Arkitektur, Byplan og Trafikudvalget fik på mødet den 4. december 2025 en sag til orientering om, at vedlagte ansøgning var modtaget. På daværende tidspunkt var ansøgningen i naboorientering og da fristen for at give bemærkninger endnu ikke var afsluttet, var det ikke muligt at træffe beslutning i sagen. Udvalget besluttede, at sagen skulle forelægges igen, når naboorienteringen var afsluttet. Udvalget ønskede endvidere sagen forelagt på et ekstraordinært møde den 17. december 2025.

Domea har ansøgt Hillerød Kommune om dispensation fra Lokalplan nr. 454 til overskridelse af den fastsatte max højde på bygningen, samt antallet af p-pladser. Se bilag med ansøgning og tegningsmateriale.

Bygningshøjde

Lokalplanens § 8.4 fastsætter en maksimal bygningshøjde på 14,5 meter, målt fra terræn på Østergade. Derudover fastsættes det, at bygningshøjden i byggefelt E, maksimalt må være 17,5 meter målt fra terræn på Østergade.

Lokalplanen stiller krav om en lukket vareindkørsel under boligerne. Domea oplyser, at for at kunne gennemføre deres projekt er det nødvendigt med en høj og tung dækkonstruktion mellem vareindlevering og boliger. Dette medfører en bygningshøjde, der overskrider den maksimale bygningshøjde fastsat i lokalplanen. Der ansøges derfor om dispensation til en overskridelse af højden på 0,8 meter.

Parkering

I dag udgør antallet af p-pladser i alt 259 stk. Heraf er de 216 offentlige tilgængelige, og 43 stk. er udlejet til Nordsjællands politi.

Lokalplanens § 5.3 fastsætter, at der skal anlægges min 2 pladser pr. 300 m² boligetagemeter og maks 3 pladser pr. 300 m² boligetagemeter.

Domea har oplyst at der opføres følgende:

• 41 stk. familieboliger med et samlet areal på 3661 m²
• 23 stk. ungdomsboliger med et samlet areal på 1134 m²

Dette giver et samlet boligareal på 4795 m². Lokalplanen fastsætter at der skal anlægges minimum 2 stk. p-pladser på 300 m² boligetagemeter.

Dette svarer til, at der skal anlægges minimum 32 p-pladser.

I redegørelsen for lokalplanen står der under parkering; at det må forventes, at omtrent 10% af pladserne i parkeringshuset vil gå tabt til konstruktioner og føringsveje. Dette fremgår også af noten til lokalplanens § 5.3 og 5.4 om parkeringsnorm.

Behovet for at reducere antallet af parkeringspladser skyldes, at P-husets eksisterende betonkonstruktion ifølge ansøger på ingen måde må indgå i det bærende system for de nye overliggende boliger.

Der ansøges om en reduktion i antallet af parkeringspladser til minimum 179 stk. Heraf vil de 104 være til offentlig brug.

Ansøger har redegjort for, at af de 179 parkeringspladser skal de 32 pladser forbeholdes de kommende boliger, mens politiets 43 parkeringspladser i første omgang vil blive opsagt, da der ikke kan parkeres under byggeriet. Det er ikke afklaret, hvad der skal ske med de 43 p-pladser, som politiet bruger i dag. Resterende pladser er til offentlig brug.

En reduktion med 10 % af de nuværende p-pladser svarer til 26 stk.

I det fremlagte projekt reduceres der med i alt 80 p-pladser, hvilket svarer til en reduktion på 31 %.

Da forholdet ikke er en direkte bestemmelse i lokalplanen, kræver reduktionen i antallet af p-pladser ikke en formel dispensation fra lokalplanen. Ansøger oplyser at lokalplanens bestemmelser om p-normen for de nye boliger, bliver overholdt. De 80 pladser er en væsentlig reduktion i antallet af p-pladser, og indgår derfor som en del af den samlede beslutning i sagen.

Naboorientering

Forvaltningen har gennemført en naboorientering af naboerne. Forvaltningen har modtaget høringssvar fra en nabo i Helsingørsgade 10, fra Krone Apoteket samt fra Bygningsstyrelsen, der ligeledes udtaler sig på vegne af Nordsjællands Politi. Høringssvarene er vedlagt som bilag.

Høringssvarene omhandler følgende:

• Naboen til P-huset bemærker at den øgede bygningshøjde forringer området visuelt og ændrer karakteren af kvarteret. Skyggevirkninger og indelukkethed vil blive forøget. Der vil være yderligere indbliksgener. Lokalplanen sikrer en rimelig højde og hensyn for naboer, og en dispensation vil være et brud på forudsætningerne.
• I svaret fra Krone Apoteket udtrykkes særligt bekymring for en reduktion med 80 pladser, idet en forringelse af parkeringstilbuddet i området frygtes at ville betyde færre kunder/handlende i området.
• Bygningsstyrelsens og Nordsjællands Politis indsigelser vedrører både bygningshøjden samt antal parkeringspladser, herunder særligt de 43 p-pladser, som Nordsjællands Politi efter eksisterende forhold råder over. Det bemærkes, at det er uklart, hvor længe politiets nuværende parkeringspladser vil blive nedlagt, og om politiet vil kunne leje det samme antal parkeringspladser, når byggeriet står færdigt. Bygningsstyrelsen og Nordsjællands Politi bemærker, at det er af stor betydning for Nordsjællands Politi, at der fremover er adgang til tilsvarende antal p-pladser, for at der kan drives politistation. Bygningsstyrelsen og Nordsjællands Politi bemærker endvidere, at det af tegningsmaterialet fremgår, at indkigget til politiets lokaler vil være væsentlig større, end det er i dag fra parkeringshuset. En ændring af højdeplanet med 0,8 meter kan medføre en forøgelse af mulighederne for indkig. Der opfordres derfor til, at Hillerød Kommune må inddrage de særlige sikkerhedsmæssige konsekvenser, som dispensationen kan medføre for Nordsjællands Politi i sin vurdering af ansøgningen. Sammenfattende ønskes det ikke, at der dispenseres for det ansøgte.

Der er endvidere efter høringsfristens udløb indsendt et høringssvar fra Ejendomsejerforeningen under Hillerød ByForum. Ejendomsejerforeningen ønsker ikke, at reduktionen af p-pladser godkendes. I høringssvaret fremhæves således især følgende punkter:

• Parkeringskapaciteten er afgørende for funktionaliteten af Helsingørsgade og Latinerkvateret som handels- og bylivsområde.
• En reduktion vil ændre og forskyde besøgsstrømme væk fra kvarteret.
• Tab af nærparkering vil forskyde og reelt reducere den samlede besøgsaktivitet i området.
• Erfaringstal viser, at selv mindre reduktion af nærparkering vil reducere andelen af spontane ærindeindkøb, og dermed fald i besøgstal og omsætning.
• Helsingørsgade og Latinerkvarteret er afhængige af nærparkering, da området ikke ligger i umiddelbar nærhed af større p-anlæg.
• Der bør kun dispenseres, hvis der etableres erstatningskapacitet eller andre tiltag i områder

Høringssvaret er oversendt til Domea til eventuelle bemærkninger. Forvaltningen vil forelægge disse på mødet, såfremt der er bemærkninger.

Domea har oplyst følgende supplerende oplysninger til ansøgningen:

Der vil som minimum kunne etableres de anførte 179 parkeringspladser, som overholder lovgivningens krav til størrelsen.

Det er ikke muligt på nuværende tidspunkt at komme med en tegning med mål på de endelige parkeringspladsers antal, størrelse og placering, da det kræver en gennemprojektering af konstruktionerne ift. funderingen og de nye søjlers størrelse og placering. Dette omfattende arbejde vil først kunne igangsættes med den tilhørende økonomi, når der er sikkerhed for at projektet kan realiseres.

Domea har ingen bemærkninger til de indkomne høringssvar fra naboorienteringen. De bemærker dog, at de ansøgte dispensationer er udslagsgivne i forhold til at realisere byggeriet.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen har allerede i 2023 oplyst Domea om, at det ikke vil kunne forventes, at der gives dispensation fra højdebestemmelserne i lokalplanen. Den maksimale bygningshøjde i lokalplanen er fastsat ud fra et hensyn til de omkringliggende bygninger, og er derfor tilpasset omgivelserne. Højden er bl.a. afpasset med, at bygningen ikke bliver højere end tårnet på Hillerød Kirke, og derfor vil opleves som havende samme højde, som kirkens tagryg.

En reduktion på det samlede antal p-pladser, svarende til en reduktion på over 30 %, vurderes som nævnt ovenfor at være en væsentlig reduktion af parkeringsdækningen i området.

Forvaltningen skal endelig gøre opmærksom på tilstanden af p-huset, som kræver en omfattende renovering, bl.a. betonens tilstand. Forvaltningen har ved tidligere behandlinger af sagen oplyst, at Firmaet P-Plan A/S i april 2018 har foretaget nye undersøgelser af parkeringshuset. P-Plan A/S vurderer, at der er behov for betonrenoveringer og istandsættelser på op til 38 mio. kr. Beløbet blev fremlagt som et anlægsønske til budget 2019-2022. Fremskrevet til 2023 niveau vil udgiften udgøre 42.807.199 kr.

Arkitektur, Byplan og Trafikudvalget skal på baggrund af ovenstående beslutte om der skal meddeles dispensation fra lokalplan 454 til overskridelse af højdebestemmelserne samt reducering af antal p-pladser.