Boligorganisationen Lejerbo, Gårdbo - skema A

Økonomiudvalget besluttede den 5. august 2024 i sag nr. 179, at udbyde en storparcel af matr.nr. 7a ved Skikballevej, Gauerslund By, med henblik på købers realisering af en samlet bebyggelsesplan for byggefelt til henholdsvis offentligt formål samt opførelse af cirka 20 almene boliger til seniorer.

Økonomiudvalget besluttede den 7. april 2025, sag nr. 107, at der skulle indgås partnerskab med Lejerbo Trekanten om opførelse af almene boliger.

Lejerbo ønsker at opføre 20 familieboliger og et fælleshus på Ane Jacobsens Vej 18 i Gauerslund. Boligerne skal danne rammen om seniorbofællesskabet Gårdbo.  

Lejerbo anmoder på den baggrund om godkendelse af grundkapital samt skema A.

Projektet er omfattet af lokalplan nr. 1284. Lokalplanen er godkendt af Byrådet den 10. april 2019, sag nr. 85.

Projektet og boligerne

Gårdbo består af rækkehuse, der organiseres omkring en grøn og beskyttet gårdsplads. 

Der etableres otte stk. 2-værelses boliger på 63,5 m² og 12 stk. 3-værelses boliger på 86 m².

Rækkehusene er på én etage med adgang uden niveauforskel, og hver bolig har en lille terrasse på ydersiden af bebyggelsen, hvor haverne er opdelt af hække. 

Midt i gårdrummet placeres et fælleshus med glasfacader, der er omgivet af terrasse og bede. Fælleshuset består af et orangeri, samt et fællesrum med køkken, toilet og depot. 

Boligerne er til seniorer på 50 år og derover, der ikke har hjemmeboende børn. 

Det er derudover hensigten, at boligsøgende med pårørende på plejecentret Kong Gauers Gård skal tilgodeses, så den boligsøgende og beboeren på plejecentret får mulighed for at bevare det daglige sociale samvær. 

Bebyggelsen udgør et samlet boligareal på 1640 m², hvoraf de 100 m² udgør fælleshuset. 

Projektet forventes påbegyndt i april 2026 og afsluttet i april 2027.

Af skitserne ses boligernes placering:

Fig. 1 - Oversigtsfoto med placering i forhold til Skikballevej

Fig. 2 -  Boligernes placering i forhold til fælleshus

Delegeret bygherremodel

Projektet udføres i samarbejde med Selmer Byg A/S som den private part efter en delegeret bygherremodel. Det er Selmer Bygs datterselskab SG XXV Aps, der har indgået grundkøbsaftale med Vejle Kommune. Lejerbo køber byggegrunden samt byggeretter af Selmer Byg A/S.

Det betyder, at Selmer Byg på vegne af Lejerbo opfører de almene familieboliger, og samtidig forpligter sig til at overholde reglerne om udbud mv., der påhviler Lejerbo.

Huslejen

Lejerbo oplyser, at den foreløbige husleje, ekskl. forbrug, er beregnet til følgende:

Boliger med to værelser på 63,5 m² er beregnet til ca. 1.310 kr. m²/år. Det medfører en månedlig husleje på ca. 6.935 kr.

Boliger med tre værelser på 86 m² er beregnet til ca. 1.288 kr. m²/år. Det medfører en månedlig husleje på ca. 9.231 kr.

Den gennemsnitlige husleje for de 20 boliger er beregnet til 1.295 kr. m²/år.

Lovgrundlag

Grundkøb

Det følger af almenboliglovens § 26, at kommunalbestyrelsen skal godkende boligorganisationens erhvervelse af bebyggede samt ubebyggede ejendomme.

Lejerbo har indgået betinget grundkøbsaftale med Selmer Byg A/S for del af ejendom, der er under opdeling fra matrikel nr. 7a, Gauerslund By.

Tilsagnsgivning og finansiering

Ifølge § 104 i almenboligloven skal kommunalbestyrelsen fordele støtte til almene boliger på baggrund af en samlet vurdering af det lokale boligmarked, herunder behovet for nyt støttet boligbyggeri i kommunen. 

Der bør som udgangspunkt ikke gives tilsagn til nye boliger, hvis lejeledigheden overstiger 2 %. Der er p.t. kun 0,95 % ledige almene boliger i Vejle Kommune.

Den af Lejerbo oplyste anskaffelsessum ligger inden for den økonomiske ramme for støttet byggeri i 2025, idet anskaffelsessummen i henhold til projektets samlede boligareal maksimalt kan udgøre 42.079.000 kr. jf. almenboliglovens § 115, stk. 10 og støttebekendtgørelsens § 13.

Anskaffelsessummen finansieres for almene familieboliger med 90 pct. lån, 8 pct. kommunalgrundkapital og 2 pct. beboerindskud, jf. almenboliglovens § 118, stk. 1, jf. § 118a, stk. 2. Denne finansieringsform skyldes, at det gennemsnitlige bruttoetageareal er mindre end 90 m².

Grundkapitallånet er rentefrit og afdrages, når ejendommens økonomi - efter Landsbyggefondens skøn - tillader det, dog senest 50 år efter ejendommens ibrugtagelse.

Det er i henhold til almenboliglovens § 127 en forudsætning for tilsagn om ydelsesstøtte, at kommunalbestyrelsen garanterer for lån efter § 118, stk. 1. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi. Garantien stilles som regaranti over staten, jf. almenboliglovens § 128a. 

Der er endvidere fastsat regler om støtte til alment boligbyggeri i støttebekendtgørelsen, hvorefter kommunalbestyrelsen skal stille som betingelse for tilsagnet, at bestemmelserne fastsat i §§ 30-31 i støttebekendtgørelsen overholdes. De nævnte bestemmelser indeholder krav om, at tilsagnsmodtageren skal iagttage en række regler om bl.a. udbud, ansvar, kvalitetssikring og forskellige bestemmelser af byggeteknisk karakter.

Delegeret bygherremodel

I henhold til almenboliglovens § 116 kan kommunalbestyrelsen give tilsagn til etablering af almene boliger i et samarbejde mellem tilsagnsmodtageren og en privat part, der opfører de pågældende boliger, hvis samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne og tilsagnsmodtageren ikke løber unødige ricisi.

Det vurderes, at betingelserne for delegeret bygherremodel er opfyldt.

Kommunalbestyrelsen skal betinge tilsagn af, at den private part udfører de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtageren.

Forholdet mellem tilsagnsmodtager og den private part er i øvrigt reguleret i støttebekendtgørelsens § 24.

Udlejning

Gårdbo etableres som et individuelt familieboligbofællesskab, jf. almenboliglovens § 3, stk.3. 

Det fremgår af almenboliglovens § 51a, at almene familieboliger, der indrettes som bofællesskab, skal udlejes til boligsøgende, der har behov for boliger af den pågældende art. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen indgår senest samtidig med tilsagnet aftale om, hvordan udlejningen skal finde sted.

Der kan anvendes udlejningskriterier, der har til formål at sikre en særlig målgruppe eller et velfungerende bofællesskab. Det er således muligt at fastsætte alderskriterier. Når der fastsættes udlejningskriterier, bør disse jævnligt revurderes af kommunen og boligorganisationen.

Lejerbo har konkret anmodet om, at der fastsættes kriterier om, at boligerne lejes ud til personer på 50 år og derover, der ikke har hjemmeboende børn, samt at det skal tillægges vægt, hvis den boligsøgende har pårørende på plejecentret Kong Gauers Gård.

Det anbefales, at det i forbindelse med tilsagnet om støtte godkendes, at der fastsættes udlejningskriterier for seniorbofællesskabet. Herefter vil forvaltningen i samarbejde med Lejerbo udarbejde udlejningsaftale, der forelægges til godkendelse af Teknisk Udvalg ved behandling af skema B. Det bemærkes hertil, at der i aftalen om udlejning vil blive fastsat rammer omkring venteliste, tidspunkt for evaluering mv.

Det anbefales også, at Teknisk Udvalg får kompetencen til løbende at evaluere udlejningsaftalen og beslutte om der er grundlag for ændringer i aftalens indhold.

Husleje

Det fremgår af almenlejelovens § 9, stk. 5 og driftsbekendtgørelsens § 79, stk. 3, at huslejen og fordelingen heraf på de enkelte lejemål skal godkendes af kommunalbestyrelsen, når byggeudgifterne er opgjort og den endelige finansiering er tilendebragt. 

Det endelige huslejeniveau godkendes ved behandling af Skema C.