C-sag: Drøftelse vedrørende Østparken 1B, Odense SØ

Kort over Fraugde

Baggrund

Denne sag omhandler landejendommen Østparken 1B i Fraugde, 5220 Odense SØ. 

Landejendommen er beliggende i byzone, og er omfattet af lokalplan 52-282, der udlægger området til offentlige formål (nyt idrætsanlæg).

Odense Kommune købte landejendommen i 1982, for at etablere et idrætsanlæg på dele af arealet. Landejendommen har været udlejet frem til 2021. I dag står den ubeboet, og det vil kræve en omfattende renovering at gøre den beboelig igen.

I Kommuneplanen er én længebygning kategoriseret som bevaringsværdi (SAVE 4-kategori, som er en middel bevaringsværdi på en skala fra 1-9). De resterende bygninger er ikke udpeget som bevaringsværdige. 

Med sagen skal By- og Kulturudvalget drøfte de fremtidige muligheder for landejendommen. 

Beskrivelse af landejendommen Østparken 1B, Fraugde

Landejendommen Østparken 1B udgør samlet 1.034 m2 bygningsmasse, og har et grundareal på 6.569 m2.

• Bygning 1: 225 m2 stuehus til landbrugsejendom, opført i 1880.
• Bygning 2: 412 m2 stald til svin, opført i 1850 i bindingsværk (SAVE 4).
• Bygning 3: 324 m2 stald til svin, opført i 1850 i mursten.
• Bygning 4: 18 m2 maskinhus/garage, opført i 1956 i letbetonsten.
• Bygning 5: 55 m2 maskinhus/garage, opført i 2011 i letbetonsten. 

Høringsbemærkninger fra Museum Odense

By- og Kulturforvaltningen har hørt Museum Odense vedrørende en mulig hel eller delvis nedrivning af landejendommen Østparken 1B.

Museum Odense har den 4. maj 2023 afgivet følgende bemærkninger:

Set fra museets kulturhistoriske og bygningshistoriske vinkel ville det være meget beklageligt, hvis gården på Østparken 1B i Fraugde nedrives helt eller delvist. Gården er som minimum delvist bevaringsværdi, og de enkelte bygninger beskrives nærmere i bilag 1.

Her i den korte konklusion skal vægten lægges på det overordnede gårdanlæg og kulturmiljø:

• Gården er den sidste bevarede firlængede gård i Fraugde - og netop firlængede gårde var det almindelige i såvel Fraugde, som i de øvrige danske landsbyer. 
• Gårdens struktur er velbevaret, og kan som minimum tilbageførestil til det ældste detaljerede kort fra 1794-95 i tegning 1. Der har dog sandsynligvis været en firlænget gård på dette sted langt længere tilbage i tiden, selvom bygningerne undervejs selvfølgelig er blevet udskiftet og fornyet. 
• Gården fortæller dermed en vigtig lokalhistorie:
  • At Fraugde er en gammel landsby.
  • At firlængede gårde tidligere dominerede landsbybilledet.
  • At baggrunden for det hele var landbrugssamfundet.
• De enkelte bygninger er sig selv værdifulde, men helheden i gårdanlægget har også en mere overordnet værdi i at give landsbyen karakter, miljø og fortællerværdi.
• Landejendommen er ikke beliggende i et almindeligt parcelhuskvarter, men i en gammel landsbykerne. Hvis der skulle gives en historisk rundvisning i Fraugde i dag, ville der indledes fortælling om, at landsbyen oprindeligt kun gik fra kirken i vest til den sidste bevarede firlængede gård mod øst, og at landsbybillede tidligere var domineret af rækker af netop firlængede gårde.

Billede 1 - oversigt over ejendommen

4 scenarier for landejendommens fremtid 

Der er forskellige handlemuligheder til håndtering af Østparken 1B's fremtid. Med det afsæt, har By- og Kulturforvaltningen opstillet 4 scenarier for den fremtidige håndtering. Disse scenarier kan kombineres, ligesom der kan være andre alternativer. 

Scenarie 1

Med det første scenarie beholder Odense Kommune landejendommen, og gennemfører en renovering med henblik på salg eller udlejning.

Byggeri har udarbejdet et groft overslag, og vurderer at renoveringsudgifterne vil beløbe sig til 4.725.000 kr., excl. moms, for hovedhuset, og 3.250.000 kr., excl. moms, for længerne.

Det vil kræve supplerende undersøgelser af landejendommens fundamenter, tag, skjulte områder o.lign., hvis overslaget skal være mere nøjagtigt. 

Det er imidlertid forvaltningens vurdering, at landejendommen ikke vil kunne sælges for et beløb, der dækker renoveringsudgifterne. 

Billede 2: Bygning 2 (SAVE 4)

Billede 3: Bygning 2 indefra (SAVE 4)

Scenarie 2

Med det andet scenarie udbyder Odense Kommune landejendommen til salg, med henblik på istandsættelse af køber.

Som oplyst, under scenarie 1, vil en renovering til nutidig stand være omkostningstung. 

By- og Kulturforvaltningen har været i dialog med to private udviklere, der vurderer, at en renovering med henblik på salg eller udlejning ikke er økonomisk rentabel.

Forvaltningen har desuden været i dialog med Fraugde Beboerforening, der ikke er interesseret i at overtage landejendommen, hverken med eller uden bygninger. 

Museum Odense ønsker heller ikke at overtage landejendommen, med henblik på renovering til bevarelse af den.

Dertil oplyser forvaltningens fritidsområde, at de heller ikke ønsker at overtage landejendommen med bygninger. 

Billede 4: Bygning 2 (SAVE 4)

Scenarie 3

Med det tredje scenarie vil Odense Kommune sælge landejendommen med tilladelse til nedrivning.

By- og Kulturforvaltningen kan ansøge Byggesag (myndighed) om nedrivningstilladelse, og derefter udbyde landejendommen til salg, incl. tilladelsen. Ansøgning om en nedrivningstilladelse skal behandles i en ny sag af By- og Kulturudvalget.  

Landejendommen er i lokalplan nr. 52-282 udlagt til offentlige formål (nyt idrætsanlæg). Derfor vil det kræve ny planlægning (kommuneplantillæg og lokalplan), hvis der skal opføres nye/flere boliger på landejendommen, eller hvis den skal anvendes til andre formål end offentlige formål.

Der etableres et støjværn langs motorvejen i 2026. Dette kan muligvis forbedre mulighederne for byggeri, da støjgenerne forventeligt mindskes. Der skal dog foretages yderligere undersøgelser, hvis der skal kunne opføres boliger på arealet.

Billede 5: Hovedhus

Scenarie 4

Med det fjerde scenarie ansøger Odense Kommune om tilladelse til nedrivning, forestår nedrivningen og udbyder arealet til salg.

Udgifterne til nedrivning af alle bygninger på landejendommen vil beløbe sig til minimum 1.000.000 kr., excl. moms. Dertil kommer miljørapport, og de deraf afledte udgifter ifm. konstaterede farlige stoffer, bl.a. asbesttag samt materialer, som pt. ikke er kendt.

Udgifterne til nedrivning kan muligvis dækkes via et salg, hvis ny planlægning gør arealet anvendeligt til fx boligbyggeri. 

Det er forvaltningens anbefaling, at der er behov for forhåndstilkendegivelse vedrørende ny planlægning, inden arealet udbydes til salg.

Alternativt sælger Odense Kommune ikke landejendommen. Arealet kan i stedet henligge som grønt, rekreativt areal, hvor kommunen afholder driften. 

Forvaltningens fritidsområde angiver, at det kunne have interesse i at overtage et ryddet areal. Arealet vil i så fald kunne anvendes til fritidsformål, særligt da arealet grænser op til den allerede eksisterende boldbane. 

Der skal bevilges midler til nedrivning af landejendommen.