Albertslund Kommunalbestyrelse godkendte den 9. februar 2021 model for frikøb af hjemfaldsklausuler for oprindeligt 315 lejligheder beliggende Albertslundvej  (vejnavne er senere ændret til Hasselengen og Pileengen) i Vallensbæk. Baggrund for godkendelsen var, at Albertslund Kommune sammen med Vallensbæk Kommune har en tinglyst hjemfaldsklausul på ejendommene, som betyder, at de to kommuner er berettiget til den 1. april 2064 at tilbagekøbe grundene til den oprindelige købspris uden tillæg for bygningsværdi. Tilbagekøb af ejendomme vil betyde, at ejerne reelt må fraflytte lejlighederne. Hjemfaldspligten betyder desuden, at jo tættere man kommer på 2064, desto sværere bliver det for ejerne at belåne boligerne.

Modellen som kommunerne godkendte i 2021 indebar, at ejerne af lejlighederne kan indbetale et frikøbsbeløb til kommunerne, hvorefter hjemfaldspligten ophører og tinglysningen slettes. Frikøbsbeløbet beregnes som forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien. Ejendomsværdien fastsættes ved en mæglervurdering, mens grundværdien tager udgangspunkt i den offentlige grundvurdering. Herefter foretages regulering af frikøbsbeløbet for den værdi, som et tidligere realiseret frikøbsbeløb har for kommunen, i forhold til hjemfald i 2064. Dette sker ved anvendelse af en kalkulationsrente, som i dag beregnes i forhold til den 30-årige obligationsrente fratrukket nettoprisindekset, som et gennemsnit over 5 år. Den nuværende kalkulationsrente er baseret på gennemsnit af kalkulationsrenten for 2014-18, hvilket svarer til 1,7 procent om året. 

I den nuværende beregningsmodel, som er aftalt med Vallensbæk Kommune, er mæglervurderingen fastlåst indtil den 31. december 2025. Frikøbsbeløbet for en 2-værelses lejlighed er fastlåst på 600.794 kr. og for en 4-værelses lejlighed 718.744 kr. Albertslund Kommune modtager 30 % af beløbet som sekundær rettighedshaver. Da aftalen om fastlåsning af frikøbsbeløbet udløber den 31. december 2025 fremlægges her ny model for frikøb, som er forhandlet på plads med Vallensbæk Kommune. Tilsvarende sag forelægges for kommunalbestyrelsen i Vallensbæk Kommune i december 2025, se bilag.

Ny model for 2026 og frem

Baggrunden for den nuværende beregningsmodel fra 2021, som opgør ejendomsværdien inklusive bygninger på baggrund af konkrete mæglervurderinger er, at de offentlige ejendomsvurderinger på daværende tidspunkt ikke blev anset for at være retvisende. I den mellemliggende periode har Vurderingsstyrelsen udsendt endelige 2020-vurderinger og foreløbige 2022- og 2024-vurderinger, hvor sidstnævnte bl.a. danner grundlag for ejernes ejendomsskat i 2026.

Grundværdien opgøres i forvejen på baggrund af den offentlige vurdering, og det er derfor forvaltningens opfattelse, at anvendelsen af de offentlige vurderinger for både grundværdi og samlet ejendomsværdi vil give et mere retvisende billede. Det anbefales derfor, at frikøbsbeløbet fra 2026 og frem alene beregnes på baggrund af de seneste offentlige vurderinger uden brug af mæglervurderinger. 

I den nuværende beregning er kalkulationsrenten opgjort som et gennemsnit over de seneste 5 år. Københavns Kommune, som har en tilsvarende model for frikøb, har i mellemtiden ændret praksis, så kalkulationsrenten nu opgøres som et gennemsnit af de seneste 10 år. Dette er bl.a. sket som reaktion på lave afkast i 2019-2021 og høje prisstigninger i 2022-23, idet en kalkulationsrente opgjort alene på baggrund af 5 år ville blive for lav i forhold til det historiske niveau. En for lav kalkulationsrente betyder samtidig et for højt frikøbsbeløb for den enkelte ejer, og det er derfor forvaltningens anbefaling, at kalkulationsrenten for 2026 og frem i stedet for beregnes som et gennemsnit af de seneste 10 år.

Med de anbefalede ændringer, vil frikøbsbeløbet blive opgjort individuelt for den enkelte lejlighed på baggrund af den konkrete offentlige vurdering af ejendomsværdi og grundværdi. Beløbet vil således blive opdateret løbende, når Vurderingsstyrelsen kommer med nye vurderinger, og det vil endvidere blive opdateret årligt i forbindelse med opdatering af kalkulationsrenten.

Fordelingen af frikøbsbeløbet mellem Albertslund og Vallensbæk Kommune vil fortsat følge den nuværende fordeling på 70/30 til henholdsvis Vallensbæk Kommune og Albertslund Kommune, som primær og sekundær rettighedshaver.