Økonomiudvalget skal tage stilling til, hvordan ansøgningen om lokalplan for Hestehavekvarteret i Favrholm skal håndteres. Dels adskiller ansøgningen sig på nogle punkter fra vilkår, som økonomiudvalget tidligere har sat som forudsætning for at ville se positivt på en lokalplan for området. Dels har kommunen parallelt med ansøgningen modtaget en forespørgsel om lokaliseringsmuligheder for et større erhvervsdomicil. Forvaltningen vurderer, at Hestehavekvarteret kan være en velegnet placering, men en nærmere afklaring udestår fortsat.

Baggrund for lokalplanansøgningen

Økonomiudvalget har to gange tidligere forholdt sig til spørgsmålet om lokalplan i Hestehavekvarteret:

På møde 8. februar 2023 besluttede økonomiudvalget:

1. ”At hvis grundejere ansøger om lokalplan for Hestehavekvarteret og bidrager til at skabe det tekniske grundlag, vil udvalget se positivt på at igangsætte lokalplan og fremrykke kommuneplanens rækkefølge, med henblik på at byggetilladelse til en 1. etape i Hestehavekvarteret kan gives samtidigt med byggetilladelse til en 1. etape i stadionkvarteret.

2. At grundlaget for en sådan lokalplan, ud over kommuneplanen og Favrholm Helhedsplan 2022, er, at sti/vejforbindelse mellem Favrholm Station og stadion skal konkretiseres; at 1. etape af bebyggelsen skal ligge i tilknytning til denne forbindelse, og at 1. etape maksimalt kan omfatte 35.000 m2 boligareal (etagemeter bolig) i den østlige del af kvarteret og maksimalt 25.000 m2 boligareal i den vestlige del.”

Efterfølgende sendte udviklerne Propreco og Stensdal vedlagte lokalplanansøgning (se bilag). Kvarteret er i kommuneplanen udlagt til blandet bolig og erhverv, men fordelingen fastlægges først i lokalplanlægningen. Som grundlag for boligprognosen har der indtil videre været anslået en 50/50 fordeling af bolig og erhverv. Ansøgningen indeholder flere boliger i 1. etape end økonomiudvalgets ovenstående vilkår (80.000 m2 boligareal i stedet for 60.000 m2 boligareal) og flere boliger i et fuldt udbygget Hestehavekvarter end der hidtil har været regnet med i boligprognosen (ca. 68% / 120.000 m2 boligareal, i stedet for 50% / 87.500 m2 boligareal)

Økonomiudvalget behandlede ansøgningen første gang den 11. december 2024 og besluttede:

”Økonomiudvalget sender sagen tilbage til Arkitektur, Byplan og Trafikudvalget og økonomiudvalget og beder forvaltningen om beregning af indvirkning på kapacitet i skoler og dagtilbud på de to scenarier med hhv. 60.000 m2 boligareal eller op til 80.000 m2 boligareal. Ligeledes beder økonomiudvalget forvaltningen om en redegørelse for infrastrukturvirkning. Beregningerne lægges frem med henblik på prioritering af lokalplan.”

Byrådets sag fra 25. juni 2025 om Favrholm sydvest for Overdrevsvejen har også betydning for Hestehavekvarteret, idet byrådet bl.a. besluttede: ”At Favrholm syd for Overdrevsvejen udvikles fra øst mod vest” og det fremgik af sagsfremstillingen at: ”Hillerød Kommune har modtaget anmodning om lokalplan for Hestehavekvarteret vest for Favrholm Station og syd for Overdrevsvejen. Det forventes at lokalplanlægning kan sættes i gang i 2026, jf. rækkefølgebestemmelser i Kommuneplan 2025.”

I løbet af 2025 har ansøgningen været sat i bero af ansøger, indtil nu, hvor udvikleren Stender har taget kontakt, i samarbejde med Propreco og Stensdal Group. De tre udviklere har nu i fællesskab bedt om at få sagen genoptaget. Selv om ansøgningsmaterialet refererer til sammenhænge med Stadionkvarterprojektet har forvaltningen vurderet, at materialet fortsat kan danne grundlag for en indledende stillingtagen, og at nødvendig bearbejdning i forhold til fordeling af storparceller, bebyggelsestyper, grønne kiler, veje og stier kan ske i en videre lokalplanproces.

Ansøger oplyser, at de enten ejer eller har fuldmagt på ejendommene i området, på nær ejendommen Hestehavevej 13 og kommunens egne arealer i området. Forvaltningen har haft ansøgningen i partshøring hos ejerne af Hestehavevej 13, som har svaret: ”Vi er positive overfor forslaget og bakker op om det. Samtidig bifalder vi at ansøgningen optages på ventelisten over lokalplanansøgninger, og at tidspunktet for lokalplanlægning af den vestlige del fremrykkes så den kan blive en del af en samlet plan for området. Endelig mener vi, at den trafikale struktur bør fastlægges fra start, og at anlæggelsen af hovedfærdselsåren bør overvejes at indgå i 1. fase.”

Forespørgsel om erhverv

En ejendomsrådgiver har spurgt om lokaliseringsmuligheder for et domicil (laboratorier og kontor) i hovedstadsområdet. Ud fra de kommuneplanmæssige rammer og statens fingerplan har forvaltningen svaret at Hestehavekvartet er det område i Hillerød Kommune, som er egnet til et sådant domicil. Det er dog for tidligt at sige om henvendelsen resulterer i et konkret projekt. Det er heller ikke muligt at sige præcis hvordan et sådant domicil bedst placeres i Hestehavekvarteret, og dermed heller ikke hvor mange boliger der derudover ville være plads til. Det er dog overvejende sandsynligt, at det ville medføre plads til færre boliger end vedlagte lokalplanansøgning beskriver, også evt. færre end de 50% / 87.500 m2 boligareal der er regnet med i boligprognosen.

Det er under alle omstændigheder relevant at placere en vis mængde erhverv ud mod Overdrevsvejen da det er mindre støjfølsomt og også vil kunne fungere som støjafskærmning for bagvedliggende boliger. Det er forvaltningens vurdering, at der i en årrække har været et begrænset marked for nyt kontorbyggeri i områder som Hillerød. Henvendelsen kan derfor udgøre en relativt sjælden mulighed for at sikre kommuneplanens og Favrholm helhedsplanens ambition om et blandet bykvarter og for at sikre liv omkring Favrholm Station indenfor en overskuelig årrække. Det er derfor forvaltningens anbefaling, at muligheden for lokalisering af domicilvirksomhed i kvarteret prioriteres, i dialog med udviklerne bag lokalplanansøgningen.

Indvirkning på kapacitet i skoler og dagtilbud

Af de scenarier der kan tænkes ud fra ovenstående, udgør ansøgningens boligandel (80.000 m2 boligareal i 1. etape og 68%/ca. 120.000 m2 boligareal i alt) det maksimale scenarie i forhold til skole- og dagtilbudskapaciteten. Som svar på økonomiudvalgets spørgsmål viser beregningerne dog ikke en markant forskel på om 1. etape rummer henholdsvis 60.000 m2 boligareal eller 80.000 m2 boligareal. Det skyldes, at prognosen ikke kun påvirkes af hvor meget der gives byggeret til, men også af hvor meget markedet forventes at kunne absorbere. Omvendt giver en forøgelse fra 60.000 m2 til 80.000 m2 flere børn, så jo mere kommunen giver byggeret til på én gang, jo større kan forskellen mellem prognose og virkelighed blive.

Ud over daginstitutionen i Generationernes Kvartershus rummer helhedsplanen en daginstitution i Hestehavekvarteret og en skole og daginstitution i Favrholm Sydvest. I beregningen tages udgangspunkt i at 15 ekstra klasser udløser behov for første etape af en skole, og at der bliver behov for institution nr. 2 (til 150 børn) når institutionen i Generationernes Kvartershus er fyldt op. Beregningen viser, at behovet for daginstitution nr. 2 forventes at opstå i 2034 i begge scenarier, hvis behovet skal dækkes indenfor distriktets grænser. Behovet for daginstitution nr. 3 og første etape af en skole forventes at opstå i år 2040 ved 60.000 m2 boligareal og år 2039 ved 80.000 m2 boligareal.

Infrastrukturvirkning

Med udgangspunkt i standardturrater (3,5 bilture pr. bolig og 8 bilture pr. 100 m2 erhverv pr. døgn) vil en ændring fra 60.000 til 80.000 m2 boligareal øge trafikken for 1. etape fra 2.130 til 3.080 bilture, med en vækst i spidstimetrafikken på 100 bilture. Begge scenarier for 1. etape vil kunne håndteres af den udvidede Overdrevsvej. En tilsvarende beregning for et fuldt udbygget Hestehavekvarter viser 10.342 bilture. Tidligere vurderinger har vist, at det ville have presset vejkapaciteten hvis Hestehavekvarteret var blevet kombineret med et fuldt udbygget Stadionkvarterprojekt. Det førte også til et høringssvar fra Vejdirektoratet om at kommuneplantillægget for Stadionkvarteret kunne udløse yderligere statslige udgifter (ud over igangværende udvidelse af Hillerødmotorvejen og Overdrevsvejen), eksempelvis til udvidelse af krydset Overdrevsvej/Roskildevej/Lyngevej. Ud fra en trafikal betragtning vil det dog være væsentligt at fastholde planerne for Hestehavekvarteret, på grund af synergien med Favrholm Station. En evt. samlet udfordring på sigt vil i stedet kunne håndteres ved at anvende området vest for Hestehavekvarteret mindre intensivt end stadionkvarterprojektet var udtryk for.

Ansøger argumenterer for, at den ansøgte 68/32 fordeling af boliger og erhverv vil skabe mindre trafik end kommunens hidtidige 50/50 scenarie. Det skyldes, at standardraten for bilture pr. 100 m2 kontorerhverv er højere end pr. bolig. Forvaltningen bemærker dog, at standardraten ikke tager højde for nærheden til Favrholm Station. Undersøgelser viser en tydelig sammenhæng mellem kontorarbejdspladser og antal rejser med den kollektive trafik. Det er derfor forvaltningens vurdering, at der ikke vil være en markant forskel på boligers og erhvervs biltrafikpåvirkning på dette sted. Ud fra en trafikal betragtning bør man derfor i den videre proces sikre en væsentlig andel af stationsnære kontorarbejdspladser tæt på Favrholm Station. I den videre lokalplanproces vil der kunne laves yderligere analyser af de samlede effekter af Favrholm og betydningen af erhvervs/boligfordelingen, blandt andet på grundlag af boligprognose 2026.