Boligkontoret Fredericia har anmodet om tilsagn til et skema A vedr. en større renovering af afdeling 301, Birkehaven. Der søges om tilsagn til renovering og godkendelse af lejereguleringen, den samlede anskaffelsessum samt garantistillelse herfor. 

Fredericia Kommune har modtaget en ansøgning om godkendelse af renoveringsprojekt, skema A, vedrørende Boligkontoret Fredericia, afdeling 301, Birkehaven. Afdelingen består af 178 boliger, der alle er omfattede af renoveringsarbejdet. 

Det er boligorganisationens vision, at den fysiske helhedsplan skal være med til at realisere, at boligområdet skal fremtidssikres, eftersom der er konstateret omfattende og kritiske betonskader på altaner, som nu kræver udskiftning. Derudover er der betydelige byggetekniske problemer, herunder kuldebroer, uhensigtsmæssige forsatsvægge, træk fra vinduer og et generelt behov for fremtidssikring af afdelingen. På den baggrund udarbejdes en samlet renoveringsplan.

Landsbyggefonden har besigtiget afdelingen i september 2025 og herved prækvalificeret ansøgningen, dog med forbehold for kommunens stillingtagen og afdelingsbestyrelsens godkendelse jf. Almenboligloven § 37. 

Overordnet beskrivelse af projektets omfang:

Udearealer

• Reetablering af terræn og beplantning omkring bygninger efter byggepladsarbejder

• Reetablering af belægninger og sti- og vejarealer efter byggearbejder

• Der er afsat et beløb til indretning af plads for ophold, leg og socialaktivitet i området

Kloak og forsyningsledninger i terræn

• Etablering af skelbrønde ved hver bygning

• Udskiftning af kloakledninger frem til og ved bygninger

• Nye vandledninger frem til bygningerne

• Forberedelse for ladestandere

Tag

• Ny tagdækning og merisolering af tag

Altaner – ved lejemål med altan

• Nedbrydning af eksisterende betonaltaner og bjælker samt vinduespartier

• Fundamentforstærkning for altaner

• Etablering af nye stålkonstruktioner omkring altaner uden kuldebroer

• Nye vinduespartier

• Nye større stålaltaner med øget tilgængelighed

Altaner – ved lejemål uden altan

• Fundamentforstærkning for altaner

• Etablering af stålaltaner

Facader

• Eksisterende facadebeklædning og utilstrækkelig efterisolering nedbrydes

• Etablering af nye skalmurede facader inkl. ekstra fundering og merisolering

Vinduer og døre

• Vinduer i facade udskiftes grundet utæthed og generel stand

• Udskiftning af kælderdøre og kældervinduer

Boliger

• Nye køkkener i åben forbindelse med stue

• Nye køkkener indenfor bestående ramme

• Nye tilgængelige badeværelser med gulvvarme

• Nye badeværelser med gulvvarme indenfor bestående ramme

• Nye badeværelser med gulvvarme, øget størrelse grundet fjernelse af asbestkanaler samt etablering af tre adskilte zoner til bruseniche, håndvask og toilet (ikke egentlig adskilt grundet størrelse)

• Fjernelse af indvendige forsatsvægge og opmuring af nye gasbetonvægge

• Udskiftning af gulve ifbm. renoveringen af altanerne

• Udskiftning af indvendige døre

• Nye el installationer, vand- og varmeinstallationer samt ventilationsanlæg

•  

Arbejder i opgange

• Betonrenoveringer af søjler og renoveringer af facadeparti
• Nye inddækninger omkring søjler og bjælker 
• Renovering af hovedindgangen inkl. mere tilgængelighed

Arbejder i kælder 

• Nye installationer med vand og varme 
• Maling af vægge og lofter

Grundlaget for skema A og fondens finansieringsskitse er afklaret, og der ansøges om ekstern finansiering på 313.039 t.kr., heraf 175.566 t.kr. som støttet lån og 136.473 t.kr. som ustøttet lån. Herudover er resten af anskaffelsessummen på 322.539.000 kr. finansieret af boligafdelingens egne midler ved 2.500.000 kr. fra henlæggelseskontoen og 8.000.000 kr. fra andre midler.

Finansieringsmodellen vil have en påvirkning på huslejen pr. kvadratmeter, der forinden renoveringen udgør 758 kr. pr. år, mens den efter projektets gennemførelse vil være på 953 kr. Stigningen udgør på denne bagrund 195 kr. pr. kvm. årligt, svarende til en procentmæssig stigning på 26%. Afdelingsmødet har ikke godkendt helhedsplanen samt lejeforhøjelsen, hvorfor ansøgningen gøres betinget heraf. 

Der ansøges om godkendelse af en samlet anskaffelsessum for det støttede lån på kr. 322.539.000 kr. med 100% kommunal regaranti for 175.566.000 kr. heraf. Garantien vedr. de støttede arbejder omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi. Landsbyggefonden påtager sig forpligtelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. 

Der ansøges endvidere om kommunal garanti på 74,27% for de ustøttede arbejder på 136.473.000 kr. i et 30-årigt fastforrentet lån til Realkredit Danmark A/S, Danske Bank A/S. Garantien for de ustøttede lån gives der ingen regaranti på fra Landsbyggefonden.

I begge tilfælde påvirker garantierne ikke kommunens låneramme jf. § 3, stk. 2, 1 pkt. i Bekendtgørelse om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier m.v.

Der er pr. 1. december 2025 stillet kommunal garanti for i alt 3.384.811.000 kr. til sager om det støttede byggeri. 

Det vurderes, at ansøgningen omfatter godkendelse samt kommunal garantistillelse for det støttede lån efter reglerne i almenboligloven § 91. Det følger endvidere af almenboligloven § 91, stk. 14, at det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens garanti efter stk. 13, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtigelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. Landsbyggefondens forpligtelse efter 1. pkt. er dog begrænset til indestående i landsdispositionsfonden.

Det er fællessekretariatets vurdering, at der kan stilles 100% kommunal regaranti for de støttede arbejder.

Ansøgningen indeholder endvidere godkendelse af, at kommunen stiller kommunegaranti for de ustøttede lån på 136.473.000 kr. med kommunal garanti på 74,27%.

Der er ikke i almenboligloven hjemmel til, at kommunen yder garanti for så vidt, angår ustøttede lån til ordinære renoveringsarbejder. De ustøttede lån kan dog finansieres jf. almenboliglovens § 98, under forudsætningen af at renoveringsarbejdet har karakter af definitionen ”ekstraordinære renoveringsarbejder”. Begrebet ekstraordinære renoveringsarbejder er ikke fastlagt i lovens forarbejder eller i vejledningen om drift af almene boliger. Socialministeriet har til gengæld i en vejledende udtalelse i maj 2010 udtalt, at det er almindeligt antaget, at det er kommunerne, der beslutter, hvilke arbejder der kan betragtes om ekstraordinære renoveringsarbejder, og at der er et vist rum for fortolkning.

Det er derfor kommunen, der beslutter, hvilke arbejder der kan betragtes som ekstraordinære renoveringsarbejder. Det bemærkes dog, at renoveringsarbejder i alle tilfælde vil være ekstraordinære, hvis de henlagte midler ikke er tilstrækkelige til at dække formålet. Det er tydeligt, at der på baggrund af renoveringens størrelse samt de byggetekniske udfordringer i afdelingen, at henlæggelseskontoen ikke kan være dækkende for renoveringsprojektet. 

På baggrund af sagsbeskrivelsen og ovenstående betragtninger, er det Fællessekretariatets vurdering, at det nødvendige renoveringsarbejde, er at betragte som ekstraordinære arbejder. Det er Fællessekretariatets vurdering, at der kan stilles kommunal 76,27 % garanti jf. almenboliglovens § 98.

Garantier stillet efter §§ 91 og 98 påvirker ikke kommunens låneramme

Renoveringen vil medføre en huslejestigning fra 758 kr. pr. kvm. pr. år. til 953 kr., svarende til en stigning på 26%, hvilket afspejler en omfattende forbedring og en stor renovering, hvorfor huslejestigningen er sagligt begrundet.