Lokalplanforslaget omfatter et område på ca. 12.000 m². Formålet med lokalplanen er at ændre anvendelsen af planområdet og sikre, at der tages hensyn til områdets grønne karakter og eksisterende naturværdier samt naboer i forbindelse med realiseringen af lokalplanen.

Bebyggelsen

Lokalplanen muliggør etablering af et chaufførhotel med et maksimalt bruttoetageareal på 5.000 m². Byggeriet må opføres i op til tre etager og i en maksimal bygningshøjde på 12 meter eks. tagteknik. Bebyggelsen opføres som et etagebyggeri, hvor der benyttes et modulært og fleksibelt byggerisystem, der tillader tilføjelse og fjernelse af beboelsesenheder efter behov. Moduler placeres, så de danner en samlet helhed, og beklædes med en facadebeklædning, hvor valg af materialer, farver og former sikrer en ensartet og visuel sammenhæng. Facadepaneler udføres i lakeret stål, aluminium og/eller træ og skal fremstå i mørke nuancer af grå, brun, sort eller hvid. Alternativt kan facader udføres i grå mursten.

Beplantede arealer

Lokalplanen sikrer et grønt delområde B samt fire beplantningsbælter mod matrikelskel. Med planen bevares den eksisterende beplantning i delområdet med henblik på at afskærme mod vej og nabobebyggelser samt at sikre områdets karakteristiske grønne udtryk.

Støj

Vest for lokalplanområdet ligger en produktionsvirksomhed med støjende aktiviteter. Støjrapporten viser, at virksomhedens aktiviteter ikke overskrider de vejledende støjgrænseværdier ved chaufførhotellet. Realiseringen af lokalplanen vil derfor ikke vil medføre skærpede vilkår for nabovirksomheden, såfremt virksomheden fortsat overholder støjgrænserne i deres miljøgodkendelse.

Offentlig høring

Der er i høringsperioden indkommet 6 høringssvar, som er vedhæftet i fuld længde som bilag. Administrationens bemærkninger til de enkelte høringssvar fremgår af bilag.

Et høringssvar kom fra nabovirksomheden Unicon, som blandt andet påpeger, at det ikke vurderes ansvarligt eller i overensstemmelse med gældende lovgivning at opføre forureningsfølsom bebyggelse i et miljøbelastet industriområde. Unicon henviser i denne forbindelse til deres egen ikke-aktive fabriksdrift, som kan give anledning til væsentlige støj- og støvgener.

Administrationen fremhæver, at for at Unicon kan genoptage den tidligere fabriksdrift, vil det kræve, at der både udarbejdes en ny miljøgodkendelse og en ny lokalplan, som indebærer, at produktionen skal tage hensyn til de omkringliggende nabobebyggelser. Unicon har ingen lokalplanret, og det skal fremhæves, at det er usikkert, om det er ønskeligt og/eller muligt, da Unicon ikke har fremsendt et projekt til vurdering. Det er derfor administrationens vurdering, at Unicon ikke kan genoptage den tidligere fabriksdrift– uanset om det lokalplanlagte chaufførhotel opføres eller ej.

Et andet høringssvar påpeger, at der over flere høringer i området er gennemført miljøscreeninger, der hver for sig angiver, at det konkrete forslag ikke giver anledning til væsentlige forøgelser af hverken trafik eller støj. Hertil fremhæver vedkommende, at problemet er, at der ikke tages hensyn til de akkumulerede konsekvenser over tid i kraft af den erhvervsmæssige udvikling i området. Vedkommende tilføjer, at det er meget væsentligt at indtænke støjdæmpende tiltag i byggeplanerne. I et supplerende høringssvar påpeger vedkommende på, at der i Swecos støjnotat, som fremgår som bilag, er benyttet trafiktællinger, som er 3 eller flere år gamle, og tilføjer, at der ønskes udarbejdet en ny og retvisende rapport.

Det er administrationens vurdering, at der i udarbejdelsen af lokalplanen og den tilhørende miljøscreening, på baggrund af det omtalte støjnotat og trafiknotat fra 2022 er taget hensyn til de trafik- og støjmæssige forhold. Lokalplanen vurderes kun i minimal eller ingen grad at bidrage til den akkumulerende effekt i området. Hvad angår datoerne på trafiktællingerne i støjnotatet, vurderer administrationen, at notatets fremskrivning af trafiktallene til 2035 samt fastlæggelsen af ÅDT og trafikfordeling, baseret på Trafiksikkerhedsprojekter 2022 og Trafiksikkerhedsprojekter 2022 – Hedelandsvej/Hovedgaden er tilstrækkelig til at vurdere støjpåvirkningen på lokalplanområdet.

Andre høringssvar vedrører støj-, støv- og vibrationsgener i forbindelse med byggeriet. Administrationen henviser her til kommunens forskrift Støjende, støvende og vibrationsfrembringende midlertidige bygge- og anlægsaktiviteter fra 2020, som gælder for alle bygge- og anlægsarbejder i kommunen.

To høringssvar nævner den mulige højde på bebyggelsen og eventuelle indbliksgener i denne forbindelse. Administrationen henviser i denne sammenhæng til, at den muliggjorte højde er i overensstemmelse med de kommuneplanlagte forhold. Yderligere er det administrationens vurdering, at der i nærværende lokalplan er taget højde for mulige indbliksgener gennem bestemmelser, som fastlægger et beplantningsbælte samt en afstand mod vejskel, hvilket også er fastlagt som forudsætning for ibrugtagning af bebyggelsen.

Et høringssvar udlægger et ændringsforslag til §7.3, som fastlægger bestemmelser for tage. Her foreslår vedkommende, at det så vidt som muligt skal etableres solcelleanlæg på tagflader. Det er administrationens vurdering, at der ikke er hjemmel til at sætte krav om etablering af solceller, da der ikke er handlepligt på baggrund af en lokalplan.

Ændringer i lokalplanen

En fejl i indholdsfortegnelsen er blevet rettet.

Der er under afsnittene Baggrund, Lokalplanområdet og Lokalplanens indhold foretaget rettelser og tilføjelser for at tydeliggøre lokalplanens formål. Det er blandt andet præciseret, at den anvendelse, lokalplanen muliggør, udelukkende udgør en naturlig del af det eksisterende transport- og logistikerhverv i området.

På baggrund af høringssvar vedrørende støjgener i forbindelse med byggeriet er det i redegørelsen under afsnittet Støjgener blevet tilføjet, at byggeri, der udføres i henhold til nærværende lokalplan, skal overholde kommunens regler for støj, som angivet i forskriften Støjende, støvende og vibrationsfrembringende midlertidige bygge- og anlægsaktiviteter.

På baggrund af høringssvar om vigtigheden af at indtænke støjdæmpende tiltag i byggeplanerne er der i § 9.5 Støjafskærmning tilføjet, at der kan etableres en ny støjvold mod det sydlige skel.

Bestemmelsen i § 9.3 Beplantning og afskærmning om beplantning på den eksisterende støjvold mod det sydlige matrikelskel i Delområde B er desuden omformuleret, så den nu omfatter alle eksisterende støjvolde. Endvidere er der i § 7.2 tilføjet, at facader skal isoleres, så støjgrænser inde i bygningen overholdes i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier.

Ændringer i kommuneplantillæg

I rammebestemmelserne er der under miljøforhold tilføjet følgende:

’På arealerne tættest på Hovedgaden, kan placeres bebyggelse i miljøklasse 2 med tilknytning til eksisterende transport- og logistikerhverv i området, hvis det sikrer eksisterende virksomheders udviklingsmuligheder.’

Den videre proces

Når Byrådet har vedtaget lokalplanen, bekendtgør administrationen denne i henhold til planloven.