Forslag - Lokalplan nr. 448 - Ahornvej, Ejstrupholm - Boligområde (E)

Udvikling- og Erhvervsudvalget besluttede på mødet den 7. juni 2023 (pkt. 6), at igangsætte lokalplanlægning for et boligområde ved Ahornvej i Ejstrupholm. Et forslag til lokalplanen er nu udarbejdet. 

Området ligger i den østlige del af byen, men er ikke omfattet af en lokalplan. Lokalplanen er i overensstemmelse med Ikast-Brande Kommuneplan 2025-2037, som har rammelagt området til boligområde. Lokalplanområdet udgør i dag et ubebygget landbrugsareal delvist omgivet af læhegn. Området ligger nord for Engbækparken og den offentlige sti 'Den Skæve Bane', som fremtræder som en lav jordvold i landskabet. Området ligger syd for Ahornvej nr. 135, som er et landbrug med planteavl, og øst for boligkvarteret ved Ahornvej. Området er på Området er på 2,77 ha og ligger i landzone. 

Formålet med Lokalplan nr. 448 er at give mulighed for at etablere et nyt boligområde i Ejstrupholm samt at fastlægge de bygningsregulerende bestemmelser. Derudover fastlægger lokalplanen principper for vandhåndtering i lokalplanområdet.

 
Lokalplanområdets afgrænsning er vist med rødt. Nord er opad

Lokalplanen skal sikre en hensigtsmæssig placering af boliger, fællesarealer og fælleshus, regnvandsbassin, veje, stier og parkeringsarealer. Lokalplanområdet er derfor inddelt i 3 delområder. Delområde 1 ligger nærmest det eksisterende parcelhusområde på Ahornvej og må derfor kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Delområde 2 kan rumme både tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse, der må dog højst opføres 28 tæt-lave boliger for at undgå en stor fortætning. Hvis der ikke opføres tæt-lave boliger i delområde 2, må der opføres åben-lave boliger i hele delområdet. Delområde 3, som ligger i den sydligste del af planområdet, er udlagt til grønt fællesareal for det samlede nye boligområde. Her kan der etableres regnvandsbassin, fælleshus, drivhus og andre sekundære bygninger. I alt kan der dog højst opføres 300 m² bebyggelse i delområde 3.

Bygherre har indsendt et projekt, der rummer i alt 34 boliger, heraf er de 28 tæt-lave boliger, og de 6 åben-lave boliger. Vejadgang skal ske fra Ahornvej, der vil blive forlænget mod øst. 

Lokalplanen skal være med til at sikre vandhåndteringen i området. Bygherre har udarbejdet en vandhåndteringsplan for området, hvor hovedprincipperne er, at overfladevand skal håndteres ved hver enkelt bolig og, at der skal etableres dræn på tværs af området (dette kræver en permanent grundvandssænkning). Desuden skal området separatkloakeres.

Lokalplanen skal også sikre, at realiseringen af boligområdet ikke begrænser drifts- og udviklingsmulighederne for de eksisterende og kommende erhverv syd for banestien. Der er derfor fastlagt en bufferzone i delområde 3, så der bliver en afstand fra erhvervsområdet til de nye boliger på mindst 50 meter. Inden for denne zone må der ikke placeres boliger, men kun opføres fælleshus, fællesarealer og lignende. Derudover sikres det, at der kan opføres støjafskærmning i delområde 3.

Afstanden til det nord for liggende landbrugs tidligere gylletank er ca. 130 meter, så Teknik og Miljø har vurderet, at boligområdet ikke vil være udsat for væsentlige lugtgener.

Udvalget skal tage stilling til følgende
Udvalget skal beslutte, om forslag til Lokalplan nr. 448 kan blive godkendt og sendt i offentlig høring i 7 uger i perioden fra den 18. december 2025 til og med den 5. februar 2026.

Planlægnings- og lovgivningsmæssige forhold
En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold inden for lokalplanens område. Byrådet kan gennem lokalplanen fastlægge juridisk bindende bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier m.m. skal placeres og udformes inden for lokalplanens afgrænsning. Lokalplanen indebærer ikke handlepligt, men ejere og brugere af en ejendom skal i forbindelse med nyt byggeri og anlæg overholde planens bestemmelser. En lokalplan er ikke til hinder for, at eksisterende, lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. En lokalplan må ikke være i uoverensstemmelse med kommuneplanen.

Forslag til Lokalplan nr. 448 er udarbejdet efter Planlovens § 13, og er i overensstemmelse med Ikast-Brande Kommuneplan 2025-2037. I forslag til Lokalplan nr. 448 er der redegjort nærmere for anvendelse, udstykning, vandhåndtering samt placering og udformning af ny bebyggelse, støjafskærmning, opholds-, vej- og parkeringsarealer.

Lokalplanforslaget er omfattet af følgende fem retningslinjer i kommuneplanen: Geologiske bevaringsværdier, Bevaringsværdige landskaber, Grundvand og drikkevandsinteresser, Skovrejsning uønsket og Konsekvensområder omkring produktionserhverv. Alle retningslinjerne er vurderet i lokalplanforslaget. Teknik og Miljø vurderer, at lokalplanen ikke vil stride mod disse retningslinjer. Sammenfattende vurderer Teknik og Miljø, at der ikke er væsentlige, geologiske interesser i lokalplanområdet. Ligesom karakter, variation eller oplevelsen af landskabet i området ikke bliver forringet, da ådalen ikke kan ses eller fornemmes fra planområdet på grund af marker, bebyggelse og levende hegn. I overensstemmelse med retningslinjen for skovrejsning bliver der ikke mulighed for at rejse skov i planområdet.

Boliger vurderes ikke som en grundvandstruende aktivitet. Med de anviste løsninger i vandhåndteringsplanen, herunder at lokalplanområdet skal separatkloakeres og delvist drænes, er det vurderet, at grundvandsressourcen ikke vil blive påvirket væsentligt. Der skal  søges konkret tilladelse til permanent grundvandssænkning inden byggeri, og der skal søges tilladelse til udledning. Det sikres, at både udnyttede og ikke udnyttede grundvandsresurser bliver beskyttet.

Arealer udlagt i et konsekvensområde omkring produktionserhverv kan godt benyttes til boliger, hvis man kan påvise, at boligerne ikke vil begrænse virksomhedernes udviklingsmuligheder. Hovedparten af erhvervsområdet syd for banestien er udlagt til erhverv i miljøklasse 2-3, og der er udlagt en bufferzone på 50 meter fra erhvervsområdet til lokalplanens delområde 2, hvor der kan opføres boliger. Lokalplanen sikrer desuden at der kan etableres en støjafskærmning mod erhvervsområdet. Teknik og Miljø vurderer derfor, at realiseringen af lokalplanen ikke vil påvirke erhvervsvirksomhedernes drifts og udviklingsbetingelser negativt.

Boligområdet forventes ikke at forringe oplevelsen af det nærliggende, værdifulde kulturmiljø 'Den Skæve Bane', som også er udpeget som en økologisk spredningskorridor. Da dyr og planter kan sprede sig langs banestien, hvor planens nærmeste arealer skal være grønt fælles opholdsareal, vil en realisering af boligområdet ikke forringe spredningsmulighederne for dyr og planer.

Miljøscreening
Lokalplanen er omfattet af loven om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). Planen er derfor blevet screenet med det resultat, at den ikke skal miljøvurderes. Det er vurderet, at realiseringen af lokalplanen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Begrundelsen fremgår af lokalplanforslaget. Afgørelsen om ikke at miljøvurdere planforslaget er truffet på baggrund af en screening af miljøfaktorer i overensstemmelse med det brede miljøbegreb i miljøvurderingsbekendtgørelsen. Det betyder, at man i et screeningsskema har forholdt sig til de nødvendige miljø- og naturforhold.

Ud fra en samlet vurdering af projektet og de påvirkninger en planlægning af lokalplanområdet til boligområde - i form af tæt-lave boliger og åben-lave boliger med fælles grønne opholdsområder vil medføre, vurderes det, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes, da projektet ikke forventes at belaste miljøet væsentligt mere end den nuværende anvendelse. Ved vurderingen er der særligt lagt vægt på, at området hidtil har været anvendt til landbrug med planteavl /marker, og ikke rummer særlige naturmæssige, kulturhistoriske eller landskabelige værdier eller er levested for beskyttede plante- og dyrearter. Det forventes heller ikke, at anvendelsen vil medføre øgede gener for naboer. 

Udvalget har følgende muligheder

1. at godkende lokalplanforslaget uden ændringer og sende det i offentlig høring, som anbefalet, 
2. at godkende lokalplanforslaget med mindre justeringer og sende det i offentlig høring. Justeringer må ikke være strid med lokalplanens principper og må ikke ændre væsentligt på lokalplanens indhold. Det vil sige, uden at ændre på lokalplanens områdeafgrænsning, hovedformål og anvendelse eller ændre væsentligt i planens øvrige indhold,
3. at tilbagesende planforslaget til Teknik og Miljø for større ændringer i planen,
4. at forkaste lokalplanforslaget med den begrundelse, at planen ikke er i overensstemmelse med udvalgets ønsker for området.