Kommunalbestyrelsen traf den 17. februar 2021 beslutning om at fastfryse frikøbsbeløbet for ejere af boliger omfattet af hjemfaldsklausuler frem til og med 2025. Model for beregning af frikøbsbeløbet blev godkendt den 17. juni 2020. Forvaltningen fremlægger nu forslag til en ny model for beregning af frikøbsbeløbet gældende fra 1. januar 2026 og frem.

Tabellen nedenfor viser et eksempel på henholdsvis en 2-værelses og en 4-værelses lejlighed dels med det nuværende frikøbsbeløb og dels med det anslåede frikøbsbeløb i 2026 baseret på den nye beregningsmodel og de foreløbige 2024-vurderinger.

Faldet i frikøbsbeløbet i 2026 kan primært tilskrives de nye, offentlige ejendomsvurderinger, som har medført en stigning i grundværdierne, der nu ligger væsentligt tættere på ejendomsværdien, og værdien af kommunens tilbagekøbsret er derfor reduceret tilsvarende.

Den nye model er udarbejdet i dialog med forvaltningen i Albertslund Kommune, der har en sekundær tilbagekøbsret på ejendommene. En tilsvarende sagsfremstilling bliver derfor fremlagt parallelt for Kommunalbestyrelsen i Albertslund. Der foreslås ingen ændring til den nuværende 70/30 fordeling af indtægterne fra tilbagekøb mellem de to kommuner.

Baggrund

I forbindelse med salg af en række byggegrunde blev der den 10. april 1965 tinglyst en såkaldt hjemfaldsklausul, som betyder, at Vallensbæk Kommune er berettiget til, med mindst 5 års varsel, til den 1. april 2064 at tilbagekøbe grundene til den oprindelige købspris uden tillæg for den efterfølgende bygningsværdi (tilbagekøbsret).

Konkret drejer det sig om 180 ejerlejligheder og 135 lejeboliger, der oprindeligt havde adresse på Albertslundvej, men som i dag har adresse på Hasselengen og Pileengen. Tilbagekøb af ejendomme vil betyde, at ejerne/lejerne må fraflytte lejlighederne. Kommunen er ikke forpligtet til at benytte sig af denne tilbagekøbsret.

Tilbagekøbsretten udgør en værdi for Vallensbæk Kommune. Kammeradvokaten har i et notat fra 2002 fastslået, at den oprindelige købspris skal fortolkes som grundværdien for de pågældende ejendomme i henhold til den nyeste offentlige vurdering. Kommunen vil derfor kunne købe ejendommene tilbage for grundværdien, og vil herefter kunne sælge igen til den fulde ejendomsværdi inklusive værdien af de nuværende bygninger. Tilbagekøbsrettens værdi for Vallensbæk Kommune er således forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi.

Kommunalbestyrelsen traf den 17. juni 2020, på baggrund af henvendelser bl.a. fra de daværende beboere, beslutning om, at det skulle være muligt for den enkelte ejer at frikøbe sig for hjemfaldsklausulen, og godkendte samtidig den konkrete beregningsmetode. Den 17. februar 2021 besluttede Kommunalbestyrelsen at fastholde de beregnede frikøbsbeløb frem til udgangen af 2025.

Beregningsmetoden tager udgangspunkt i en konkret mæglervurdering, der blev foretaget i december 2020/januar 2021. Da de 180 ejerlejligheder er meget ensartede, blev det besluttet alene at foretage én vurdering for en 2-værelses lejlighed og én vurdering af en 4-værelses lejlighed, som gælder for alle lejligheder af den pågældende type.

Mæglervurderingen afspejler den fulde ejendomsværdi inklusive bygninger, og forskellen mellem denne og grundværdien i henhold til den offentlige vurdering udgør derfor værdien af Vallensbæk Kommunes tilbagekøbsret. Forskellen mellem de to beløb afspejler derfor også det frikøbsbeløb, som ejeren skal betale for at frikøbe sin ejendom fra hjemfaldsklausulen i 2064.

Hvis ejeren frikøber sin ejendom før 2064, vil Vallensbæk Kommune realisere værdien af hjemfaldsklausulen tidligere end forudsat, og kommunen vil opnå en mergevinst i form af efterfølgende afkast af det modtagne beløb frem til 2064. Kommunen må imidlertid ikke opnå en gevinst, og det er derfor nødvendigt at tilpasse frikøbsbeløbet, hvis det sker før tid.

Inspireret af en model fra Københavns Kommune sker dette ved at anvende en såkaldt kalkulationsrente, der afspejler det forventede realafkast i perioden frem mod 2064. Den beregnes som den 30-årige obligationsrente, der afspejler bruttoafkastet, fratrukket nettoprisindekset, der afspejler de almindelige prisstigninger.

Både obligationsrenten og nettoprisindekset varierer fra år til år, og inspireret af modellen fra Københavns Kommune blev det besluttet, at beregne kalkulationsrenten som et gennemsnit over 5 år. Det nuværende frikøbsbeløb er baseret på gennemsnittet af kalkulationsrenten for 2014-18, hvilket svarer til 1,7 pct. om året.

Anvendelsen af kalkulationsrenten betyder, at frikøbsbeløbet bliver lavere, jo før frikøbet finder sted, idet et tidligt frikøb betyder flere år, hvor kommunen vil kunne opnå et afkast. Omvendt betyder det, at frikøbsbeløbet stiger år efter år indtil 2064, hvor frikøbsbeløbet udgør den fulde difference mellem ejendomsværdien og grundværdien.

Albertslund Kommune er i hjemfaldsklausulen tillagt en sekundær ret, som giver kommunen retten til at tilbagekøbe ejendommene, hvis Vallensbæk Kommune ikke ønsker at benytte sig af sin tilbagekøbsret.

Albertslund Kommune skal derfor godkende muligheden for frikøb, og der er på den baggrund indgået en aftale om, at Albertslund Kommune modtager 30 pct. af provenuet, når der en ejendom bliver frikøbt. Aftalen blev godkendt af begge kommuners kommunalbestyrelser i februar 2021.

Ny model for 2026 og frem

Kommunalbestyrelsen besluttede i februar 2021 at fastfryse frikøbsbeløbet, der dengang blev beregnet, frem til udgangen af 2025, og der er derfor nu brug for at lave en ny beregning for 2026 og frem.

I den oprindelige beregning er ejendomsværdien inklusive bygninger opgjort på baggrund af konkrete mæglervurderinger, fordi de offentlige ejendomsvurderinger på daværende tidspunkt ikke blev anset for at være retvisende.

I den mellemliggende periode har Vurderingsstyrelsen nu udsendt en endelig 2020-vurdering og foreløbige 2022- og 2024-vurderinger, hvor sidstnævnte bl.a. danner grundlag for ejernes ejendomsskat i 2026.

Grundværdien bliver i forvejen opgjort på baggrund af den offentlige vurdering, og det er derfor forvaltningens opfattelse, at anvendelsen af de offentlige vurderinger for både grundværdi og samlet ejendomsværdi vil give et mere retvisende billede. Det anbefales derfor, at frikøbsbeløbet fra 2026 og frem alene bliver beregnet på baggrund af de seneste offentlige vurderinger uden brug af mæglervurderinger.

I den oprindelige beregning er kalkulationsrenten opgjort som et gennemsnit over de seneste 5 år. Københavns Kommune har i mellemtiden ændret praksis, så kalkulationsrenten nu bliver gjort op som et gennemsnit af de seneste 10 år.

Dette er bl.a. sket som reaktion på lave afkast i 2019-2021 og høje prisstigninger i 2022-23, idet en kalkulationsrente opgjort alene på baggrund af disse år ville blive for lav i forhold til det historiske niveau.

En for lav kalkulationsrente betyder samtidig et for højt frikøbsbeløb for den enkelte ejer, og det er derfor forvaltningens anbefaling, at kalkulationsrenten for 2026 og frem i stedet for bliver beregnet som et gennemsnit af de seneste 10 år.

Frikøbsbeløbet vil med de anbefalede ændringer blive opgjort individuelt for den enkelte lejlighed på baggrund af den konkrete offentlige vurdering af ejendomsværdi og grundværdi. Beløbet vil dermed blive opdateret løbende, når Vurderingsstyrelsen kommer med nye vurderinger, og det vil også blive opdateret årligt i forbindelse med opdatering af kalkulationsrenten.

Henvendelse fra ejerforening

Forvaltningen har løbende været i dialog med Ejerforeningen Nordmarkshave, der omfatter de konkrete ejerboliger med hjemfaldsklausuler. Foreningen er orienteret om den reviderede model, som bliver fremlagt til godkendelse i denne sag, og har i den forbindelse fremlagt ønske om at kalkulationsrenten bliver fastsat 0,2 pct. point højere end det beregnede gennemsnit af de seneste 10 år.

Konkret vil det betyde, at frikøbsbeløbet i 2026 for en gennemsnitlig 2-værelses lejlighed vil være 16.422 kr. lavere, mens det for en gennemsnitlig 4-værelses lejlighed vil være 27.398 kr. lavere. Ejerforeningen argumenterer for, at det reducerede frikøbsbeløb skal ses som en kompensation for udgifter til eventuelle ejendomsforbedringer, der vil medføre et forhøjet frikøbsbeløb, hvis det påvirker ejendomsvurderingen.

Forvaltningen vurderer, at en forhøjet kalkulationsrente reelt vil have karakter af en rabat til de konkrete ejere, der ønsker at frikøbe deres boliger. Der vil i så fald være tale om en ulovlig begunstigelse af den enkelte lejlighedsejer, og forvaltningens anbefaling er derfor, at forslaget fra ejerforeningen ikke bliver indarbejdet i den nye model.