennem områdets grønne arealer.

Vejadgang til området skal ske fra ny vejtilslutning placeret øst for eksisterende vejadgang fra Anderupvej. Hvor der etableres en ny vejtilslutning til lokalplanområdet, skal der ske en udvidelse af Anderupvej. I lokalplanen sikres det, at der ikke etableres bebyggelse og anlæg, som forhindrer den fremtidige udvidelse af Anderupvej.

Opholds- og friarealer og beplantning

Lokalplanen har til formål at sikre, at områdets eksisterende landskabsværdier og grønne kvaliteter fastholdes med bestemmelser om beplantning og etablering af grønne fri- og opholdsarealer.

Lokalplanen skal sikre områdets fremtidige biofaktor og indeholder bestemmelser om, hvor og hvor meget beplantning, der som minimum skal etableres på opholds- og friarealer. Etablering af beplantning og bevaring af eksisterende beplantning skal skabe grønne rammer i og omkring området.

Der skal etableres grønne nære opholdsarealer i form af private haver og kantzoner i direkte tilknytning til den enkelte bolig. Et større fælles fri- og opholdsareal placeres, så flest muligt får nem adgang til det. Stier i form af grusstier og trampestier skal skabe forbindelse igennem fri- og opholdsarealer og sikre adgang på tværs af bebyggelserne. Græsbeplantede render til regnvand skal tilføje et rekreativt grønt/blåt element i området.

Lokalplanen udpeger karakterfulde træer og beplantning, som skal bevares. For at sikre oplevelsen af en grøn ankomst til lokalplanområdet og den fortsatte oplevelse af det grønne træbevoksede hjørne ved krydset Otterup/Anderup, skal der i lokalplanområdets sydlige del bevares træer og etableres ny beplantning, som i størrelse og omfang sikrer dette.

Som afskærmning for vejtrafikstøj skal der etableres støjvold i områdets vestlige afgrænsning. Støjvolden etableres med en højde på 5 m over eksisterende terræn og skal etableres med beplantning i form af græsser, stauder, buske og træer.

Vandhåndtering

Lokalplanen har til formål at sikre areal til håndtering af overfladevand ved nedsivning og sikre bebyggelse mod oversvømmelse med udformning og placering af anlæg til håndtering af hverdagsregn og ekstremregn.

Faskiner og ekstremregnslavninger skal etableres indenfor områdets fælles fri- og opholdsarealer.

Afledning af regnvand til faskiner skal primært ske på overfladen i græsbeklædte vandrender og regnbede. Render og regnbede kan etableres med trædesten eller andre rekreative elementer, der naturligt kan indgå i sammenhæng med vandhåndtering.

Lavninger til håndtering af ekstremregn skal udformes let skrånende og skal integreres som naturlige elementer i friarealerne, så de får en landskabelig karakter, og skal indpasses som en naturlig del af de grønne rekreative friarealer.

Da der indenfor området er kortlagt forurening, skal der forud for etablering af nedsivningsanlæg i lokalplanområdet redegøres for, at den øgede lokale nedsivning ikke medfører mobilisering af forurening, der kan udgøre en risiko for grundvandet. Dette kan betyde, at der skal udføres forureningsundersøgelser og eventuel oprensning. Tilladelse til nedsivning er en forudsætning for lokalplanens virkeliggørelse.

Forslag til kommuneplantillæg

Lokalplanområdet er i kommuneplanen beliggende inden for ramme 27.B.11, der fastlægger anvendelsen af området til boligområde. Rammen giver mulighed for anvendelserne tæt-lav boligbebyggelse, dag- og døgninstitutioner, hvorunder hører plejehjem.

Den ønskede bebyggelse i området er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, hvad angår bebyggelsesprocent og andelen af bebyggelse, der kan planlægges til boligformål.

Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg sideløbende med lokalplanen, der ændrer den maksimale bebyggelsesprocent fra 20 til 22 for området som helhed, og fra 40 til 50 for tæt-lav boligbebyggelse indenfor den enkelte storparcel. Bebyggelsesprocent for dag- og døgninstitutioner udgår. Den muliggjorte bebyggelse inden for området, der kan planlægges til boligformål, ændres fra 50 % til 57 %. Den resterende del kan planlægges til institutionsformål.

Forvaltningens vurdering af planforslagene

Forvaltningen vurderer, at der med lokalplanens bestemmelser om krav til bevaring af eksisterende beplantning og etablering af ny beplantning, krav til bygningshøjder og bestemmelser om maksimal terrænregulering sikres en landskabelig indpasning af den nye bebyggelse. Herudover sikres der en grøn oplevelse af planområdet med bestemmelser om etablering af gennemgående og private fri- og opholdsarealer, stiforbindelser og træbeplantning langs veje.

Forvaltningen vurderer, at etablering af bebyggelse indenfor planområdet og fældning af træer ved tidligere råstofgrav i nordøst vil påvirke den visuelle oplevelse af landskabet fra de nærmeste omgivelser i øst og sydøst, men dog i begrænset omfang.

Forvaltningen vurderer ligeledes, at etablering af en støjvold langs planområdets afgrænsning mod Otterupvej i begrænset omfang vil påvirke den visuelle oplevelse fra Otterupvej set fra nordvest, ligesom en støjvold delvist vil påvirke oplevelsen af Anderupvej/Otterupvej som et grønt træbeplantet hjørne, der hvor træer i nærhed af hjørnet vil skulle fældes for at give plads til støjvolden.

Lokalplanen sikrer dog med bestemmelser om bevaring af beplantning og etablering af ny beplantning, at området set fra krydset Anderupvej og Otterupvej opleves grønt, og således der visuelt skærmes for indkig til støjvolden fra de omkringliggende veje.

Anlæg i offentlig vej

Der er i forbindelse med lokalplanlægningen udarbejdet et skitseprojekt for en ny vejtilslutning ved Anderupvej. Hvor vejtilslutningen etableres, skal der ske en udvidelse af Anderupvej med svingbane ind til området og etablering af cykelsti og fortov i den nordlige side af vejen frem til Otterupvej.

Alle forhold omkring ny overkørsel og nyt anlæg på offentlig vej håndteres i forbindelse med myndighedsbehandlingen af det senere projekt i forbindelse med realiseringen af lokalplanen.

Skovbyggelinje

Dele af lokalplanområdet ligger, jævnfør naturbeskyttelseslovens § 17, indenfor skovbyggelinje fra fredskov beliggende sydvest for planområdet på modsatte side af krydset Otterupvej/Anderupvej. Det betyder, at der ikke uden dispensation kan opføres ny bebyggelse inden for skovbyggelinjen, medmindre der er grundlag for at reducere skovbyggelinjen. Skovbyggelinjen vil blive søgt reduceret i forbindelse med fremlæggelse af lokalplanforslaget.

Kystnærhedszone

Planområdet ligger inden for kystnærhedszonen i en afstand af cirka 2,7 km fra Odense Fjord. Påvirkning af kystnærhedszonen i forbindelse med planen vurderes som ubetydelig, da bebyggelse indenfor området vil være af lav bygningshøjde, og planområdet ligger i direkte relation til eksisterende bebyggelse mod både nord, syd, øst og vest. Således vurderes planlægningen ikke at medføre en visuel påvirkning af kystlandskabet, og adgangen til kysten og kystnære landskabelige værdier vurderes ikke at forringes.

Tillæg til spildevandsplanen

Virkeliggørelse af lokalplanen forudsætter vedtagelse af et tillæg til Odense Kommunes spildevandsplan, som beskriver den fremtidige regn- og spildevandshåndtering i området. Forslag til tillæg til spildevandsplanen vil blive forelagt Klima- og Miljøudvalget som selvstændig sag på en senere dagsorden.

Miljøvurdering

By- og Kulturforvaltningen har vurderet, at planforslagene skal miljøvurderes efter miljøvurderingslovens afsnit II, idet der i medfør af § 8 er tale om planlægning for anlægsarbejder i byzone og anlæg til opstuvning af vand, jævnfør lovbekendtgørelsens bilag 2.

Konkret vurderer forvaltningen, at det har været nødvendigt at belyse følgende områder nærmere:

• Natur; biologisk mangfoldighed samt flora og fauna
• Vand og klimatiske faktorer; grundvand, overfladevand og ekstrem nedbør
• Jord; jordbund
• Landskab; landskabsinteresser og visuelle forhold
• Befolkning (levevilkår); trafikafvikling

Der er derfor udarbejdet en miljørapport i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af aktuelle projekter (VVM), hvor ovenstående punkter er vurderet.

Miljørapporten viser, at der kan være en miljøpåvirkning som følge af den ændrede planlægning, da etableringen af plejehjem og boliger i området vil påvirke landskabet delvist, der etableres ny vejadgang til området, og der etableres anlæg til nedsivning af regnvand, men at påvirkningerne i tilstrækkeligt omfang reguleres gennem lokalplanen, kommunens tilladelsesprocedurer og den relevante myndighedsbehandling.

Planlægningen giver mulighed for nedrivning af eksisterende bebyggelse og fældning af enkelte større træer, som kan tjene som yngle- og/eller rastested for flagermus.

Idet planlægningen sikrer opretholdelse af levesteder og fourageringsområder for flagermus med bestemmelser om bevaring af træer, etablering af ny beplantning og begrænsning af belysning ved store træer, og idet der ved nedrivning af eksisterende bebyggelse og fældning af træer med hulheder skal foretages afværgende foranstaltninger i form af udslusning af flagermus og etablering af erstatningslevesteder i området, vurderes det, at naturinteresserne ikke påvirkes væsentligt med planlægningen.

Bestemmelser sikres gennem lokalplanlægningen og byggesagsbehandlingen. Afværgeforanstaltninger i forhold til flagermus reguleres via naturbeskyttelsesloven.

Planlægningen vurderes således ikke at medføre en væsentlig påvirkning af miljøet.

Lovgrundlag

• Forslag til lokalplanen er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.
• Forslag til kommuneplantillægget er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 4.
• Miljøvurdering er gennemført i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget kan:

• Vælge at fremlægge planforslagene i offentlig høring i minimum otte uger (forvaltningens indstilling).
• Vælge at komme med ændringer til planforslagene, som kan indarbejdes af forvaltningen, hvorefter planforslagene sendes i høring. Alternativt kan planforslagene med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen. Dette vil dog forsinke tidsplanen for endelig vedtagelse af planerne.
• Vælge ikke at vedtage planforslagene til offentliggørelse, hvorved der ikke kan etableres plejehjem og boliger på arealerne ved Anderupvej.

Den videre proces