Helhedsplanens formål 

En fysisk helhedsplan er et vigtigt redskab i den almene boligsektors arbejde med at sikre tidssvarende og bæredygtige boliger for alle. Gennem støtte fra Landsbyggefonden - en fond oprettet ved lov og finansieret af lejernes fælles bidrag - bliver det muligt at gennemføre omfattende renoveringer, der både forbedrer boligens kvalitet og styrker det lokale fællesskab.

Det er en grundlæggende forudsætning, at helhedsplanen udarbejdes i tæt samarbejde mellem boligorganisation, kommune og beboerne. Denne demokratiske forankring sikrer, at de fysiske forbedringer afspejler lokale behov og ønsker. Landsbyggefonden prioriterer hvert år støtte til de projekter, der bedst lever op til lovgivningens krav og samfundets ambitioner om bæredygtighed, social balance og langsigtet udvikling i boligområderne.

Boligafdelingen Bolbroparken, afdeling 5

Bolbroparken er en almen boligafdeling beliggende i Bolbro, Odense V med adresser på Rolf Krakes Vej 8-20, Højemarksvej 20-32, Julemindevej 1-7 og 2-18 samt Krakas Vænge 2-60. Afdelingen består af to byggeafsnit:

• Byggeafsnit 1, rød: 162 boliger fra 1962, som er omfattet af en fysisk helhedsplan.
• Byggeafsnit 2, blå: 45 nyere boliger fra 2020, som ikke indgår i helhedsplanen. 

Afdelingen rummer desuden butikslokaler, fælleshus og driftslokaler (tidligere varmecentral).

Udfordringer og behov

Byggeafsnit 1 er præget af alvorlige byggetekniske svigt og nedslidning, som truer både beboernes trivsel og bygningernes levetid. Der er behov for omfattende renovering, herunder:

• Udskiftning af tag, vinduer, døre og installationer.
• Reparation af fundamenter, facader og kloak.
• Etablering af ventilation og afhjælpning af skimmelproblemer.
• Modernisering af køkkener og badeværelser.

Størrelsen og boligtypen efter helhedsplanen gennemførelse står uændrede.

Sociale og funktionelle forbedringer

Helhedsplanen skal ikke kun sikre byggetekniske opgradering, men også understøtte en mere inkluderende og tryg beboersammensætning. Derfor foreslås:

• Udearealer tilpasses forskellige beboergrupper med fokus på ophold, leg og tryghedsskabende elementer.

Politisk målsætning

• Sikre investering i den fysiske helhedsplan for Bolbroparken, afdeling 5.
• Fremme social bæredygtighed og tilgængelighed i boligområdet.
• Styrke lokal sammenhængskraft gennem forbedrede fællesfaciliteter og trygge udearealer.
• Bidrage til Odenses mål om grøn omstilling og energirenovering i den almene sektor.

Helhedsplanen omfang og finansiering

Den fysiske helhedsplan for Bolbroparken, indebærer omfattende renoveringsarbejder. Der foreligger aktuelt en finansieringsskitse, hvis samlede anlægsbudget til at være 313,7 mio. kr. inkl. moms.

Finansiering:

Fondens pulje for 2025 kan ikke overføres til næste år. Dette betyder i praksis, at de tildelte midler vil gå tabt for boligorganisationen, hvis der ikke opnås politisk godkendelse af skema A inden årets udgang. Landsbyggefonden har endnu ikke kendskab til indholdet af det kommende boligforlig. Det er derfor usikkert, hvilke støttemuligheder der vil være til rådighed fremadrettet.

• Landsbyggefonden har givet tilsagn om støtte til de støttede arbejder med 126,9 mio. kr.
• Ustøttede arbejder udgør 186,8 mio. kr.
• Der ydes tilskud fra egen trækningsret - en økonomisk ramme tildelt af Landsbyggefonden (5 mio. kr.) og henlæggelsesmidler (2 mio. kr.), i alt 7 mio. kr.

Det samlede lånebehov udgør herefter 306,7 mio. kr., fordelt på:

• Støttede lån: 126,9 mio. kr.
• Ustøttede lån: 179,8 mio. kr.

Kommunal garanti ydes med 100 % for de støttede lån. Garanti niveau for de ustøttede lån er foreløbig beregnet til 83,88 %. 

Den samlede garantiudmåling forventes at udgøre: 277,7mio. kr., dertil skal tillægges 54,3 mio. kr. for byggeafsnit 2, som ikke indgår i helhedsplanen.  

Huslejekonsekvenser

• Før renovering: gennemsnitlig husleje for de 162 boliger i første byggeafsnit er 603 kr. pr. m² pr. år.
• Efter renovering: gennemsnitlig husleje stiger til 861 kr. pr. m² pr. år. 
• Gennemsnitlig stigning pr. m²: 42,8 %
• Der forventes årlige besparelser på ca. 1 mio. kr. til vedligehold og varme.

Huslejeeksempler. Alle tallene er i 2025-priser.

Kommunale konsekvenser: Når huslejen stiger som følge af renoveringen, vil flere beboere får ret til højere boligstøtte. Det betyder, at Odense Kommune kan få øget udgift til boligstøtte.

Status og proces

Landsbyggefonden har godkendt foreløbige udgifter, betinget af kommunens godkendelse af skema A senest den 31. december 2025. Et endeligt tilsagn (skema B) kræver:

• Beboergodkendelse af helhedsplanen og huslejekonsekvenserne.
• Informationsmøder og beboerinddragelse er igangsat.
• Skema B skal indeholde den endelige finansieringsplan og kommunens garantikrav.
• Myndighedsgodkendelse af helhedsplanens konsekvenser.
• Projekt-, økonomiske- og fysiske- konsekvenser ikke adskiller sig markant fra skema A
• By- og Kulturforvaltningen bemyndiges til at godkende projektets endelige budget og udformning ved Skema B samt byggeregnskabet, herunder den endelige anlægssum ved Skema C, under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser fra henholdsvis Skema A og B.

Byggeriet forventes igangsat medio 2028 og afsluttet medio 2030.

Genhusning af beboerne vil være nødvendigt og håndteres af boligorganisationen.

Forvaltningens vurdering

Det er forvaltningens vurdering, at helhedsplanen er nødvendig for at sikre boligerne en fremtidig funktionalitet og kvalitet. Tilstandsrapporten dokumenterer alvorlige bygningsmæssige problemer, som ikke kan løses uden en omfattende renovering. Uden støtte fra Landsbyggefonden vil renoveringsomfanget være begrænset, og huslejen vil stige markant, da udgifterne i så fald skal bæres direkte af beboerne.

Lovgrundlag

Projektet gennemføres i henhold til lov om almene boliger mv., kapitel 7, som omhandler fysiske helhedsplaner og støtteordninger via Landsbyggefonden.