Formålet med sagen er, at igangsætte lokalplan for to mindre tilbygninger til erhverv i Hillerød bymidte. Bygherre Jesper Lorentzen fra Frederiksborggruppen ønsker en lokalplan for Slotsgade 13-17, der muliggør udvidelser og suppleringer af de eksisterende erhvervsfunktioner. Det samlede lokalplanområde omfatter et areal på ca. 1900 m2 med ejendommene matr.nr. 70a, matr.nr. 69 samt del af de offentlige vejarealer matrikel 7000 bk. Ejendommene er beliggende på adresserne Slotsgade 13, 15 og 17, og baghuset Frederiks Torv 8, Hillerød Bygrunde.

Se lokalplanens startredegørelse på Hillerød Kommunes Lokalplanportal

Der er udarbejdet en startredegørelse for lokalplanen. Startredegørelsen er digital og kan ses på Hillerød Kommunes lokalplanportal. Kopier evt. stien til egen browser:

492 Lokalplan 492 for Slotsgade 13-17 - Lokalplanportal - Hillerød Kommune

En PDF af startredegørelsen er også vedlagt som bilag, men vi anbefaler at læse den digitale version, da links ikke virker i PDF'en.

Det er bygherres ønske, at opføre to mindre tilbygninger på i alt ca. 300 m2 ved Slotsgade 13 til 17. Bygningerne er udformet så de passer ind i den eksisterende købstadsstruktur. Projektet understøtter den eksisterende sluttede karrebebyggelse om en indre gård og en bebyggelse med udadvendte byfunktioner mod gaden og byrummet Frederiks Torv. Konceptet for ejendommen består i at aktivere hele stueplan med mulighed for butikker, specialbutikker, cafeer og restaurant, så der sker en glidende overgang mellem inde og ude, der vurderes til at bidrage til at styrke livet på Frederiks Torv og Slotsgade. På 1. og 2. sal i Slotsgade 13 og 15 fastholdes nuværende anvendelse til kontorer. I Slotsgade nr. 17 eksisterer to boliger, der ikke er ændret i projektet.

Ansøger ønsker at opføre to tilbygninger i lette bygningskonstruktioner med et grønt og luftigt udtryk, der supplerer de eksisterende bygninger med en nutidig og let arkitektur. De nye bygningers materialer skal danne kontrast til de eksisterende bygninger. Størrelsen på bygningerne tager udgangspunkt i de eksisterende bygningers proportioner. De to nye tilbygninger udgør henholdsvis 1½ og 2½ etager. Bygherre foreslår tag på tilbygning 1 som et traditionelt saddeltag med en markant kvist i tagfladen. Tag på tilbygning 2 foreslås at have enten et såkaldt shedtag, det vil sige et tag med skiftevis stejle og jævnt skrånende tagflader, hvor den stejle del ofte indeholder lodrette vinduer. Tagformen ses ofte på fabriks og værksteds bygninger. Alternativt foreslås et saddeltag med gavlmotiv som Slotsarkaderne, hvor to skrå tagflader mødes i en kip. Bygherre ønsker en fleksibilitet i lokalplanen og foretrækker at have flere mulige tagformer, flere mulige facade udtryk som umalede og malede og flere forskellige farve nuancer.

Bygherre anmoder om at betale til parkeringsfond til opfyldelse af parkeringsnormen, idet der ikke etableres parkering indenfor lokalplanområdet. Kommuneplanen fastlægger, at byrådet i forbindelse med lokalplanlægning og efter en konkret vurdering, kan fastlægge at parkeringsfonden bringes i anvendelse. Projektet omfatter, at der indrettes plads til 24 cykler på egen grund. Derudover ønsker bygherre at indgå dialog om etablering af yderligere 30-35 stk. cykelparkeringspladser på Frederiks Torv på vejarealer.

Bygherre ønsker at højne kvaliteten af vejarealerne ved Frederiks Torv, enten som en frivillig udbygningsaftale indgået efter reglerne i planlovens § 21b, eller i henhold til vejloven. En højere kvalitet kan omfatte forbedring af byrum med anlæg af cykelparkering, fortov mm. Et udkast til en udbygningsaftale skal behandles sammen med et lokalplanforslag.

Det ansøgte område er omfattet af retningslinjer og ramme SB.C.11 i kommuneplan 2025. Det ansøgte vurderes til at være i overensstemmelse med kommuneplanen, under forudsætning af, at kommuneplanens retningslinjer for parkering og opholdsarealer udelukkende omfatter projektets to nye tilbygninger og ikke den eksisterende bebyggelse indenfor lokalplanområdet. Den eksisterende bebyggelse omfatter anvendelse til butikker, kontor- og service erhverv og boliger.

Lokalplanområdet vil med det eksisterende og det ansøgte byggeri have en bebyggelsesprocent på 153% og udløse krav om ca. 64 parkeringspladser og ca. 180 m2 opholdsareal. Der er ikke parkeringspladser i lokalplanområdet i dag. Der har frem til 2023 eksisteret 11 parkeringspladser på ejendommen Slotsgade 17, parkeringspladserne er idag nedlagt. Opholdsarealer foreslås i gårdrum og på terrasser og tagterrasser. Indbetaling til kommunens parkeringsfond for fire parkeringspladser for at overholde parkeringsnormen for nyt byggeri, skal fastlægges i lokalplanen.

Projektet er omfattet af kommuneplanens retningslinjer for arkitektur i bymidten. Det er arkitekturrådets vurdering, at projektet udgør en nænsom modernisering, der kombinerer respekt for stedets historie med nutidig arkitektur og grønne kvaliteter. Det understøtter både kommuneplanens intentioner og udviklingen af Slotsgade og Frederiks Torv som levende byrum.

Projektet indgår i et område med en bymæssig karakter. Den eksisterende beplantning består af mindre træer og buske i krukker og plantekasser og et levende hegn mod vest mod bankbygningen. Projektet omfatter forslag til at styrke bynaturen ved at plante yderligere med træer og planter. Dette kan ske ved terrassen ud mod vejen Frederiks Torv og på arealer der er omfattet af enten en frivillig udbygningsaftale eller en aftale efter vejloven.

Det ansøgte er omfattet af den gældende lokalplan 207 for Nordstensområdet. Bygherre har fået afslag på dispensation til det ansøgte byggeri. Efter Lokalplan 207 for Nordstensområdet er byggefeltet for ejendommen fastsat til de eksisterende bygningers fodaftryk. Den ansøgte nye lokalplan skal tilvejebringe større byggefelter og mulighed for realisering af de to ansøgte tilbygninger.

En plan for projektet er miljøscreenet og forvaltningen vurderer, at planen ikke udløser krav om miljørapport. Planen giver ikke mulighed for fremtidig anlægstilladelser til projekter, der er omfattet af lovens bilag 2, lokalplanen vurderes til ikke at påvirke Natura 2000-områder og planen omfatter anvendelse af mindre områder på lokalt plan og mindre ændringer i en gældende plan.

Forvaltningen vurderer, at bygningerne indpasser sig fint i området og at bebyggelsens ydre fremtræden med træfacader i kontrast til den historiske tradition med teglmur i bymidten, kan imødekommes bl.a. på grund af bygningernes beskedne omfang, fine detaljering og klima venlige tilgang. Træfacader kan skabe varme i arkitekturen og bidrage til miljørigtigt byggeri med træ som materiale der binder CO2. Det er forvaltningens vurdering, at projektets arkitektoniske udtryk bør fastlægges i lokalplanen med hensyn til tagformer, tagmaterialer og farvevalg, så det fremgår af lokalplanen hvilket udtryk bebyggelsen vil få.

Forvaltningen vurderer, at der er tilstrækkeligt med opholdsarealer på to tagterrasser til at opfylde normen for opholdsarealer for erhverv til de to nye tilbygninger. Arealer i gårdrummet og på terrasser på terræn vurderes til ikke at kunne indgå i arealopgørelsen, da de anvendes til andre funktioner som udeservering. Projektet indeholder gode forslag til at øge og styrke bynaturen i området, så der opstår et bedre mikroklima og højere biofaktor. Der skal fastlægges nærmere bestemmelser om beplantningens karakter, placering og antal træer der skal plantes, i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen og en udbygningsaftale.

Forvaltningen vurderer, at der er god overensstemmelse mellem Arkitekturrådets vedlagte udtalelse og forvaltningens vurdering af projektet. Forvaltningen er enig i, at et shedtag vil være den tagform der passer bedst ind i området pga de eksisterende karakteristiske spidse gavlmotiver som begge de nye bygninger er naboer til, og at en bemaling af bygning nr. 2 vil medføre et mere bymæssigt udtryk. Forvaltningen anbefaler desuden, at følge arkitekturrådets anbefaling om at begrænse beplantning på facaderne af de mindre tilbygninger af hensyn til arkitekturen.

Forvaltningen vurderer, at en frivillige udbygningsaftale for vejarealerne kan medvirke til øget kvalitet i området med flere cykelstativer, mere beplantning og forbedring af færdselsarealerne for gående og cyklende. Der skal være særligt fokus på god tilgængelighed for gående på grund at terrænforskelle. Projektet skal sikre, at der skal fortsat kan ske varelevering med lastbiler til Slotsarkaderne og andre erhverv. Forvaltningen vurderer, at det planlagte nye byggeris begrænsede omfang og placering i det stationsnære kerneområde medfører et begrænset behov for parkering, der kan ske ved indbetaling til parkeringsfonden.

Forvaltningen vurderer, at projektet vil skabe gode rammer for en udvikling, der er i overensstemmelse med flere af kommunens mål og retningslinjer for bymidten i Hillerød. Projektet kan medvirke til en levende bymidte og indeholder en god balance mellem nyt og gammelt, hvor der værnes om det eksisterende kulturmiljø. Projektet har potentiale til at udvikle Frederiks Torv til et levende baggårdsmiljø og bedre byrum i kraft af blandede og udadvendte byfunktioner, tilpasset skala og detaljering.

Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes et forslag til lokalplan med baggrund i det fremlagte projekt, og at der arbejdes videre med et forslag til en lokalplan, der bl.a. omfatter følgende forudsætninger:

• At det arkitektoniske udtryk fastlægges i lokalplanen med hensyn til detaljering i tagformer, tagmaterialer og farvevalg, så det fremgår af lokalplanen hvilket udtryk bebyggelsen vil få. Forvaltningen anbefaler, at tagformen på bygning 2 planlægges som shedtag i overensstemmelse med arkitekturrådets anbefaling.
• At der på baggrund af anmodning fra ejer udarbejdes en udkast til en udbygningsaftale for vej- og fortovsarealet i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.
• At der sikres adgang til og igennem området, så området indgår som en naturlig del af Hillerød bymidte med fokus på god tilgængelighed.
• At de præcise forhold omkring parkering og indbetaling til p-fond fastlægges i lokalplanen.
• At der fastsættes nærmere bestemmelser om beplantningens karakter, placering og antal træer der skal plantes, i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen og udbygningsaftalen.
• At der arbejdes frem mod en biofaktor på 0,13 i lokalplanen.

Arkitekturrådet har bidraget med en række bemærkninger, der er afspejlet i forvaltningens anbefalinger til det videre arbejde med et forslag til en lokalplan. Arkitekturrådet anbefaler, at der etableres et shedtag til bygning nr. 2, da det har stærke referencer til de eksisterende lokale tagspidser i området på bygninger med ensidig taghældning. Arkitekturrådet finder endvidere, at facaderne bør fremstå malede på bygning nr. 2. Arkitekturrådets anbefaler desuden at begrænse beplantning på facaderne af de mindre tilbygninger af hensyn til at skabe ro om arkitekturen.

Forud for udarbejdelse af forslag til lokalplan, vil der blive holdt et borgermøde på grundlag af startredegørelsen. Derefter vil forslag til lokalplan blive behandlet af byrådet og sendt i offentlig høring i 8 uger, hvor der bliver holdt endnu et borgermøde. Først efter høringen behandler byrådet borgernes høringssvar og beslutter om lokalplanen kan vedtages endeligt.