Odsherred

Ansøgning om godkendelse af Skema A, VAB Stålhøjvej, Asnæs

03.02.00-Ø60-25-1 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Ja

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal der bygges 44 almene boliger på Stålhøjvej i Asnæs?

Opsummering

Byrådet har godkendt opførelsen af 34 almene familieboliger og 10 ældreboliger på Stålhøjvej i Asnæs. Projektet omfatter også fælleshus og værksted. Det samlede investeringsbeløb er 93,4 mio. kr., hvoraf 83,6 mio. kr. er et realkreditlån med kommunal garanti, og 7,9 mio. kr. er et kommunalt grundkapitalindskud. Byggeriet forventes afsluttet inden for 2025.

Fordele

  • Skabelse af 44 nye almene boliger, herunder boliger til ældre
  • Styrkelse af det lokale boligtilbud og mulighed for at tiltrække nye borgere
  • Opførelse af fælleshus og værksted, der kan styrke det sociale fællesskab

Ulemper

  • Kommunen påtager sig en stor økonomisk risiko ved at give garanti for realkreditlånet
  • Byggeriet kan medføre midlertidige gener for de nærmeste naboer under opførelsen
  • Der er en risiko for, at huslejen kan blive højere end forventet, hvis der opstår uforudsete omkostninger

Emneord

  • Bolig
  • Ældre
  • Byudvikling

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Kompetence

Byrådet via Økonomiudvalget.

Beslutningstema

Godkende Skema A for opførsel af 34 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger inkl. fælleshus og værksted i en delegeret bygherremodel.

Godkende grundkapitalindskud på 7,9 mio. kr.

Godkende kommunale lånegaranti på op til 100 % af realkreditlån på 83,6 mio. kr.

Bemyndige Borgmesteren til efterfølgende at godkende Skema B.

Sagens opståen

Byrådet har på møde den 29. april 2025 givet principielt tilsagn til opførsel af almene familieboliger og ældreboliger på Stålhøjvej, Asnæs. VAB fremsender nu ansøgning om godkendelse af Skema A for opførsel af 34 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger inkl. fælleshus og værksted.

Sagsfremstilling

VAB har fremsendt ansøgning om godkendelse af Skema A for opførsel af 34 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger. Boligerne opføres som ét-plans tæt-lav boliger,

Boligerne, der er i varierende størrelser, indrettes med 2, 3 og 4 rumsboliger, og med en gennemsnitlig størrelse på ca. 86 kvm. Som del af bebyggelsen opføres fælleshus og værksted på i alt 300 kvm. Det samlede boligareal, der opføres udgør 3.789 kvm. inkl.  fælleshus og værksted.

Den foreløbige gennemsnitlige husleje er beregnet til 1.224 kr. pr. kvm. ekskl. forbrugsudgifter og 1.402 kr. pr. kvm. inkl. forbrugsudgifter.

Den samlede anlægssum udgør 93,4 mio.kr. og finansieres således, opgjort i mio.kr.:

Støttet lån (realkreditlån)83,6
Kommunalt grundkapitalindskud7,9
Beboerindskud 2%1,9
I alt93,4

 

Delegeret bygherremodel:

Byggeriet gennemføres som delegeret bygherremodel, da ejendommen indgår i et større område, der ejes og udvikles af den private part. Det almene byggeri er en del af et større byggeforetagende, som omfatter opførelsen af forskellige boligtyper/ byggeri, samt en række tekniske fælles anlæg som veje, grønne arealer og parkering. Parterne er enige om, at sammenhængen i byggeprojektet indebærer, at en tæt koordinering af projektering og udførsel af byggeprojektet er afgørende for byggeprojektets gennemførelse. Opførslen sker i et samarbejde mellem VAB og Skovby Entreprise A/S , v/ Jesper Skovby.

I forhold til IKT aftale og grænsefladenotat, som bl.a. indeholder aftale om den fremtidige drift og grænseflader mellem den fremtidige almene boligafdeling og det private område henvises til det er aftalt at VAB´s ITK-specifikation anvendes om IKT-ordning og der er udarbejdet grænsefladenotat, som beskriver opdelingen af byggeriet.

Der oprettes en grundejerforening i overensstemmelse med krav i gældende lokalplan med medlemspligt for alle ejendomme inden for lokalplanområdet. Grundejerforeningsvedtægterne er under udarbejdelse, og vil foreligge i endelig udgave i forbindelse med den endelige projektering der fastlægger entrepriseskel, fællesarealer m.v.

Ansøgning fra VAB, Skema A, idégrundlag for byggeriet, uddrag fra Byggeskadefondens vejledning om samarbejde mellem almen boligorganisation og privat part samt beskrivelse af proces med Skema A, B og C ved nybyggeri er vedlagt som bilag.

Lovgrundlag

Lov om almene boliger mv.

Opførsel af almene boliger i delegeret bygherremodel sker efter § 116 i loven om almene boliger, hvorefter der kan der gives tilsagn til en almen boligorganisation om ydelsesstøtte til nye almene boliger, der opføres i samarbejde med en privat part (udvikler) hvis: 1. Samarbejdet er nødvendigt for etablering af boligerne og 2. Boligorganisationen ikke løber unødige risici.

Den delegerede bygherremodel har karakter af en fuldmagtsmodel i tråd med de modeller, der anvendes ved offentlige myndigheders opførelse af byggerier i offentlig-privat partnerskab (OPP-samarbejder), men som er tilpasset de særlige krav, der gælder for at opnå støtte til alment boligbyggeri.

Det indebærer, at det overlades den private aktør, som fuldmægtig, at afløfte boligorganisationens forpligtelse efter udbudsreglerne og den øvrige lovgivning ved opførelsen af det almene byggeri. Det er dog fortsat boligorganisationen, der over for kommunen som tilsagnsgiver, er ansvarlig for, at den relevante lovgivning og særligt betingelserne for støttetilsagnet overholdes.

Økonomiske konsekvenser

Udgift til grundkapitalindskud på 7,9 mio.kr., der afholdes inden for rammerne af det afsatte budget og kommunal garanti på op til 100 % på realkreditlån på 83,6 mio.kr. afhængig af långivers endelige værdiansættelse ved låneoptagelsen.

Udgiften til grundkøbet i forbindelse med projektet udgør 17,0 mio.kr., svarende til 18,2 pct. af den samlede anskaffelsessum.

Det er oplyst i Skema A, at der ikke indgår honorar til den private part i den samlede anlægssum. 

Med den anførte anskaffelsessum på 93,4 mio. kr. er det fastsatte maksimumsbeløb i 2025-niveau for støttet byggeri udnyttet fuldt ud.

Kommunen skal stille regaranti for statens garanti på et støttet realkreditlån på 86,3 mio. kr. Den foreløbige regaranti er 100 %. Den endelige regaranti omfatter den del af realkreditlånet, som har pantsikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Den endelige regaranti fastsættes af realkreditinstituttet, når byggeriet er afsluttet.

Administrative, miljømæssige og sundhedsmæssige konsekvenser

Der er modtaget et idégrundlag for byggeriet. Parterne oplyser i ansøgningen, at boligerne vil blive opført i overensstemmelse med de gældende rammer i lokalplan nr. 2021-11 for et boligområde på Stålhøjvej i Asnæs og i overensstemmelse med bygningsreglementets regler og bestemmelser.

Der er 100 % kommunal visitation til de 10 ældreboliger.

Udtalelser og høring

---

Indstilling

Direktionen indstiller til Byrådet via Økonomiudvalget, at:

  1. Godkende Skema A for opførsel af 34 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger i en delegeret bygherremodel og betinget af at den private part udfører de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtageren.
  2. Godkende grundkapitalindskud på 7,9 mio. kr.
  3. Godkende kommunale lånegaranti på op til 100 % af realkreditlån på 83,6 mio. kr.
  4. Bemyndige Borgmesteren til at godkende Skema B, såfremt anlægssummen ligger inden for rammen af støttet byggeri og at huslejen på boligerne ikke forhøjes.

Beslutning fra Økonomiudvalget, den 9. december 2025, punkt 288:

Ad 1-4. Indstillet.

Fraværende:

Martin Lynggaard (A)

Beslutning

Ad 1-4. Godkendt.

Fraværende:

Lis Ingemann (A)

Jeppe Lynge Ravn (Ø)

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <h3>Kompetence</h3> <span class='ukendt'><p>Byrådet via Økonomiudvalget.</p></span> <h3>Beslutningstema</h3> <span class='beslutningstema'><p>Godkende Skema A for opførsel af 34 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger inkl. fælleshus og værksted i en delegeret bygherremodel.</p><p>Godkende grundkapitalindskud på 7,9 mio. kr.</p><p>Godkende kommunale lånegaranti på op til 100 % af realkreditlån på 83,6 mio. kr.</p><p>Bemyndige Borgmesteren til efterfølgende at godkende Skema B.</p></span> <h3>Sagens opståen</h3> <span class='ukendt'><p>Byrådet har på møde den <a href="https://dagsordener.odsherred.dk/vis?id=c4a0f9ea-992e-4330-adb8-cdfc6515b458&punktid=759c2502-1c2b-4950-839a-b663010f8bfe">29. april 2025</a> givet principielt tilsagn til opførsel af almene familieboliger og ældreboliger på Stålhøjvej, Asnæs. VAB fremsender nu ansøgning om godkendelse af Skema A for opførsel af 34 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger inkl. fælleshus og værksted.</p></span> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><p>VAB har fremsendt ansøgning om godkendelse af Skema A for opførsel af 34 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger. Boligerne opføres som ét-plans tæt-lav boliger,</p><p>Boligerne, der er i varierende størrelser, indrettes med 2, 3 og 4 rumsboliger, og med en gennemsnitlig størrelse på ca. 86 kvm. Som del af bebyggelsen opføres fælleshus og værksted på i alt 300 kvm. Det samlede boligareal, der opføres udgør 3.789 kvm. inkl.  fælleshus og værksted.</p><p>Den foreløbige gennemsnitlige husleje er beregnet til 1.224 kr. pr. kvm. ekskl. forbrugsudgifter og 1.402 kr. pr. kvm. inkl. forbrugsudgifter.</p><p>Den samlede anlægssum udgør 93,4 mio.kr. og finansieres således, opgjort i mio.kr.:</p><table border="1"><colgroup><col><col></colgroup><tbody><tr><td>Støttet lån (realkreditlån)</td><td>83,6</td></tr><tr><td>Kommunalt grundkapitalindskud</td><td>7,9</td></tr><tr><td>Beboerindskud 2%</td><td>1,9</td></tr><tr><td>I alt</td><td>93,4</td></tr></tbody></table><p> </p><p>Delegeret bygherremodel:</p><p>Byggeriet gennemføres som delegeret bygherremodel, da ejendommen indgår i et større område, der ejes og udvikles af den private part. Det almene byggeri er en del af et større byggeforetagende, som omfatter opførelsen af forskellige boligtyper/ byggeri, samt en række tekniske fælles anlæg som veje, grønne arealer og parkering. Parterne er enige om, at sammenhængen i byggeprojektet indebærer, at en tæt koordinering af projektering og udførsel af byggeprojektet er afgørende for byggeprojektets gennemførelse. Opførslen sker i et samarbejde mellem VAB og Skovby Entreprise A/S , v/ Jesper Skovby.</p><p>I forhold til IKT aftale og grænsefladenotat, som bl.a. indeholder aftale om den fremtidige drift og grænseflader mellem den fremtidige almene boligafdeling og det private område henvises til det er aftalt at VAB´s ITK-specifikation anvendes om IKT-ordning og der er udarbejdet grænsefladenotat, som beskriver opdelingen af byggeriet.</p><p>Der oprettes en grundejerforening i overensstemmelse med krav i gældende lokalplan med medlemspligt for alle ejendomme inden for lokalplanområdet. Grundejerforeningsvedtægterne er under udarbejdelse, og vil foreligge i endelig udgave i forbindelse med den endelige projektering der fastlægger entrepriseskel, fællesarealer m.v.</p><p>Ansøgning fra VAB, Skema A, idégrundlag for byggeriet, uddrag fra Byggeskadefondens vejledning om samarbejde mellem almen boligorganisation og privat part samt beskrivelse af proces med Skema A, B og C ved nybyggeri er vedlagt som bilag.</p></span> <h3>Lovgrundlag</h3> <span class='ukendt'><p>Lov om almene boliger mv.</p><p>Opførsel af almene boliger i delegeret bygherremodel sker efter § 116 i loven om almene boliger, hvorefter der kan der gives tilsagn til en almen boligorganisation om ydelsesstøtte til nye almene boliger, der opføres i samarbejde med en privat part (udvikler) hvis: 1. Samarbejdet er nødvendigt for etablering af boligerne og 2. Boligorganisationen ikke løber unødige risici.</p><p>Den delegerede bygherremodel har karakter af en fuldmagtsmodel i tråd med de modeller, der anvendes ved offentlige myndigheders opførelse af byggerier i offentlig-privat partnerskab (OPP-samarbejder), men som er tilpasset de særlige krav, der gælder for at opnå støtte til alment boligbyggeri.</p><p>Det indebærer, at det overlades den private aktør, som fuldmægtig, at afløfte boligorganisationens forpligtelse efter udbudsreglerne og den øvrige lovgivning ved opførelsen af det almene byggeri. Det er dog fortsat boligorganisationen, der over for kommunen som tilsagnsgiver, er ansvarlig for, at den relevante lovgivning og særligt betingelserne for støttetilsagnet overholdes.</p></span> <h3>Økonomiske konsekvenser</h3> <span class='ukendt'><p>Udgift til grundkapitalindskud på 7,9 mio.kr., der afholdes inden for rammerne af det afsatte budget og kommunal garanti på op til 100 % på realkreditlån på 83,6 mio.kr. afhængig af långivers endelige værdiansættelse ved låneoptagelsen.</p><p>Udgiften til grundkøbet i forbindelse med projektet udgør 17,0 mio.kr., svarende til 18,2 pct. af den samlede anskaffelsessum.</p><p>Det er oplyst i Skema A, at der ikke indgår honorar til den private part i den samlede anlægssum. </p><p>Med den anførte anskaffelsessum på 93,4 mio. kr. er det fastsatte maksimumsbeløb i 2025-niveau for støttet byggeri udnyttet fuldt ud.</p><p>Kommunen skal stille regaranti for statens garanti på et støttet realkreditlån på 86,3 mio. kr. Den foreløbige regaranti er 100 %. Den endelige regaranti omfatter den del af realkreditlånet, som har pantsikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Den endelige regaranti fastsættes af realkreditinstituttet, når byggeriet er afsluttet.</p></span> <h3>Administrative, miljømæssige og sundhedsmæssige konsekvenser</h3> <span class='ukendt'><p>Der er modtaget et idégrundlag for byggeriet. Parterne oplyser i ansøgningen, at boligerne vil blive opført i overensstemmelse med de gældende rammer i lokalplan nr. 2021-11 for et boligområde på Stålhøjvej i Asnæs og i overensstemmelse med bygningsreglementets regler og bestemmelser.</p><p>Der er 100 % kommunal visitation til de 10 ældreboliger.</p></span> <h3>Udtalelser og høring</h3> <span class='ukendt'><p>---</p></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><p>Direktionen indstiller til Byrådet via Økonomiudvalget, at:</p><ol><li>Godkende Skema A for opførsel af 34 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger i en delegeret bygherremodel og betinget af at den private part udfører de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtageren.</li><li>Godkende grundkapitalindskud på 7,9 mio. kr.</li><li>Godkende kommunale lånegaranti på op til 100 % af realkreditlån på 83,6 mio. kr.</li><li>Bemyndige Borgmesteren til at godkende Skema B, såfremt anlægssummen ligger inden for rammen af støttet byggeri og at huslejen på boligerne ikke forhøjes.</li></ol><h4>Beslutning fra Økonomiudvalget, den 9. december 2025, punkt 288:</h4><p>Ad 1-4. Indstillet.</p><p><strong>Fraværende:</strong></p><p>Martin Lynggaard (A)</p></span> <h3>Beslutning</h3> <span><p>Ad 1-4. Godkendt.</p><p><strong>Fraværende:</strong></p><p>Lis Ingemann (A)</p><p>Jeppe Lynge Ravn (Ø)</p></span> </div> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.odsherred.dk/Vis/Pdf/bilag/f93e37ea-c67e-46d6-8b7b-1f3bfedba6b2"
      • DocumentId "f93e37ea-c67e-46d6-8b7b-1f3bfedba6b2"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "03.02.00-Ø60-25-1"
  • Navn "Ansøgning om godkendelse af Skema A, VAB Stålhøjvej, Asnæs"
  • Punktnummer "213"
  • Bilag 5 items
    1. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Ansøgning om godkendelse af Skema A Stålhøjvej"
      • Id "f1892d26-c6f6-422c-81d7-4654e65937bd"
    2. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Skema A Stålhøjgård"
      • Id "28e6fd0d-faf4-4962-b81b-26783e0dff51"
    3. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Idegrundlag Stålhøjgård"
      • Id "25a06bd7-5e38-443c-b49c-15532079e661"
    4. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Uddrag af Byggestyrelsens vejledning om samarbejde mellem boligorg og privat part"
      • Id "2894cc8f-0daa-438d-b7d6-0711d6ae6e73"
    5. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Skema A, B og C for opførelse af almene boliger"
      • Id "2110e67d-9ada-4925-9eb9-df9e095cd539"
  • Documents null
  • Id "e5fcf220-5310-4d83-afe8-9452b79d8f29"
  • IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • AgendaUid "75f1219f-2760-4c6f-ba83-f71ef8886dec"
  • Number "213"
  • Sorting 7
  • IsOpen false
  • CaseNumber "03.02.00-Ø60-25-1"
  • SourceId null
  • Caption "Ansøgning om godkendelse af Skema A, VAB Stålhøjvej, Asnæs"
  • CasePresentationUid null
  • ExternalAgendaItemAttendees 0 items