Sagsgang:

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, AEU= Arbejdsmarkeds- og Erhvervsudvalget, BFU=Børne- og Familieudvalget, KMU=Klima- og Miljøudvalget, PBU=Plan- og Boligudvalget, UFU=Undervisning- og Fritidsudvalget, ÆSSU=Ældre-, Social- og Sundhedsudvalget

Indledning

I denne sag skal der tages stilling til den videre strategi og proces for salg af kommunens arealer i Hulemarken.

Beskrivelse af sagen

I sagen beskrives den kommende proces for den fortsætte udvikling og salg af Hulemarken. Samtidig angives fordelingen af forventede udgifter og indtægter over årene med udgangspunkt i en skitseret etapeopdeling. 

Byrådet besluttede på mødet den 24. juni 2025, pkt. 4, at salget af kommunens arealer i Hulemarken skal tage udgangspunkt i en model, hvor kommunen tilpasser Køgevej og anlægger stamvejen i området, og dernæst udstykker og sælger området i et antal storparceller.

Jævnfør forretningsordenen for Ringsted Byråd § 1, stk. 2 behandles sager om salg af fast ejendom som et lukket dagsordenspunkt. Da salget i denne sag behandles overordnet, holdes sagen åben. Bilag om kommunens forventede indtægter ved salg holdes dog lukket. Bilaget kan åbnes, når arealerne er handlet. Kommende sager om salg af de enkelte storparceller behandles som lukkede dagsordenspunkter. 

I efteråret 2025 er der foretaget to eksterne markedsanalyser af området. Begge analyser, der fremgår af bilag 1-2, konkluderer, at der vil være en fornuftig interesse for investering i området, både for etagebyggeri og tæt-lavt byggeri (rækkehuse). Der er en klar forventning om, at der vil være størst efterspørgsel efter arealer til tæt-lavt byggeri. Den primære målgruppe vil være danske og udenlandske investeringsfonde samt private investorer. Desuden vil pensionskasser være en mulighed, om end de ikke forventes at stå først for, da deres interesse for at investere i mellemstore provinsbyer fortsat er begrænset, når de sammenholder risiko og afkast.

Administrationen er desuden blevet kontaktet af af flere almene boligselskaber, der ser store potentialer i området. 

Salg planlægges gennemført i samarbejde med ekstern mægler, der blandt andet kan bidrage med en bredere markedsføring. For at tiltrække særligt udenlandske investorer og større investorer kan der med fordel udarbejdes en potentialeanalyse/markedsrapport fra et eksternt analyseinstitut, der giver et professionelt og validt beslutningsgrundlag ud fra demografiske parametre. Analysen udarbejdes umiddelbart før salg af etape 1, og indgår i salgsmaterialet, og giver samtidig et opdatereret billede af markedet. 

Til udvikling af hele Hulemarken, er der samlet givet rådighedsbeløb for 105,5 mio. kr. I disse beløb er medregnet alle udgifter til eksempelvis grundkøb, etablering af stamvej og ombygning af Køgevej, etablering af vold, arkæologiske undersøgelser samt udstyknings- og salgsomkostninger. 
Forventede etapeopdeling, salgsindtægter og cash flow fremgår af bilag 3.  

Da etagebyggerierne mod Køgevej skal fungere som støjværn for de bagvedliggende arealer, er det disse parceller, der udbydes først. Der vil her være tale om at opdele etape 1 (se bilag 3)  i 1-3 storparceller. Etapen opdeles, så der både er mulighed for, at en stor udvikler kan byde på samtlige storparceller, eller mindre udviklere kan byde på de enkelte parceller. Samtidig kan etape 1a udbydes, 1a er udlagt til boligbebyggelse, plejehjem og intuitioner som eksempelvis en børnehave. Etape 1a ligger ud mod Køgevej og kan opstartes, uafhængigt af de andre etaper, men forudsætter dog stadig etablering af vejadgang og vandhåndtering. 

 
De enkelte stikveje med tæt-lav bebyggelse vil herefter kunne sælges samtidigt eller én ad gangen afhængigt af markedet på det aktuelle tidspunkt. Der vil dog ikke kunne opnås ibrugtagningstilladelser til boliger i etape 2-5, så længe byggeriet langs Køgevej ikke er etableret, hvorfor etape 2-5 først sælges, når der er sikkerhed for, hvornår de kan ibrugtages, da det ellers vil påvirke prisen negativt. Etaperne vil også kunne sælges efterhånden som markedet kan absorbere boligudbuddet, så de f.eks. ikke falder sammen med Beskovgaard, Langagergård eller andre byggerier. En samlet overblik over boligudviklingen i Ringsted fremgår af bilag 4. 

Alle salg kan pålægges en byggepligt, der vil være med til at sikre en aktiv udvikling af området. Særligt parcellerne i etape 1 kan med fordel pålægges en byggepligt, da de bagvedliggende rækkehuse er afhængige af dem som støjværn. En byggepligt kan potentielt afholde nogle investorer fra at byde, ligesom den kan påvirke prisen negativt. 

I den del af Hulemarken, der ikke er ejet af Ringsted Kommune, annonceres der med boliger klar til indflytning i slutningen af 2026. Der er flere årsager til, der ikke kan arbejdes med denne tidshorisont på den kommunale del. En privat aktør er specialiseret i opgaven og har mere effektive beslutningsgange. Og en privat udvikler er ikke omfattet af sammen udbudspligt, når det gælder valg af entreprenører og øvrige samarbejdspartnere, ligesom en privat aktør, kan vælge at tage nogle tidsmæssige og økonomiske risici ved eksempelvis at igangsætte arbejder, hvor grundlaget for at opnå de endelige ibrugtagningstilladelser endnu ikke er på plads.

En væsentlig forudsætning for en succesfuld udvikling af området er en gennemarbejdet håndtering af regn- og spildevand. Hele grundlaget for at give en udledningstilladelse har ændret sig på grund afgørelser fra klagenævnet. Det betyder, at alle landets kommuner er forhindret i at give tilladelser, før der er gennemført et måleprogram på 12 måneder samt foretaget kemiske analyser af vandløbene, som der udledes til. Det betyder en forsinkelse i byggeprocessen, da spildevandstilladelsen udgør grundlaget for at kunne dimensionere bassinerne tættest på banen,  hvilket igen påvirker muligheden for at projektere længere inde på grunden. Tidsplanen er derfor under pres, men der effektiviseres løbende for at fastholde første indflytning. Før salg og byggeri reelt kan begynde skal disse forudsætninger være på plads. 

I planlægningen er der taget udgangspunkt i at opnå den bedst mulige pris for de kommunale arealer. Det forudsætter, at en køber kan få vished om, hvornår byggeri kan påbegyndes, og at der kan gives en ibrugtagningstilladelse. Hvis forholdene ikke er afklaret, vil en køber indregne denne risiko i sit købstilbud.

Nedenfor fremgår estimeret tidsplan, der ligeledes blev præsenteret på mødet i Byrådet den 24. juni 2025, pkt. 4.

Der pågår lige nu projektering af den rekreative vold i Hulemarken og grovprojektering af forsinkelsesbassinerne mellem rækkehusene og volden. Bassinerne skal håndtere regnvandet i området samt vandet fra Kærehave nord for Køgevej, hvorfor de skal anlægges før stamvejen kan etableres, da etablering af stamvejen skal ligge der, hvor regnvandsledningerne fra Kærehave er. Der er derfor en naturlig rækkefølge i udviklingen af grunden, hvilket besværliggør en forcering af byggetakten. Tidsplanen for udviklingen bliver:

2026 Rekreativ vold påbegyndes. EU-udbud af rådgiverydelse opstartes primo 2026 på resterende arbejde løber indtil medio 2027.

2027 (medio) Entreprenørudbud og opstart af bassiner og kloak

2028 Stamvej etableres etageboliger påbegyndes

2029 Tæt/lav påbegyndes. Denne dato er dog usikker og afhænger af salgsproces for etageboliger

Såfremt der er villighed til at løbe en risiko for meromkostninger til bortpumpning af vand i forbindelse med byggeriet, mere bortkørsel af jord m.m. vil der muligvis kunne ske en mindre fremrykning. Denne mulighed vil blive undersøgt nærmere i projekteringsfasen.

Administrationen forventer at opsætte en hjemmeside for udviklingen af Hulemarken, hvor interesserede kan følge byggeriet. 

Inddragelse og høring

Ingen. 

Økonomi

Sagen har ingen selvstændige bevillingsmæssige konsekvenser. 

Vurdering

På baggrund af markedsvurderinger og dialog med markedet generelt, vurderes det, at der er stor interesse for at investere i boligbebyggelse i Hulemarken. Særligt tæt-lav bebyggelse er populært. Det er samtidig administrationens vurdering, en handel tidligst kan indgås ½-1 år før reel overtagelse, hvis der skal opnås den maksimale pris. Dette er særligt vigtigt, hvis parcellerne sælges med en byggepligt, og køber dermed har en risiko ved ikke at kunne vente med sit byggeri, hvis eksempelvis byggeomkostningerne stiger.

En byggepligt kan i visse projekter påvirker efterspørgslen og prisen negativt. Det er dog administrations vurdering, at en byggepligt med rimelige vilkår i dette tilfælde ikke have mærkbare konsekvenser. Byggeriet langs Køgevej har betydning for ibrugtagningen af tæt-lav bebyggelse længere inde på arealet, hvorfor det anbefales, at etagebebyggelsen sælges med en byggepligt. 

Ved udbud af de enkelte storparceller, er det administrationens vurdering, at et samarbejde med en ekstern mægler, vil være gavnligt og vil kunne bidrage til at udbrede kendskabet til området til blandt andet udenlandske investeringsfonde.

Opdelingen af etape 1 i flere storparceller anbefales for at maksimere antallet af potentielle bydere. Opdelingen af udbud af etageboliger og tæt/lav i forskellige udbud anbefales ligeledes for at maksimere antallet af potentielle købere, da kun få meget store købere kan håndtere både etageboliger og tæt/lav. Dette fremgik også af dialogen omkring markedsanalyserne.

Det er muligt at sælge grundene inden, de reelt kan bebygges. En overtagelse inden en grund kan bebygges vil medføre en større risiko for køber, hvilket sandsynligvis betyder et signifikant lavere bud. 

Første indflytning i 2029 er under pres på grund af krav til udledningstilladelsen. Der arbejdes dog på, at der ikke sker yderligere forsinkelser, men det kan ske, hvis de opsatte måleprogrammer og kemiske analyser giver uhensigtsmæssige konsekvenser. 

Det anbefales derfor, at der arbejdes videre med den skitserede plan, hvor administration og rådgiver løbende søger at optimere processen, så der kan ske indflytning snarest muligt.

Konsekvenser for handicapområdet

Sagen har ikke særskilte konsekvenser for handicapområdet.

Indstilling

Direktionen indstiller, at den fremlagte salgsproces og -strategi godkendes.