Mørkhøj Bygade 1-19, 2860 Søborg

Resumé

By- og Miljøforvaltningen har modtaget en ansøgning om dispensation fra tre af lokalplanens bestemmelser i forbindelse med nyt byggeri på Mørkhøj Bygade. Dispensationerne er søgt for byggefelt 1, men vil også skulle gives for byggefelt 2-5, da byggefelterne er omfattet af de samme bestemmelser, og byggeriet skal være ensartet i udtrykket. Trafik- og Teknikudvalget skal beslutte, om der kan gives tilladelse til de ønskede dispensationer.

Beskrivelse af projektet

Mørkhøj Bygade er et stort erhvervsområde, hvor lokalplan 256 giver mulighed for at opføre boliger, erhverv og et parkeringshus. Byggeriet opføres i flere etaper. Første etape er boligbebyggelse i byggefelt 1, hvilket denne ansøgning omhandler. Se bilag 1 for illustrationer. 

Byggeriet opføres som fire bygninger i en gårdstruktur, som er fastsat i lokalplanen. Der opføres 133 boliger med en gennemsnitlig størrelse på ca. 60 kvm i byggefelt 1. Byggeriet overholder lokalplanens bestemmelser med undtagelse af de tre forhold, som der søges dispensation til at afvige fra.

Dispensationer

Området er omfattet af lokalplan 256, og der er søgt om dispensation fra nedenstående bestemmelser i lokalplanen:

• § 7.4 som fastsætter, at længer skal udformes med symmetrisk saddeltag med 45 graders taghældning og uafbrudt gesims. 

Ansøger har søgt om dispensation til, at kviste og altaner kan placeres helt ude i facaden, så gesimsen afbrydes. Ønsket om dispensation begrundes med, at en gennembrydning er med til at sikre en høj boligkvalitet ved, at vinduespartierne føres helt ned til gulv. Herudover oplyser ansøger, at afbrydelsen af gesimsen muliggør, at der kan etableres lydsluser i kvistene. Lydsluserne er nødvendige for at overholde gældende lydkrav, samtidig med at forholdene for brandredning forbedres. Dertil oplyser ansøger, at kvistene sikrer et bedre dagslys, udsigtsforhold og planløsning. Af bilag 2 fremgår visualiseringer af gennembrydningen af gesimsen på side 3 og 7.

• § 7.7 som fastsætter, at facadepartier tilsvarende maks. 20 procent af facaden for den enkelte bygning kan bestå af materialer af træ, beton og puds i en anden farve.

Ansøger har søgt om dispensation til, at mellem 35,7 og 45,4 procent af facaden på de fire bygninger i byggefelt 1 kan bestå af et andet materiale end mursten. Herudover ønsker ansøger, at materialet skal være stål og aluminium i stedet for træ eller beton. Ansøger ønsker en dispensation, da stål og aluminium reducerer CO2-aftrykket og beregningsmæssigt bedre imødekommer LCA-lovgivningskrav end mursten. Herudover begrunder de materialeskiftet med, at stål og aluminiumspladerne vil blive udført med lodrette spor, som trækker reference til det horisontale bånd på Mørkhøjgårds lade og visuelt underinddeler facaden, så den fremstår i en mindre skala.

Se bilag 3, hvor side 6 og 7 viser de valgte materialer, og side 9,10 og 26-40 viser udseendet af bygningerne.

• § 7.12 som fastsætter, at brystningen under vinduer til sove- og opholdsrum, som ligger direkte ud til offentlige arealer, skal være minimum 0,8 meter høj. 

Ansøger har søgt om dispensation til at udføre brystningen 0,4 meter høj. De ønsker en dispensation for at optimere dagslysforholdene i boligerne samt for at undgå kvadratisk udseende vinduer, da de ønsker højere og slankere vinduesprofiler. Se illustrationer i bilag 4. 

Lokalplan

Lokalplan 256 blev vedtaget i november 2024 efter flere års arbejde med at få bestemmelserne på plads. Lokalplanen er udarbejdet med et overordnet fokus på at skabe en identitet for området, som tager afsæt i områdets historiske og landskabelige kvaliteter. Planen stiller derfor krav om både at bevare og bygge videre på kvaliteterne i området. Dette skal ske gennem en moderne genfortolkning af gårdbebyggelsen med afsæt i den bevaringsværdige bygning, Mørkhøjgård. Lokalplanens bestemmelser om bygningernes placering, udseende og materialer for det nye byggeri har derfor en direkte reference til Mørkhøjgård. 

By- og Miljøforvaltningens vurdering

Det er forvaltningens vurdering, at man ved at trække kvistene ud til facaden og have en gennembrydning af gesimsen, gør kvistene mere dominerende i tagfladen og på bygningen, hvilket ændrer væsentligt på byggeriets udseende og ikke følger intentionen med lokalplanen. Forvaltningen anbefaler derfor, at der ikke gives dispensation til at afbryde gesimsen.

Det er forvaltningens vurdering, at en andel på op til ca. 45 procent af et andet facademateriale end mursten gør, at bygningen får et andet udtryk end, hvad der er intentionen i lokalplanen. Det er forvaltningens vurdering, at bygningerne på den måde bliver brudt op, så de ikke fremstår som en helhed, men at det i stedet fremstår som om, at den øverste del af bygningen er tilføjet efterfølgende. Herudover er det forvaltningens vurdering, at materialerne stål og aluminium udtryksmæssigt ligger langt fra træ, beton og puds, og at bygningerne derfor får et helt andet udtryk, end lokalplanen har tiltænkt. 

Det er forvaltningens vurdering, at vinduerne i højformat passer til byggeriet. Dog mener forvaltningen, at det, at vinduernes bredde er blevet stærkt reduceret, og der er valgt aluminium i brystningen og ved siden af vinduerne medvirker til, at helhedsindtrykket af facaden bliver rodet. Forvaltningen anbefaler derfor, at Stadsarkitekten går i dialog med bygherre om brystningens materiale og vinduernes format og detaljering, så helhedsindtrykket kommer til at ligne skitserne i lokalplanen mere, inden der gives en dispensation til en lavere brystning.

For stuetagen vil det herudover være et krav, at der arbejdes med beplantningen udenfor vinduerne, så denne kan skærme for indkig i lejlighederne i stueetagen.