Haderslev Kommunalbestyrelse besluttede på mødet den 28. oktober 2025, jf. bilag 1, at sagen om Alfabo’s almene boligudviklingsprojekter i Gram skulle sendes tilbage til Økonomiudvalget. Dette med henblik på yderligere kvalificering af de tre boligprojekter, samt tilvejebringelse af en procesplan og nærmere beskrivelse for renovering af eksisterende almene boliger i afdeling 2, 6 og 8 i Gram Boligforening.

Denne rammesag for udvikling af almene boliger i Gram indeholder dels etablering af nye almene boliger i regi af Alfabo – projekt 1, og et renoveringsprojekt for eksisterende almene boliger i regi af Gram Boligforening – projekt 2.

Overordnet er det Teknik og Klimas vurdering, at boligefterspørgslen i Gram kan absorbere de nye almene boliger. Denne vurdering har baggrund i, at både projekt 1 og 2 gennemføres over en 5-årig periode, bilag 2. Dernæst fremgår det af Grandvilles boliganalyse af 30. april 2024, at Gram by har potentiale for tiltrækning af eksterne tilflyttere. Det fremgår også, at boligudvikling bør ske via byfortætning og evt. i samarbejde med den almene sektor. Se uddrag af analysen i bilag 3.

Endelig vedlægges Alfabos vurdering af boligmarkedet i Gram, bilag 4. Heraf fremgår bl.a.

Det kan måske for personer uden kendskab til boligmarkedet virke overvældende med 3 projekter i Gram. Imidlertid er der tale om mindre projekter, der ikke følger hinanden tidsmæssigt, hvilket vi selv kan beslutte. Mellem første og anden/tredje projekt, vil der være min, et år, og med den forskydning, har vi ingen betænkeligheder i forhold til boligantallet. Det vil ligeledes være ret sandsynligt, at der også vil være efterspørgsel fra omegnsbyerne/kommunerne. Det ser vi ofte, når nye projekter ser dagens lys.

Projekt 1 – Alfabo:

Det for Kommunalbestyrelsen fremlagte projekt vedlægges som bilag 5 og ændringerne i form af projekternes kvalificering fremgår af bilag 6. Til sammen udgør disse Alfabo’s samlede idéoplæg til udvikling af nye almene boliger i Gram.

Projektet på Slotsvej 19 omfatter fortsat 23 boliger. De reviderede visualiseringer og skitser viser nærmere om materialer og facadeudtryk, og der er tilføjet plantegninger for de enkelte boligtyper.

Den videre proces er fortsat, at der på økonomiudvalget i januar, præsenteres godkendelsessag af skema A og godkendelsessag for salg af de af projektet omfattende dele af Slotsvej 19.

Projektet på Kongevej 1 er ligeledes revideret. Revidering består hovedsageligt i en nedskalering af bygningerne mod Kongevej og Sønderbyvej, der går fra 3 til 2 etager. Antal boliger reduceres dermed fra 26 til 20 boliger.

Reduktionen med 6 boliger har den konsekvens, at købesummen for grunden reduceres fra 3,5 til 1,8 mio. kr. Det er dog Teknik og Klimas vurdering, at købesummen fortsat ligger i et niveau, der udgør ejendommens markedspris – omend nu i den lavere ende af spændet.

Den samlede projektøkonomi reduceres ligeledes. Det betyder, at kommunens grundkapital falder fra 4,3 til 3,1 mio. kr.

Afledt heraf, forventes kommunens samlede nettoudgift for projektet på Kongevej at stige med ca. 0,5 mio. kr.

Projektet til erstatning af den tidligere plejecenterbygning på Kirke Allé 22, er fortsat i et meget tidligt stadie og kræver bl.a. en del arkitektarbejde. Alfabo er dog helt indstillede på at bearbejde den kommende bygnings udtryk, skalering samt indpasning i området. Dette vil ske i tæt samarbejde med Teknik og Klima i den kommende lokalplanproces, hvor det arkitektoniske udtryk og tilpasning til området, sættes i fokus.

Projekt 2 – Gram Boligforening:

I september 2025 redegjorde Gram Boligforening for deres oplæg til renovering af afdeling 2, 6 og 8 i Gram for Økonomiudvalget. Efterfølgende har boligforeningen arbejdet videre med projekterne og kvalificeret dem yderligere. Boligforeningens præsentation af projekterne samt baggrundsnotat vedlægges som bilag 7 og 8.  

En betydelig del af Gram Boligforenings boligmasse er nedslidt og utidssvarende, og boligforeningen har i en årrække arbejdet på en helhedsplan i afdeling 2, 6 og 8, der omfatter 186 lejemål. Det er målet med helhedsplanen at fremtidssikre Gram Boligforening økonomisk, der pt. er udfordret af høje omkostninger til drift og vedligeholdelse. I afdeling 2 er lejeledigheden svingende - i 2025 mellem 0 % og 6 % i familieboligerne. I samme periode var lejeledigheden 0 % i afdeling 6 og 8. Med planen er der grundlag for at skabe en bæredygtig økonomi og stabil drift i afdelingerne.

Gram Boligforening oplever stor efterspørgsel på attraktive boliger i Gram. Boligforeningen har i øjeblikket 448 aktivt søgende på venteliste. Desuden er der gode erfaringer fra afdeling 1, hvor boligerne blev gennemrenoverede. Tendensen er, at det er nemmere at udleje gennemrenoverede boliger med huslejeniveau som ved nybyg, end kun delvist renoverede boliger med tilsvarende lavere husleje. 

Gram Boligforening har afdækket forskellige muligheder for genopretning, herunder etapevis renovering, nedrenovering og frasalg, men har fastholdt ønsket om at gennemrenovere afdelingerne over en 5-årig periode. Det vil sikre et stordriftsforløb med et godt entrepriseflow og intern genhusning af beboerne, hvilket der er flere økonomiske fordele i. Renoveringen vil kunne bidrage til en positiv byudvikling i Gram i form af tidssvarende og sunde boliger.

Ved yderligere kvalificering af projekterne har boligforeningen opnået besparelser, der medfører lavere huslejestigninger end først beregnet. Disse er opnået særligt ved at nedbringe genhusningsomkostningerne. Mere præcist mindskes huslejestigningerne med omkring 10 % i alle 3 afdelinger. Den fremtidige husleje er herved på niveau med sammenlignelige boliger. Hertil kommer energibesparelser, der forventeligt udgør omkring 300-500 kr./lejemål/mdr., svarende til omkring 5 % af lejen.

En godkendelse af indstillingen i sagen betyder, at Gram Boligforeningen kan arbejde videre med projekterne med henblik på en skema A-ansøgning for hvert projekt.