Kommunens tilsyn med almene boligorganisationer

Byrådet har en lovbestemt opgave med at føre tilsyn med de almene boligorganisationer. Dette tilsyn skal sikre, at boligorganisationerne overholder gældende lovgivning og administrerer deres boliger på en ansvarlig og økonomisk forsvarlig måde.

Tilsynets centrale funktioner omfatter:

• Godkendelse af budgetter og huslejeændringer: Byrådet skal godkende de budgetter og huslejestigninger, som boligorganisationerne fremlægger. Ifølge Gribskov Kommunes delegationsplan kan huslejestigninger under 5% godkendes af administrationen.

• Afgørelse af uenigheder: Ved uenighed mellem en boligafdeling og boligorganisationen om f.eks. budget eller nødvendige renoveringsarbejder, skal byrådet træffe afgørelse.

• Vurdering af moderniseringsbehov: Byrådet kan tage stilling til, om moderniserings- og vedligeholdelsesarbejder er nødvendige, og hvordan disse påvirker huslejen.

Formålet med disse funktioner er at sikre, at huslejestigninger i almene boliger sker på et lovligt og rimeligt grundlag, og at boligernes drift understøttes effektivt.

Tilsynet omfatter følgende områder:

• Økonomisk tilsyn: Kommunen overvåger boligorganisationernes økonomi, herunder regnskaber, huslejeniveauer og henlæggelser, for at sikre en forsvarlig drift.
• Bygningstilsyn: Kommunen fører tilsyn med vedligeholdelse, renovering og nybyggeri af almene boliger for at sikre, at bygningerne er i god stand og lever op til gældende standarder.
• Organisatorisk og udlejningstilsyn: Kommunen vurderer boligorganisationernes struktur og praksis for udlejning.
• Tvistløsning og styringsdialog: Kommunen skal afgøre tvister mellem boligorganisationer og lejere, og indgår i en løbende styringsdialog med boligorganisationerne.

De nævnte regler og tilsynsopgaver gælder også for kommunalt ejede boliger, der er opført under almenboligloven.

Vurdering af budgetter for kommunalt ejede almene boliger

De kommunalt ejede almene boliger administreres af DAB-bolig, som varetager den daglige drift, herunder udarbejdelse af afdelingsbudgetter og afholdelse af afdelingsmøder.

Huslejen i almene boliger, der er opført under reglerne for støttet boligbyggeri, fastsættes efter det såkaldte balancelejeprincip. Det betyder, at huslejen skal afspejle afdelingens faktiske udgifter, som de fremgår af budgettet.

Administrationen har foretaget en faglig vurdering af de fremsendte budgetter og finder, at de er velbegrundede og i overensstemmelse med gældende regler. Der er ikke fundet forhold, som giver anledning til indvendinger fra kommunens side som tilsynsmyndighed.

For 3 af de 12 boligafdelinger gælder, at huslejestigningen overstiger grænsen på 5% og derfor ifølge delegationsplanen, kræver politisk godkendelse.

Vurdering af de indkomne budgetter med stigning over 5%

9101 Niels Jensens vej

Budgettet for 2026 indeholder en lejestigning på 11,06% svarende til 845 kr./måned før eventuel boligsikring. Alle boliger har samme størrelse. Huslejen er ikke steget siden 2024 da Byrådet afviste lejestingingen for 2025 (8,26%).

Beboerne har ved afdelingsmødet godkendt budgettet for 2026.

Budgetstigningen kan forklares med følgende poster:

Nettokapitaludgifter - Stigningen i nettokapitaludgifterne følger ydelsesprofilen for det bagvedliggende lån.

Renholdelse - Stigningen i udgifter til renholdelse er dokumenterede.

Almindelig vedligeholdelse - Stigningen i almindelig vedligeholdelse er dokumenterede.

Henlæggelser - Henlæggelsesniveauet har tidligere år været for lavt men følger nu drifts- og vedligeholdelsesplanen.

Afskrivning på forbedringsarbejder - afskrivning af forbedringsarbejde tager højde for lånefinansieret udskiftning af tag.

Administrationen vurderer, at argumenterne for budgettet for afdeling 9101 er velbegrundede.

Jævnfør bilag Budget 2026 afd. 9101 Niels Jensens Vej

9103 Bager Larsens Vej

Budgettet for 2026 indeholder en lejestigning på 6,18% svarende til 479 kr./måned før eventuel boligsikring. Alle boliger har samme størrelse. I budget 2025 var der angivet en stigning på 4,03%. Stigningen er ikke blevet implementeret af DAB, hvilket årsager at stigningen i 2026-budgettet overstiger de 5%.

Beboerne har ved afdelingsmødet godkendt budgettet for 2026.

Budgetstigningen kan forklares med følgende poster:

Nettokapitaludgifter - Stigningen i nettokapitaludgifterne følger ydelsesprofilen for det bagvedliggende lån

Henlæggelser - Henlæggelsesniveauet følger drifts- og vedligeholdelsesplanen.

Afvikling af underskud fra tidligere år – Det akkumulerede underskud skal afvikles over 3 år og følger planen for afvikling.

Administrationen vurderer, at argumenterne for budgettet for afdeling 9103 er velbegrundede.

Jævnfør bilag Budget 2026 afd. 9103 Bager Larsens Vej

9106 Kirkevej

Budgettet for 2026 indeholder en lejestigning på 7,8% svarende til 695 kr./måned før eventuel boligsikring. Alle boliger har samme størrelse. I budget 2025 var der angivet en stigning på 4,9%. Stigningen er ikke blevet implementeret af DAB, hvilket årsager at stigningen i 2026-budgettet overstiger de 5%.

Beboerne har ved afdelingsmødet godkendt budgettet for 2026.

Budgetstingingen kan forklares med følgende poster:

Nettokapitaludgifter - Stigningen i nettokapitaludgifterne følger ydelsesprofilen for det bagvedliggende lån.

Vand (vandforsyning og spildevand) - Stigningen i forbrugsudgifterne er dokumenterede.

Renholdelse - Stigningen i udgifter til renholdelse er dokumenterede.

Henlæggelser - Henlæggelsesniveauet følger drifts- og vedligeholdelsesplanen.

Afvikling af underskud fra tidligere år – Det akkumulerede underskud skal afvikles over 3 år og følger planen for afvikling.

Administrationen vurderer, at argumenterne for budgettet for afdeling 9106 er velbegrundede.

Jævnfør bilag Budget 2026 afd. 9106 Kirkevej.

Administrationens vurdering og anbefaling

På baggrund af administrationens gennemgang af budgetterne vurderes det, at disse er retvisende og velargumenterede.

Administrationen anbefaler at samtlige budgetter og de resulterende huslejestigninger godkendes, og at boligselskabet på den baggrund skal fastholde budgettet for 2026 og de bebudede huslejestigninger.

Orientering af de indkomne budgetter med stigning under 5%

For 9 af de 12 boligafdelinger gælder, at huslejestigningen er under 5%, hvorfor disse ifølge lovgivningen ikke kræver politisk godkendelse.

Samtlige 9 budgetter for 2026 er blevet godkendt af beboerne på beboermøde. Budgetterne er medtaget i denne sag til orientering, på baggrund af ønske fra Økonomiudvalget i sagen om budgetgodkendelse for budget 2024.

Administrationen vurderer, at argumenterne for budgetterne er velbegrundede og følger stigninger i nettokapitaludgifter og henlæggelser samt drift- og forbrugsudgifter.