Eksisterende forhold og planlægning
Sydvangen øst, første etape, matr. nr. 7bl, 7m, 7n, Herstedøster By, Herstedøster, huser i dag forskellige former for service- og kontorerhverv samt entreprenørfirmaet Enemærke & Pedersen med tilhørende produktions- og kontorbygninger. Området er ca. 40.271 m² og ligger i det stationsnære kerneområde ved letbanestationen i Hersted (kortbilag).

Lokalplanområdet ligger i Kommuneplanramme BE17 – Sydvangen øst, der muliggør anvendelse til blandet bolig og erhverv og er udpeget til byomdannelsesområde (bilag). Området er omfattet af Rammelokalplan 5.10 Sydvangen øst, som kommunalbestyrelsen vedtog den 14. maj 2024. Rammelokalplanen fastlægger de overordnede rammer for områdets anvendelse og hoveddisponering, herunder maksimale bebyggelsesprocenter og antal etager samt udstrækningen af et centralt, grønt strøg (bilag). 

Forslag til lokalplan 5.15
Kommunalbestyrelsen godkendte den 12. november 2024 at igangsætte lokalplanlægningen for den første etape af Sydvangen øst. Formålet med lokalplanen (bilag) er at sikre, at området kan anvendes til blandet bolig og erhverv i overensstemmelse med masterplanen for Hersted og Rammelokalplan 5.10.

Lokalplanen har 7 delområder:

• Delområderne 1, 2 og 3 kan anvendes til bolig- og erhvervsformål med etagebebyggelse i form af tre karréer.
• Delområde 4 kan anvendes til boligformål i form af rækkehuse. 
• Delområde 5 udlægges til et fælles grønt strøg med stiforbindelser, lokale pladser og en landskabspark med regnvandsbassin.  
• Delområde 6 omfatter Smedeland og må kun anvendes til offentlig vej og fællesanlæg for Grundejerforeningen ved Smedeland.
• Delområde 7 omfatter de to private fællesveje, Murervangen og stikvejen Smedeland 4-14 (fremtidig Valsevangen), som fortsat kun må anvendes til privat fællesvej.

Bygningerne placeres omkring et fælles, grønt strøg, som løber diagonalt fra Naverland til lokalplanområdets vestlige afgrænsning. Det grønne strøg indrettes med tre lokale pladsdannelser til ophold, leg og fællesfunktioner samt en landskabspark med et naturligt udformet regnvandsbassin.

De tre karréer får hver deres identitet i forskellige farver og materialer og følger de arkitektoniske principper for Hersted med en klar opdeling i base, midte og top, med vægt på varierende facader og tagformer. Karréerne får grønne kantzoner, og i gårdrummene er der fælles opholdsarealer med beplantning og plads til leg og lokale fællesskaber. 

Rækkehusene får ensartede facader, primært i træ og med saddeltage. Rækkehusene får private haver og fælles, grønne ankomstarealer imellem rækkerne. 

Bilkørsel til og fra området skal ske fra Smedeland og Naverland.

I startredegørelsen var skitseret en samlet bebyggelse med fire karréer og op til 8 rækkehuse, men efter dialog med grundejerne udgår den syd-vestligste karré til fordel for en samlet rækkehusbebyggelse med op til 55 rækkehuse indenfor delområde 4. Forvaltningen vurderer, at denne ændring er i tråd med det politiske signal, som kommunalbestyrelsen førte til protokols den 12. december 2023 ved behandling af ”Forslag til rammelokalplan 5.10 Sydvangen øst”, nemlig at de gerne så 30 rækkehuse eller flere i området.  

Lokalplanforslaget fastsætter følgende rammer for projektet i overensstemmelse med Kommuneplan 2022-2034:

• Bebyggelsesprocent

Indenfor lokalplanområdets delområder 1 til 5 må den samlede bebyggelsesprocent ikke overstige 125, jævnfør Rammelokalplan 5.10.

• Etageantal og bygningshøjde

Bebyggelsen består af karréer og rækkehuse i varierende etageantal og højder. Etagebebyggelserne er fra 3 etager (maksimalt 12 meter) til 6 etager (maksimalt 24 meter) og punktvist 7 etager (maksimalt 33 meter). Lokalplanen fastlægger, at den samlede bebyggelse som princip skal være højest mod nord og trappe ned mod sydvest. Dette understreges ved, at de to karréer ud mod Smedeland begge skal fremstå med et identitetsskabende tårnmotiv i 7 etager. Rækkehuse mod vest opføres i varierende højder i 2 til 3 etager (maksimalt 12 meter).    

• Etageareal og forventet boligareal

Lokalplanen fastlægger et maksimalt etageareal på ca. 50.340 m². Bygherre forventer at opføre ca. 610 boliger, gæsteboliger (maksimalt 32), minimum 1050 m² kontor- og serviceerhverv (f.eks. klinik, ejendomsmægler, café, frisør) samt fællesfaciliteter. Sekundær bebyggelse som drivhuse og skure er tilladt. 

I startredegørelsen var anslået ca. 2.500 m² erhvervsareal. Efter en konkret vurdering er der i lokalplanen fastlagt krav om mindst 1050 m² erhverv, som primært skal placeres i stueetager mod Smedeland for at give beboerne i Hersted mulighed for nem adgang til serviceydelser i lokalområdet og for at understøtte et levende bymiljø, hvor der også er aktiviteter i dagtimerne.

Lokalplanen fastsætter en gennemsnitlig boligstørrelse på min. 80 m², og højst 10 % må være 45 – 54 m². Dertil skal mindst 1% af etagearealet indenfor delområderne 1 til 3 anvendes til fælles faciliteter (ca. 500 m²). Ingen bolig må være mindre end 45 m² bruttoareal, undtaget herfra er gæsteboliger, som må være ned til 20 m² bruttoareal. 

• Fælles opholdsarealer

Ved etagebebyggelse i 3 til 6 etager skal der etableres fælles udendørs opholdsarealer for minimum 30 % af boligetagearealet, mens etagebebyggelse i 7 etager udløser krav om fælles opholdsareal på minimum 20 %. Dette svarer til cirka 13.576 m² fælles opholdsareal samlet for de tre karréer. Rækkehuse skal have privat udendørs opholdsareal svarende til mindst 30 % af boligetagearealet.

De fælles opholdsarealer forventes primært etableret i karréernes gårdrum og i det grønne strøg. Ud fra en konkret vurdering kan opholdsareal etableres som tagterrasser (maksimalt 1.550 m²). Alle beboere i karreerne får adgang til de fælles opholdsarealer i gårdrum og tagterrasser. Fælles opholdsarealer i det grønne strøg har alle områdets beboere adgang til.

Alle etageboliger får desuden adgang til privat udendørs opholdsareal i form af have, terrasse eller altan.

Alle opholdsarealer skal beplantes og indrettes med elementer til ophold, leg, fysisk aktivitet og lignende, der bl.a. henvender sig til børn. For at øge biodiversiteten skal minimum 60 % af beplantningen bestå af hjemmehørende arter. Mindst 70 % af beplantningen i det grønne strøg skal bestå af hjemmehørende arter.

De ydre kantzoner indrettes overvejende grønt, afbrudt af opgange med cykelparkering eller terrasser ved lejlighederne. Kantzoner ved erhverv kan indrettes med fast belægning.

De indre kantzoner (gårdrum) er indrettet grønt, afbrudt af opgange og af private opholdsarealer i form af enten have eller terrasse, som afskærmes af lav beplantning.
Der etableres gårdrumsåbninger med trapper kombineret med ramper/lift, der forbinder de hævede gårdrum med det omkringliggende terræn og byrum.

Udendørs opholdsarealer skal overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj, og derfor kan der etableres støjskærme i områdets vestlige skel ved det grønne strøg og i åbningen mellem de to nordligste karréer mod Naverland samt ved tagterrasser. Ud over disse støjafskærmninger tilstræbes et åbent og tilgængeligt område.

• Parkering

Til bebyggelsen anlægges minimum 0,75 parkeringsplads pr. bolig og minimum 0,5 parkeringsplads pr. 50 m² erhverv. Lokalplanen tillader reduktion ved etablering af delebilsordning, hvor antallet af parkeringspladser kan reduceres yderligere med op til 4 parkeringspladser for hver anlagt delebilsplads, dog maksimalt 1 delebilsplads for hver 25 boliger.

Minimum 50 % af parkeringspladserne skal etableres i konstruktion under de respektive karréer og gårdrum. Parkering i konstruktion kan etableres som helt eller delvist nedgravet eller i op til én etage som plint, hvor taget på parkeringsanlægget helt eller delvist udgør karréens gårdrum. Parkering til rækkehusene placeres på terræn og i konstruktion i karréen i delområde 3.

Handicapparkeringspladser fordeles jævnt i området for at sikre nærhed til boligopgangene.

Cykelparkering placeres i kantzoner, parkeringsanlæg og gårdrum. En andel af cykelparkeringspladserne etableres som ladcykelparkeringspladser. Cykelparkering til rækkehuse skal ske på egen grund.

Principper for udviklingen af Hersted Industripark
Lokalplanen følger i videst muligt omfang “Principper for udvikling af Hersted Industripark, etape 1, fase 1”, vedtaget af kommunalbestyrelsen den 13. december 2022. Dog rummer lokalplanen enkelte justeringer af principperne for lysafstand, tilbagetrukne bygningshjørner med henblik på lokal pladsdannelse, elevatoradgang fra gårdrum samt kantzoners bredde. Forvaltningen vurderer, at disse mindre justeringer er med til at muliggøre en spændende og varieret bebyggelse:

• Af hensyn til lysforholdene er bebyggelsen generelt lavere mod syd, blandt andet for at sikre gode dagslysforhold i gårdrummene. Den fysiske tilbagetrækning af 6. etage bidrager desuden til at forbedre lysindfaldet yderligere.
• Karréens hjørne ved krydset Smedeland/Naverland tilbagetrækkes ikke, da området forventes at få mange andre samlingssteder ved omlægningen af Smedeland. I stedet etableres tre attraktive, lokale pladser i tilknytning til det grønne strøg, hvor der bliver mulighed for både leg og ophold med adgang fra Naverland.
• For at fremme uformelle møder mellem beboerne udformes gårdrumsåbningerne mod det grønne strøg som brede, indbydende passager med trapper med siddetrin samt elevator eller rampe. Lokalplanen stiller ikke krav om fælles elevator fra gårdrum til parkeringskælder, da hver opgang jf. bygningsreglementet får direkte elevatorforbindelse dertil. 
• Kantzonerne mod Smedeland og Naverland kan enkelte steder blive smallere end angivet i "Principperne". Det skyldes et ønske om at lave forskydninger af bygningskroppene mod Smedeland og Naverland. 

Miljøkonsekvenser
Forslag til lokalplan 5.15 Boliger og erhverv - Sydvangen øst, første etape er miljøvurderet med særligt fokus på trafik, støj, luftemissioner, beplantning, biodiversitet, flora, fauna, visuel påvirkning, jord, grundvand, regnvand, vind, drikkevandsinteresser og materialer.

En miljørapport (bilag) for Lokalplan 5.15 er udarbejdet og offentliggøres sammen med lokalplanforslaget. Rapporten beskriver de mulige miljøpåvirkninger og nødvendige afværgeforanstaltninger.